Предел собственности

Многие застройщики вынуждены начать распродажу своего бизнеса целиком или по частям. Покупатели совершать сделки не торопятся и ждут, когда рынок достигнет дна. Учитывая гигантские долговые обязательства девелоперов, погасить которые им необходимо уже в ближайшее время, ждать сделок осталось недолго. У многих девелоперов будет лишь два пути: продать часть активов или объявить дефолт, но тогда объекты отойдут банкам-кредиторам.

От захвата до слияния

Российские девелоперы никогда особо не баловали специалистов по сделкам M&A чрезмерной активностью. «Рынок девелопмента позволял всем работать, и настолько жесткой конкуренции, чтобы прибегать к сделкам M&A, не было», – поясняет управляющий директор Mergers.ru Юрий Игнатишин.

Конечно, в конце 90х-начале 2000-х годов по девелоперскому рынку также прокатилась волна недружественных поглощений, вследствие которой владельцев сменили тысячи объектов недвижимости, производственных площадок, НИИ и ряд крупных девелоперских компаний. Так, в 2005 году около 200 человек с бейсбольными битами взяли штурмом офис «Главмосстроя», после чего компания перешла в собственность структур СПК «Развитие», а позже была перепродана Олегу Дерипаске.

После 2005 года сделки стали носить более цивилизованный характер. В 2005 году владелица компании «СтройИнвестРегион» Ирина Сергеева продала свой бизнес группе компаний ПИК. Компании Кирилла Писарева и Андрея Жукова тогда требовалось выйти на региональные рынки, а Сергеева, судя по всему, утратила интерес к этому бизнесу (сейчас предпринимательница занимается строительством парков развлечений в регионах России). Затем было слияние «Торгового Квартала» с Trigranit, вхождение в капитал «РосЕвроДевелопмента» нескольких иностранных инвесторов, в том числе Morgan Stanley и французского девелопера Altarea, покупка тем же Morgan Stanley 25% акций питерской RBI Group, а также 100%-я продажа бизнеса компании Storm Properties ГК «ПИК». Некоторые российские олигархи приобретали и активы за рубежом: так, Олег Дерипаска в прошлом году приобрел 30% акций Strabag и 9,99% Hochtief, от которых, правда, вынужден был избавиться в начале кризиса.

Первые сделки

Но времена кардинально изменились. Как рассказывают эксперты, сегодня практически все девелоперы ведут переговоры о продаже всего бизнеса или части активов. А некоторые сделки уже стали достоянием гласности.

Так, весной 2009 года Олег Дерипаска, который оказался должен более $25 млрд, уже вынужден был договориться о продаже 75% санкт-петербургской «дочки» «Главстроя» структурам Сулеймана Керимова. Согласно условиям сделки Керимову должны были перейти все крупные девелоперские проекты «Главстроя» в Петербурге суммарным объемом инвестиций 200 млрд рублей, инфраструктурные же проекты, по которым «Главстрой» выступает лишь генподрядчиком, Дерипаска пока оставил себе. До этого он лишился 9,99% акций немецкого концерна Hochtief. Впрочем, на сегодня сделка пока приостановлена и, по информации «Ведомостей», «Базэл» подыскивает другого покупателя, поскольку сторонам не удалось договориться о ее условиях.

Ограничиваться «Главстроем» Сулейман Керимов не намерен. Так, в начале апреля он договорился с акционерами группы ПИК, которая задолжала кредиторам $1,3 млрд, Кириллом Писаревым и Юрием Жуковым о покупке 25% акций компании взамен на помощь в реструктуризации долга перед Сбербанком и в организации продажи зависших квартир Министерству обороны. У Керимова действительно есть ресурсы, чтобы выступить посредником в переговорах. Цена вопроса, конечно, для Жукова и Писарева высока, но в нынешних условиях им не до этого: пожадничаешь – потеряешь все.

Откуда у Керимова деньги? Напомним, что в апреле 2008 года он с колоссальной выгодой реализовал проект «Рублево-Архангельское» владельцу Бинбанка Михаилу Шишханову, за 5,3 млрд долларов, и теперь готов скупать российских девелоперов и их реально подешевевшие проекты.

Сменила основного акционера и девелоперская «дочка» АФК «Система» «Система-Галс», 51,2% акций которой перешли в собственность ВТБ всего за $2. Взамен банк обещает реструктуризировать долги девелопера. Еще осенью 37,5% акций компании вынужден был продать владелец «РТМ-Девелопмент» Эдуард Вырыпаев, а в конце года он лишился еще части своих бумаг. До этого Вырыпаев собирался продать около 90 тыс. кв.м действующих активов, но найти покупателей не удалось, и бизнесмену пришлось жертвовать акциями.

Уже первые примеры свидетельствуют: сделки в секторе девелопмента будут совершаться по бросовым ценам. Управляющий партнер АН «Новое Качество» Михаил Гец полагает, что многие девелоперы, чтобы не уйти в минус, решатся отдать свой бизнес со скидкой до 90%. «Покупать девелоперов будут по дефолтной стоимости», – резюмирует Андрей Бушин («МИЭЛЬ-Коммерческая Недвижимость»).

Продается стройка, недорого

Вышеприведенные сделки – это лишь примеры классических поглощений. По данным M&A-Intelligence, слияния и поглощения между девелоперскими компаниями составили 4,5% от общего объема рынка M&A в России.

Сколько же проектов выставлено на продажу, аналитики оценить затрудняются. Но их количество явно зашкаливает. Дело в том, поясняет президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин, что сам по себе девелоперский бизнес представляет небольшой интерес для инвесторов в силу его высокой персонализированности: «Это же не нефтяная скважина, которая может качать нефть под любым управлением»,– смеется эксперт. А Иван Ситников, экс-гендиректор «РосЕвроДевелопмент», полагает, что без менеджмента и конкретных персоналий девелоперский бизнес стоит максимум 30-40% от реальной цены – не больше.

Поэтому опрошенные эксперты полагают, что популярностью будут пользоваться сделки по соинвестированию в конкретные проекты или продажа площадок и активов. «Девелоперский бизнес строится на проектах, – рассуждает гендиректор Panorama Estate Омар Гажиев. – Нет смысла покупать всю компанию, а можно просто перекупить интересующий проект». «Но инвесторы не хотят покупать даже весь проект, – добавляет Владимир Воронин. – Большая часть поступающих нам звонков и писем – это предложение продать долю в строящихся проектах, при условии, что девелопер сам будет их достраивать и заниматься рутинной работой».

Так, часть своих проектов на продажу выставила компания «Промсвязьнедвижимость», появились слухи, которые, правда, опровергались, о готовности корпорации «ДОН-Строй» расстаться с объектами коммерческой недвижимости. Позже руководство компании разъяснило, что продавать объекты «ДОН-Строй» готов только в случае поступления супервыгодных предложений. Ищут инвесторов и покупателей и другие застройщики. Кто может купить девелоперские компании и их проекты?

Покупатели нашлись

Как рассказывают участники рынка коммерческой недвижимости, инвесторы, готовые вложить в девелопмент, сегодня на рынке есть. Они никуда не делись. Просто раньше инвесторы готовы были покупать объект с годовой нормой доходности в 10-12%, то теперь речь идет о 17-20%. А по таким ценам уступать проекты уже не готовы сами девелоперы. В итоге на рынке складывается ситуация, когда одни ждут более глубокого снижения цен, а другие пытаются удержать их на приемлемом уровне.

Такая же ситуация складывается и на рынке продажи готового бизнеса. Так, в начале кризиса многие бизнесмены выступали с громкими заявлениями, в которых обещали дождаться дна рынка и скупить по дешевке разоряющихся девелоперов. еще летом глава группы «Онэксим» Михаил Прохоров выступил с заявлением, в котором пообещал скупать по дешевке обанкротившихся девелоперов и их активы. Пока что никаких конкретных приобретений бизнесмен не сделал, но к активам явно присматривается. Более миллиарда долларов обещал припасти для большой скупки девелоперов и гендиректор AFI Development Александр Халдей, но ни одной сделки его компания так и не провела.

Совсем недавно о своих амбициях на рынке M&A заявила никому не известная компания СУ-717, которая распространила пресс-релиз о готовности приобрести оставшуюся после передачи 25% акций Сулейману Керимову долю акционеров ГК ПИК. Всерьез заявление СУ-717 участники рынка не приняли, а в пресс-службе ПИК информацию о переговорах опровергли.

По словам Владимира Воронина и Михаила Геца, интерес к девелоперскому бизнесу проявляют и инвестиционные компании. Воронин рассказывает, что осенью ему часто звонили представители различных фирм и предлагали продать часть бизнеса или долю в проектах. Осенью была даже закрыта первая такая сделка: компания А1 (подразделение «Альфа Групп») приобрела инвестиционно-строительную компанию «Иви-93».

Прицениваются к девелоперским активам и банки. Так, во всех крупных госбанках были созданы соответствующие подразделения с названиями «… Капитал», которые как раз будут заниматься управлением и продажей реквизированных у неплатежеспособных застройщиков активов. В большинстве случаев речь идет, конечно, об изъятии конкретных активов, а не о передаче всего бизнеса, но пример «Системы-Галс» показал, что из этого правила также бывают исключения.

И все же инвесторов, желающих вложиться в покупку девелоперского бизнеса не так много. «Найти покупателей на девелоперские компании будет крайне сложно: в сложившихся обстоятельствах приобретать разваливающийся строительный бизнес просто не выгодно, – полагает директор по развитию LCMC Константин Костин. – Конечно, единичные сделки возможны, покупателями на них, скорее всего, выступят или российские компании, связанные с сырьевой базой, или западные инвестиционные фонды, деятельность которых не затронул кризис».

А раз так, предполагают участники рынка, основным претендентом на лакомые девелоперские бизнесы может стать государство. «Покупать компании государство вряд ли будет. А вот отдельные проекты – возможно», – считает Омар Гаджиев.

Однако, по слухам, в аппарате правительства было принято решение присмотреться к выбрасываемым на рынок проектам и компаниям в сфере девелопмента и провести частичную национализацию строительного комплекса. «Это вполне вероятный сценарий, – рассуждает владелец крупной девелоперской компании, попросивший об анонимности. – В первую очередь национализация может коснуться компаний, специализирующихся на строительстве недорогого жилья, но впоследствии в сферу интересов государства могут попасть и девелоперы люксового жилья и коммерческой недвижимости». По его словам, интерес государства к девелоперскому бизнесу обусловлен тем, что кризис рано или поздно закончится, после чего девелопмент снова станет сверхдоходным занятием. Управляющий директор Colliers International Максим Гасиев на недавнем пресс-ланче также не исключил возможности продажи части девелоперских компаний государству. Причем, очевидно, что размеры сделок будут куда ниже рыночных. Уж что-что, а торговаться с попавшими в тяжелую ситуацию застройщиками государство умеет. Впрочем, национализация девелоперского бизнеса может стать не худшим выходом для девелоперов. Так, осенью глава корпорации Mirax Group Сергей Полонский в интервью газете «Ведомости» заявил, что если и продаст свой бизнес, то только государству.

В текущих условиях государство и правда становится ключевым игроком рынка слияний и поглощений, поскольку несмотря на все трудности сохраняет свою платежеспособность. При этом, продавая бизнес частному инвестору, собственник расстается с ним навсегда, в то время как у государство активы можно будет выкупить обратно, о чем открыто заявляют премьер и президент. По крайней мере, национализацию крупной промышленности и банковского бизнеса планируют проводить именно таким образом. Девелопмент ничем не хуже, а значит, многие владельцы предпочтут передать свой бизнес на время государству, а потом забрать его обратно, пусть и за более высокую цену. Вот только захотят ли правительственные структуры отдавать его назад после кризиса – очень большой вопрос, говорят участники рынка и эксперты.