Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Многие застройщики вынуждены начать распродажу своего бизнеса целиком или по частям. Покупатели совершать сделки не торопятся и ждут, когда рынок достигнет дна. Учитывая гигантские долговые обязательства девелоперов, погасить которые им необходимо уже в ближайшее время, ждать сделок осталось недолго. У многих девелоперов будет лишь два пути: продать часть активов или объявить дефолт, но тогда объекты отойдут банкам-кредиторам.

От захвата до слияния

Российские девелоперы никогда особо не баловали специалистов по сделкам M&A чрезмерной активностью. «Рынок девелопмента позволял всем работать, и настолько жесткой конкуренции, чтобы прибегать к сделкам M&A, не было», – поясняет управляющий директор Mergers.ru Юрий Игнатишин.

Конечно, в конце 90х-начале 2000-х годов по девелоперскому рынку также прокатилась волна недружественных поглощений, вследствие которой владельцев сменили тысячи объектов недвижимости, производственных площадок, НИИ и ряд крупных девелоперских компаний. Так, в 2005 году около 200 человек с бейсбольными битами взяли штурмом офис «Главмосстроя», после чего компания перешла в собственность структур СПК «Развитие», а позже была перепродана Олегу Дерипаске.

После 2005 года сделки стали носить более цивилизованный характер. В 2005 году владелица компании «СтройИнвестРегион» Ирина Сергеева продала свой бизнес группе компаний ПИК. Компании Кирилла Писарева и Андрея Жукова тогда требовалось выйти на региональные рынки, а Сергеева, судя по всему, утратила интерес к этому бизнесу (сейчас предпринимательница занимается строительством парков развлечений в регионах России). Затем было слияние «Торгового Квартала» с Trigranit, вхождение в капитал «РосЕвроДевелопмента» нескольких иностранных инвесторов, в том числе Morgan Stanley и французского девелопера Altarea, покупка тем же Morgan Stanley 25% акций питерской RBI Group, а также 100%-я продажа бизнеса компании Storm Properties ГК «ПИК». Некоторые российские олигархи приобретали и активы за рубежом: так, Олег Дерипаска в прошлом году приобрел 30% акций Strabag и 9,99% Hochtief, от которых, правда, вынужден был избавиться в начале кризиса.

Первые сделки

Но времена кардинально изменились. Как рассказывают эксперты, сегодня практически все девелоперы ведут переговоры о продаже всего бизнеса или части активов. А некоторые сделки уже стали достоянием гласности.

Так, весной 2009 года Олег Дерипаска, который оказался должен более $25 млрд, уже вынужден был договориться о продаже 75% санкт-петербургской «дочки» «Главстроя» структурам Сулеймана Керимова. Согласно условиям сделки Керимову должны были перейти все крупные девелоперские проекты «Главстроя» в Петербурге суммарным объемом инвестиций 200 млрд рублей, инфраструктурные же проекты, по которым «Главстрой» выступает лишь генподрядчиком, Дерипаска пока оставил себе. До этого он лишился 9,99% акций немецкого концерна Hochtief. Впрочем, на сегодня сделка пока приостановлена и, по информации «Ведомостей», «Базэл» подыскивает другого покупателя, поскольку сторонам не удалось договориться о ее условиях.

Ограничиваться «Главстроем» Сулейман Керимов не намерен. Так, в начале апреля он договорился с акционерами группы ПИК, которая задолжала кредиторам $1,3 млрд, Кириллом Писаревым и Юрием Жуковым о покупке 25% акций компании взамен на помощь в реструктуризации долга перед Сбербанком и в организации продажи зависших квартир Министерству обороны. У Керимова действительно есть ресурсы, чтобы выступить посредником в переговорах. Цена вопроса, конечно, для Жукова и Писарева высока, но в нынешних условиях им не до этого: пожадничаешь – потеряешь все.

Откуда у Керимова деньги? Напомним, что в апреле 2008 года он с колоссальной выгодой реализовал проект «Рублево-Архангельское» владельцу Бинбанка Михаилу Шишханову, за 5,3 млрд долларов, и теперь готов скупать российских девелоперов и их реально подешевевшие проекты.

Сменила основного акционера и девелоперская «дочка» АФК «Система» «Система-Галс», 51,2% акций которой перешли в собственность ВТБ всего за $2. Взамен банк обещает реструктуризировать долги девелопера. Еще осенью 37,5% акций компании вынужден был продать владелец «РТМ-Девелопмент» Эдуард Вырыпаев, а в конце года он лишился еще части своих бумаг. До этого Вырыпаев собирался продать около 90 тыс. кв.м действующих активов, но найти покупателей не удалось, и бизнесмену пришлось жертвовать акциями.

Уже первые примеры свидетельствуют: сделки в секторе девелопмента будут совершаться по бросовым ценам. Управляющий партнер АН «Новое Качество» Михаил Гец полагает, что многие девелоперы, чтобы не уйти в минус, решатся отдать свой бизнес со скидкой до 90%. «Покупать девелоперов будут по дефолтной стоимости», – резюмирует Андрей Бушин («МИЭЛЬ-Коммерческая Недвижимость»).

Продается стройка, недорого

Вышеприведенные сделки – это лишь примеры классических поглощений. По данным M&A-Intelligence, слияния и поглощения между девелоперскими компаниями составили 4,5% от общего объема рынка M&A в России.

Сколько же проектов выставлено на продажу, аналитики оценить затрудняются. Но их количество явно зашкаливает. Дело в том, поясняет президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин, что сам по себе девелоперский бизнес представляет небольшой интерес для инвесторов в силу его высокой персонализированности: «Это же не нефтяная скважина, которая может качать нефть под любым управлением»,– смеется эксперт. А Иван Ситников, экс-гендиректор «РосЕвроДевелопмент», полагает, что без менеджмента и конкретных персоналий девелоперский бизнес стоит максимум 30-40% от реальной цены – не больше.

Поэтому опрошенные эксперты полагают, что популярностью будут пользоваться сделки по соинвестированию в конкретные проекты или продажа площадок и активов. «Девелоперский бизнес строится на проектах, – рассуждает гендиректор Panorama Estate Омар Гажиев. – Нет смысла покупать всю компанию, а можно просто перекупить интересующий проект». «Но инвесторы не хотят покупать даже весь проект, – добавляет Владимир Воронин. – Большая часть поступающих нам звонков и писем – это предложение продать долю в строящихся проектах, при условии, что девелопер сам будет их достраивать и заниматься рутинной работой».

Так, часть своих проектов на продажу выставила компания «Промсвязьнедвижимость», появились слухи, которые, правда, опровергались, о готовности корпорации «ДОН-Строй» расстаться с объектами коммерческой недвижимости. Позже руководство компании разъяснило, что продавать объекты «ДОН-Строй» готов только в случае поступления супервыгодных предложений. Ищут инвесторов и покупателей и другие застройщики. Кто может купить девелоперские компании и их проекты?

Покупатели нашлись

Как рассказывают участники рынка коммерческой недвижимости, инвесторы, готовые вложить в девелопмент, сегодня на рынке есть. Они никуда не делись. Просто раньше инвесторы готовы были покупать объект с годовой нормой доходности в 10-12%, то теперь речь идет о 17-20%. А по таким ценам уступать проекты уже не готовы сами девелоперы. В итоге на рынке складывается ситуация, когда одни ждут более глубокого снижения цен, а другие пытаются удержать их на приемлемом уровне.

Такая же ситуация складывается и на рынке продажи готового бизнеса. Так, в начале кризиса многие бизнесмены выступали с громкими заявлениями, в которых обещали дождаться дна рынка и скупить по дешевке разоряющихся девелоперов. еще летом глава группы «Онэксим» Михаил Прохоров выступил с заявлением, в котором пообещал скупать по дешевке обанкротившихся девелоперов и их активы. Пока что никаких конкретных приобретений бизнесмен не сделал, но к активам явно присматривается. Более миллиарда долларов обещал припасти для большой скупки девелоперов и гендиректор AFI Development Александр Халдей, но ни одной сделки его компания так и не провела.

Совсем недавно о своих амбициях на рынке M&A заявила никому не известная компания СУ-717, которая распространила пресс-релиз о готовности приобрести оставшуюся после передачи 25% акций Сулейману Керимову долю акционеров ГК ПИК. Всерьез заявление СУ-717 участники рынка не приняли, а в пресс-службе ПИК информацию о переговорах опровергли.

По словам Владимира Воронина и Михаила Геца, интерес к девелоперскому бизнесу проявляют и инвестиционные компании. Воронин рассказывает, что осенью ему часто звонили представители различных фирм и предлагали продать часть бизнеса или долю в проектах. Осенью была даже закрыта первая такая сделка: компания А1 (подразделение «Альфа Групп») приобрела инвестиционно-строительную компанию «Иви-93».

Прицениваются к девелоперским активам и банки. Так, во всех крупных госбанках были созданы соответствующие подразделения с названиями «… Капитал», которые как раз будут заниматься управлением и продажей реквизированных у неплатежеспособных застройщиков активов. В большинстве случаев речь идет, конечно, об изъятии конкретных активов, а не о передаче всего бизнеса, но пример «Системы-Галс» показал, что из этого правила также бывают исключения.

И все же инвесторов, желающих вложиться в покупку девелоперского бизнеса не так много. «Найти покупателей на девелоперские компании будет крайне сложно: в сложившихся обстоятельствах приобретать разваливающийся строительный бизнес просто не выгодно, – полагает директор по развитию LCMC Константин Костин. – Конечно, единичные сделки возможны, покупателями на них, скорее всего, выступят или российские компании, связанные с сырьевой базой, или западные инвестиционные фонды, деятельность которых не затронул кризис».

А раз так, предполагают участники рынка, основным претендентом на лакомые девелоперские бизнесы может стать государство. «Покупать компании государство вряд ли будет. А вот отдельные проекты – возможно», – считает Омар Гаджиев.

Однако, по слухам, в аппарате правительства было принято решение присмотреться к выбрасываемым на рынок проектам и компаниям в сфере девелопмента и провести частичную национализацию строительного комплекса. «Это вполне вероятный сценарий, – рассуждает владелец крупной девелоперской компании, попросивший об анонимности. – В первую очередь национализация может коснуться компаний, специализирующихся на строительстве недорогого жилья, но впоследствии в сферу интересов государства могут попасть и девелоперы люксового жилья и коммерческой недвижимости». По его словам, интерес государства к девелоперскому бизнесу обусловлен тем, что кризис рано или поздно закончится, после чего девелопмент снова станет сверхдоходным занятием. Управляющий директор Colliers International Максим Гасиев на недавнем пресс-ланче также не исключил возможности продажи части девелоперских компаний государству. Причем, очевидно, что размеры сделок будут куда ниже рыночных. Уж что-что, а торговаться с попавшими в тяжелую ситуацию застройщиками государство умеет. Впрочем, национализация девелоперского бизнеса может стать не худшим выходом для девелоперов. Так, осенью глава корпорации Mirax Group Сергей Полонский в интервью газете «Ведомости» заявил, что если и продаст свой бизнес, то только государству.

В текущих условиях государство и правда становится ключевым игроком рынка слияний и поглощений, поскольку несмотря на все трудности сохраняет свою платежеспособность. При этом, продавая бизнес частному инвестору, собственник расстается с ним навсегда, в то время как у государство активы можно будет выкупить обратно, о чем открыто заявляют премьер и президент. По крайней мере, национализацию крупной промышленности и банковского бизнеса планируют проводить именно таким образом. Девелопмент ничем не хуже, а значит, многие владельцы предпочтут передать свой бизнес на время государству, а потом забрать его обратно, пусть и за более высокую цену. Вот только захотят ли правительственные структуры отдавать его назад после кризиса – очень большой вопрос, говорят участники рынка и эксперты.

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00

Квартирные ремонты в Дмитрове

Уютное жилье – это не только мечта, но и потребность каждого человека. Одни клиенты заказывают элитный дизайнерский проект, другие останавливаются на евроремонте, а третьим хватает средств лишь на косметический. Хотя в ценовом диапазоне они различаются, есть нечто, что должно объединять эти понятия.
00

Московские новостройки

В течение десятилетий жилищное строительство в Москве велось очень интенсивно. В советский период это были в основном стандартные проекты, между собой мало отличающиеся. После того, как экономику перевели на капиталистические рельсы, многое изменилось.
00

Особенности гидропароизоляционных материалов.

Гидропароизоляция необходима для защиты строительных конструкций, материалов от проникновения пара, воды изнутри или снаружи помещения. Благодаря этому объект надежно защищен от преждевременного разрушения.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: