19.09.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
19.09.2025
Конференции, выставки, семинары
18.09.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
17.09.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
17.09.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
16.09.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Аналитический центр "Индикаторы рынка недвижимости" IRN.RU
Фото: Источник фото

Многофункциональные комплексы (МФК), как уже можно догадаться из их названия, сочетают в себе несколько различных функций. В их состав может входить жильё (квартиры и апартаменты), офисы, торговые, спортивные, культурные центры, развлекательные учреждения. Но устоявшегося определения для них в России пока нет.

Чаще всего к ним относят не просто новостройки, где на первом этаже сдаются помещения под магазины и офисы, а именно «масштабные проекты широкого эксплуатационного профиля», комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум».

Эксперт условно делит МФК на две группы. Первая – проекты, где якорем выступает жилая недвижимость, но объём коммерческих помещений также велик. Например, комплекс «Савеловский Сити», где четыре из шести башен отведены под жилье, а оставшиеся две – бизнес-центр. В подобных МФК реализуются не только апартаменты, но и квартиры.

Вторая группа – это проекты с преимущественно торгово-офисным наполнением, где апартаменты являются лишь дополнительной составляющей. В качестве примера можно назвать башни «Москвы-Сити».

Сочетание различных функций в рамках одного проекта позволяет создать максимально сбалансированную и разнообразную среду, сформировать своего рода вертикальный город в рамках одного земельного участка, считает Евгений Межевикин, директор по аналитике и маркетинговым концепциям компании «Пионер».

МФК совсем немного

Евгений Межевикин замечает, что сегодня предложение в рамках МФК на первичном рынке жилой недвижимости крайне ограничено - порядка 1% предложения. По оценке Надежды Коркки («Метриум»), на рынке новостроек Москвы представлено не больше двух десятков проектов МФК с жилой недвижимостью.

Впрочем, Валерия Цветкова, управляющий директор АН «Бон Тон», называет бОльшую цифру – 55 комплексов. По классам предложение распределяется почти равномерно: на премиум-класс приходится 35% площади в 18 проектах, на комфорт-класс – 34% в 15 проектах, на бизнес-класс – 31% в 22 проектах. Квартиры представлены в девяти проектах.

Эксперты, опрошенные редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU, говорят, что МФК располагаются чаще всего в рамках деловых, научных и производственных кластеров и даже крупных ТПУ.

Географически это самые разные районы Москвы по обе стороны ТТК, а также Новая Москва, где есть большие свободные площади.

По данным «Бон Тон», в «старой» Москве большая часть предложения представлена в ЦАО – 25,5%, на втором месте – САО с долей 19%, на третьем – ЮВАО с долей 13%. По районам в ТОП-5 входят: Пресненский (ЦАО) - 15,1%, Щукино (СЗАО) - 9,5%, Беговой (САО) - 7,8%, Нижегородский (ЮВАО) - 7,2%, Южнопортовый (ЮВАО) - 4,8%.

Расхождения в статистике экспертов можно объяснить отсутствием тех самых четких критериев, определяющих, какой именно проект относится к МФК. «К тому же и некоторые девелоперы позиционирует свои апарт-комплексы как МФК, хотя по сути они ничем не отличают от обычных новостроек», - замечает Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»).

Денег за «многофункциональность» не берут

Большинство экспертов считают, что жилье в многофункциональных комплексах стоит практически столько же, сколько в «обычных» комплексах с апартаментами и квартирами, аналогичных по характеристикам и расположению. Наценки «за многофункциональность» не существует.

По данным bnMAP.pro, средняя стоимость квадратного метра апартаментов комфорт-класса в «старой» Москве (в целом, не только в МФК) - 298 210 руб., бизнес-класса - 446 067 руб. и премиум-класса 973 088 рублей.

Но в агентстве «Бон Тон» все-таки привели расчеты показателей средних цен в московских МФК:

Класс

Средняя площадь, кв. м

СВЦ, тыс. руб.

Средняя цена, млн руб.

бизнес

48,4

379,2

18,4

комфорт

37,0

283,4

10,5

премиум

95,0

795,2

75,6

Итого

51,9

492,5

25,6

Источник: «Бон Тон»

Удобно ли жить в МФК

И да, и нет. Первый плюс проживания в МФК - работа рядом, причем даже не в соседнем доме, а в том же, где вы живете. «Одна из основных идей МФК, имеющем в своем составе офисную составляющую и апартаменты, заключается в возможности приобрести жилье в двух шагах от места своей работы», - формулирует Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»). Самый яркий пример формата «офис плюс жилье» - ММДЦ «Москва-Сити».

В МФК под рукой не только работа, а и все остальное тоже. По мнению Евгения Межевикина («Пионер»), самый весомый плюс жизни в МФК - сочетание общественно-деловой и коммерческой инфраструктуры в одном здании, «когда без выхода на улицу можно оказаться в собственном офисе или в фуд-холле в рамках торговой галереи».

Резиденты МФК имеют доступ к максимальному количеству качественных сервисов в одном месте, отмечают эксперты. И уровень, и ассортимент инфраструктуры в МФК гораздо выше, чем в обычных жилых новостройках. В том же здании, где вы живете, могут быть и бизнес-центр, и детский сад, и спортивный клуб.

К минусам для жителей эксперты относят сложности, связанные с регистрацией в апартаментах и меньшую приватность проживания. Ведь на территории комплекса будет довольно много народа - офисные, торговые работники, посетители деловых центров и магазинов и т.п. Поэтому при проектировании нужно грамотно развести потоки, предусмотреть приватность, соблюсти правильный баланс и создать удобную связь всех функций, комментирует Евгений Межевикин («Пионер»).

Пиджаки, инвесторы, семьи

Эксперты говорят, что недвижимостью в МФК интересуются очень разные люди, покупательская аудитория довольно широкая. Но кое-какие особенности все же можно отметить. Среди клиентов много инвесторов, которые затем сдают свои площади в аренду. Также присутствует уже упомянутая группа покупателей, приобретающих работу и жилье «в одном флаконе». Причем для некоторых это не единственная недвижимость, а квартира «для пиджака», где они проводят время только в течение рабочей недели, замечает Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»). Если говорить конкретно о «Москве-Сити», то деловой центр привлекает еще и любителей концепции города небоскребов, и многих состоятельных граждан, поскольку это престижная локация.

В целом, по мнению Надежды Коркки («Метриум»), портрет покупателя жилья в МФК не выделяется чем-то особенным. Спрос на квартиры и апартаменты в МФК зависит от тех же факторов, что и на другую недвижимость. И преимущества жизни в проектах такого формата для многих потенциальных покупателей неочевидны. «Клиенты, выбирающие проекты, в состав которых входит, например, торговый центр и офисы, могут остановиться на объекте из-за удачной локации или стоимости жилья, а не расположения делового центра именно в составе комплекса».

При приобретении недвижимости для проживания в МФК потребитель так же, как и при покупке квартиры, оценивает транспортную доступность, локацию, уровень цены, планировочные решения. МФК находятся в хороших районах, многие - в пределах Третьего транспортного кольца. 

«Поэтому приобретение жилья в таких проектах будет интересным не только с целью сдачи в аренду, но и для семейного проживания, - говорит Валерия Цветкова («Бон Тон»).

- При этом такие апартаменты в среднем будут на 25% дешевле, чем аналогичные в том же классе в квартирах. Так, например, средняя цена трехкомнатных апартаментов в бизнес-классе МФК составляет 26 млн руб., аналогичные квартиры стоят 31-32 млн. Но доля семейных апартаментов не так велика, поскольку при их проектировании застройщик делает ставку на инвестиционный формат».

Лучше инвестировать в жилье

Эксперты утверждают, что инвестиции в апартаменты в составе МФК ничем не отличаются от вложений в квартиры или апартаменты в любой другой новостройке с разнообразным набором инфраструктуры. А наличие офисов в составе комплекса для многих инвесторов не сильно отличает проект от ЖК, где бизнес-центр находится в десяти минутах ходьбы, считает Надежда Коркка («Метриум»).

Срок окупаемости и уровень рентабельности недвижимости в МФК будет зависеть от тех же параметров, что и при покупке квартиры в новостройке. Это транспортная доступность, престиж локации, инфраструктура вокруг, стадия строительства и так далее.

«Если говорить об инвестициях в офисы и другие форматы коммерческой недвижимости в рамках МФК, то это более сложный с точки зрения управления актив для инвестора, - предупреждает Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»). - Да и приобрести такие коммерческие площади не всегда возможно. Некоторые собственники предпочитают сами управлять коммерческой частью МФК либо продавать их крупными блоками (этажами, отдельными зданиями и т.п). Поэтому начинающему инвестору я бы рекомендовала обратить внимание на более простые и понятные простому обывателю форматы: квартиры и апартаменты».

МФК в продаже

В настоящее время на рынке экспонируются МФК с разным наполнением, и на самые интересные из них эксперты советуют обратить внимание.

Например - на комплекс «Маршал» (станция метро и МЦК «Панфиловская»). В одном из корпусов - 7-этажный деловой центр класса B+ с собственной входной группой, появится отдельно стоящее здание фитнес-центра с бассейном, гостиничный комплекс, торговый центр, рестораны, кафе, химчистка. В МФК представлены квартиры и апартаменты. Цены варьируются от 18,5 млн руб. до 128,5 млн руб.

ЖК комфорт-класса «Прокшино» строится рядом с одноимённой станцией метро в Новомосковском АО. В корпусах будут представлены супермаркет, кафе, салоны красоты и аптеки, появятся детские сады, школы и ФОК с двумя бассейнами. В непосредственной близости от жилых домов девелопер строит бизнес-квартал с торгово-сервисной инфраструктурой и проектирует спортивно-событийный кластер. Стоимость квартир - в диапазоне от 6,9 млн руб. до 34,9 млн руб.

В формате МФК позиционируется проект Voxhall (метро «Павелецкая») с квартирами и апартаментами. Архитектурный проект с разновысотными корпусами отсылает к европейскому городскому стилю. Первые этажи предназначены для стрит-ритейла с магазинами, кафе и офисами. Предусмотрены подземный паркинг и детский сад. Минимальная площадь лота - 22,6 кв. м, минимальный бюджет - от 12,3 млн руб.

В рамках проекта «Верейская 41» (метро «Давыдково») будет создана обширная офисная и коммерческая инфраструктура. Кроме того, рядом находится много офисных центров. Сама локация имеет перспективу развития: в промзона Очаково будет реконструирована. Минимальная площадь лотов - 25 кв. м, цены от 10 млн руб.

В проекте Technopark Plaza (метро «Технопарк») представлены двухуровневая торговая галерея, офисы, лаунж-зона/лобби апарт-отеля и апарт-отель Ye’s. На первом этаже расположены два лифтовых холла – для резидентов офисов и жителей апарт-отеля. Доступ в торговую галерею предусмотрен как на лифтах с офисных этажей и из апартаментов, так и с улицы, и через наземный пешеходный переход из метро.

К формату МФК довольно близок co-living, подразумевающий небольшое приватное пространство для жизни, множество общественных зон и объектов инфраструктуры. Такой стиль жизни может быть интересен молодым людям.

В 53-этажном небоскребе AFI Tower (метро «Свиблово») есть квартиры и апартаменты, много студий. Большая часть лотов – трансформеры. Цены – от 9,6 млн руб. На первых и подземных этажах - кафе, коворкинг, lounge-пространство с кинопроектором, баня с хаммамом, фитнес-зал, SPA-зона, салон красоты, прачечная, гардеробные, кладовки. Жители смогут заказать уборку, быструю доставку еды и получить прочие бытовые услуги.

МФК Slava (метро «Белорусская») включает жилую, офисную части и подземный паркинг с кладовками. В комплексе также разместятся лобби с переговорными, ресторан, гастрономическое бистро, пекарня, аптека, магазин цветов и подарков, студии персональных тренировок, детский образовательный центр, зона ресепшн с кофе-баром. Архитектура – в современном английском стиле. В комплексе можно приобрести апартаменты бизнес-класса с площадями 25 - 87 квм. Есть лоты с террасами. Стоимость начинается от 19 млн руб.

Квартиры и апартаменты можно купить в жилом комплексе бизнес-класса «Серебряный фонтан» (метро «Алексеевская»). В составе комплекса – бизнес-центр, школа искусств, детский сад, а также памятник истории и культуры XIX века - ансамбль реконструированных зданий Алексеевской водоподъемной станции из красного кирпича, липовая аллея и старинный фонтан. Цены на квартиры стартуют от 22,4 млн руб., на апартаменты – от 24,3 млн.

В составе кластера «Прайм Тайм» (метро «Аэропорт») - офисные, коммерческие и жилые пространства. Первая и вторая очередь жилой части проекта введены в эксплуатацию. Инфраструктура ЖК включает магазины, салоны красоты, аптеку, детский центр, которые разместятся на первом этаже. Квартиры вышли на вторичный рынок. Бизнес-центр «Прайм Тайм», представляющий собой в 23-этажную башню тоже построен.

Масштабный проект «Зиларт» (метро «Автозаводская») к МФК не относится, но он включает несколько функциональных зон: жилую, коммерческую - с деловыми и торговыми центрами, ресторанами, медицинскими и фитнес-центрами; образовательную - со школами и детскими садами; парк и зону отдыха на набережной Москвы-реки, музей, детский центр с аттракционами, театры и концертный зал. Жилая часть комплекса состоит из монолитных корпусов высотой 3-40 этажей. Цены квартир – от 14,9 млн руб.

 

 

 

Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
В жилом районе ÁLIA продолжается благоустройство территории

ÁLIA: озеленение с акцентом на осенний сезон

Девелопер жилого района ÁLIA применяет подход в благоустройстве, ориентированный на круглогодичную декоративность. Для осени – отдельный сценарий - читайте подробности.
00
На открытии форума «Внутри.рф» 11 сентября 2025 года

Девелоперы делают ставку на коммерческую недвижимость

С 11 по 13 сентября прошел форум «Внутри.рф», организованный DSS Consulting Services при поддержке Туризм.РФ, Кавказ.РФ и ИД Коммерсант. Представители власти и бизнеса обсудили, что ждет гостиничную отрасль в ближайшие 10 лет.
00
Донстрой Остров

В Мневниковской пойме началось строительство новых очередей проекта «Остров»

В рамках своего флагманского проекта комплексной застройки «Остров» компания «Донстрой» приступила к строительству двух очередей нового 12 квартала в северной части Мневниковской поймы.
00
Александр Мещеряков, директор по развитию бизнеса VSN Group

VSN Group усиливает команду

Компания VSN Group усиливает свой управленческий состав. На позицию директора по развитию бизнеса назначен Александр Мещеряков, ранее занимавший аналогичную должность в Pandora Property Investments и Becar Asset Management.
00
Bright Rich | CORFAC International , логотип

Sendsay разместит головной офис в МФК «Левашовский 11»

Компания Sendsay полностью арендовала один из этажей в многофункциональном комплексе «Левашовский 11» в Петроградском районе Санкт-Петербурга. Консультантом сделки выступила компания Bright Rich | CORFAC International.
00
ЖК Город Первых, корпуса 4.5-4.6

Группа ЦДС ввела в эксплуатацию корпуса 4.5 — 4.6 ЖК «Город Первых»

ЖК «Город Первых» – первый этап реализации проекта ЦДС «Новосаратовка». В рамках ЖК «Город Первых» на территории площадью 30 га будут возведены более 300 тыс. квм жилой недвижимости.
00
VSN Group, логотип группы

60% сделок в «старой» Москве проходят с ипотекой

Около 60% сделок в старых границах Москвы в августе 2025 года прошло с ипотекой. Этот показатель за месяц увеличился на 2 пп. (в июле 2025 года доля сделок с ипотекой составила 58%).
00
Метриум Групп, логотип компании

Разрыв цен между новостройками Подмосковья и Новой Москвы составляет почти 40%

За последний год (сентябрь 2025 года к сентябрю 2024 года) первичное жилье в Новой Москве подорожало на 12,8%, а в Московской области – на 6,5%. Разрыв цен между этими макролокациями приблизился к 40%.
00
САО, Бескудниковский р-н, Селигерская ул., д. 18, корп. 3

Предприниматели могут приобрести два коммерческих помещения в САО

На городские торги выставлены два помещения свободного назначения площадью 56,5 и 64,5 квадратного метра в Бескудниковском и Головинском районах на севере Москвы.
00
Управление Росреестра по Москве, логотип ведомства

Динамика вторичного рынка жилья в августе 2025 года

В августе 2025 года Управлением Росреестра по Москве зарегистрировано 10 645 переходов прав на основании договоров купли-продажи жилья. Это на 793 сделки меньше (-6,9%) июльского результата текущего года (11 438).
00
Школа в ЖК «1-й Шереметьевский», рендер проекта

Первый ДСК строит в ЖК «1-й Шереметьевский» в Химках школу с бассейном и сквером

Первый ДСК завершил монолитные работы в школе в ЖК «1-й Шереметьевский» в Химках. Новая школа изменит жизнь района Подрезково и сделает его еще более привлекательным для семей с детьми.
00
ЖК «Павлово 3»

На Новой Риге появится новый ЖК «Павлово 3»

Рынок новостроек Московской области продолжает развиваться и все больше семей предпочитают покидать мегаполис или даже переселяться в экологически благоприятные локации.
00
ЖК «Зеленый парк». Корпуса № 5.2, 5.3 и 5.4

На территории бывшей промзоны Центра информатики и электроники в Крюково появятся три жилых корпуса

Очередной этап строительства жилого комплекса «Зеленый парк» включает три корпуса высотой от 13 до 28 этажей и общей площадью свыше 60,8 тысячи квадратных метров.
00
Девушка в бане ждет гостей

Выбор и особенности печей для бани и сауны: руководство для покупателей

Люди любят чистоту вокруг себя и заботятся о том, чтобы их тело тоже благоухало свежестью. Баня и сауна для таких целей идеально подходят.
00
Из раковины не должен идти ужасный запах

Способы предотвращения появления неприятных запахов из ЛОС

Локальные очистные сооружения для очистки сточных вод – эффективное и современное решение. Но у него есть существенная проблема – образование неприятных запахов. Она решается с помощью разных технологий и методов.
Или войти с помощью: