24.12.2022
Ликбез по недвижимости
23.12.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
22.12.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
22.12.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
22.12.2022
Тенденции рынка, аналитика
Аналитический центр "Индикаторы рынка недвижимости" IRN.RU
Фото: Источник фото

Многофункциональные комплексы (МФК), как уже можно догадаться из их названия, сочетают в себе несколько различных функций. В их состав может входить жильё (квартиры и апартаменты), офисы, торговые, спортивные, культурные центры, развлекательные учреждения. Но устоявшегося определения для них в России пока нет.

Чаще всего к ним относят не просто новостройки, где на первом этаже сдаются помещения под магазины и офисы, а именно «масштабные проекты широкого эксплуатационного профиля», комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум».

Эксперт условно делит МФК на две группы. Первая – проекты, где якорем выступает жилая недвижимость, но объём коммерческих помещений также велик. Например, комплекс «Савеловский Сити», где четыре из шести башен отведены под жилье, а оставшиеся две – бизнес-центр. В подобных МФК реализуются не только апартаменты, но и квартиры.

Вторая группа – это проекты с преимущественно торгово-офисным наполнением, где апартаменты являются лишь дополнительной составляющей. В качестве примера можно назвать башни «Москвы-Сити».

Сочетание различных функций в рамках одного проекта позволяет создать максимально сбалансированную и разнообразную среду, сформировать своего рода вертикальный город в рамках одного земельного участка, считает Евгений Межевикин, директор по аналитике и маркетинговым концепциям компании «Пионер».

МФК совсем немного

Евгений Межевикин замечает, что сегодня предложение в рамках МФК на первичном рынке жилой недвижимости крайне ограничено - порядка 1% предложения. По оценке Надежды Коркки («Метриум»), на рынке новостроек Москвы представлено не больше двух десятков проектов МФК с жилой недвижимостью.

Впрочем, Валерия Цветкова, управляющий директор АН «Бон Тон», называет бОльшую цифру – 55 комплексов. По классам предложение распределяется почти равномерно: на премиум-класс приходится 35% площади в 18 проектах, на комфорт-класс – 34% в 15 проектах, на бизнес-класс – 31% в 22 проектах. Квартиры представлены в девяти проектах.

Эксперты, опрошенные редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU, говорят, что МФК располагаются чаще всего в рамках деловых, научных и производственных кластеров и даже крупных ТПУ.

Географически это самые разные районы Москвы по обе стороны ТТК, а также Новая Москва, где есть большие свободные площади.

По данным «Бон Тон», в «старой» Москве большая часть предложения представлена в ЦАО – 25,5%, на втором месте – САО с долей 19%, на третьем – ЮВАО с долей 13%. По районам в ТОП-5 входят: Пресненский (ЦАО) - 15,1%, Щукино (СЗАО) - 9,5%, Беговой (САО) - 7,8%, Нижегородский (ЮВАО) - 7,2%, Южнопортовый (ЮВАО) - 4,8%.

Расхождения в статистике экспертов можно объяснить отсутствием тех самых четких критериев, определяющих, какой именно проект относится к МФК. «К тому же и некоторые девелоперы позиционирует свои апарт-комплексы как МФК, хотя по сути они ничем не отличают от обычных новостроек», - замечает Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»).

Денег за «многофункциональность» не берут

Большинство экспертов считают, что жилье в многофункциональных комплексах стоит практически столько же, сколько в «обычных» комплексах с апартаментами и квартирами, аналогичных по характеристикам и расположению. Наценки «за многофункциональность» не существует.

По данным bnMAP.pro, средняя стоимость квадратного метра апартаментов комфорт-класса в «старой» Москве (в целом, не только в МФК) - 298 210 руб., бизнес-класса - 446 067 руб. и премиум-класса 973 088 рублей.

Но в агентстве «Бон Тон» все-таки привели расчеты показателей средних цен в московских МФК:

Класс

Средняя площадь, кв. м

СВЦ, тыс. руб.

Средняя цена, млн руб.

бизнес

48,4

379,2

18,4

комфорт

37,0

283,4

10,5

премиум

95,0

795,2

75,6

Итого

51,9

492,5

25,6

Источник: «Бон Тон»

Удобно ли жить в МФК

И да, и нет. Первый плюс проживания в МФК - работа рядом, причем даже не в соседнем доме, а в том же, где вы живете. «Одна из основных идей МФК, имеющем в своем составе офисную составляющую и апартаменты, заключается в возможности приобрести жилье в двух шагах от места своей работы», - формулирует Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»). Самый яркий пример формата «офис плюс жилье» - ММДЦ «Москва-Сити».

В МФК под рукой не только работа, а и все остальное тоже. По мнению Евгения Межевикина («Пионер»), самый весомый плюс жизни в МФК - сочетание общественно-деловой и коммерческой инфраструктуры в одном здании, «когда без выхода на улицу можно оказаться в собственном офисе или в фуд-холле в рамках торговой галереи».

Резиденты МФК имеют доступ к максимальному количеству качественных сервисов в одном месте, отмечают эксперты. И уровень, и ассортимент инфраструктуры в МФК гораздо выше, чем в обычных жилых новостройках. В том же здании, где вы живете, могут быть и бизнес-центр, и детский сад, и спортивный клуб.

К минусам для жителей эксперты относят сложности, связанные с регистрацией в апартаментах и меньшую приватность проживания. Ведь на территории комплекса будет довольно много народа - офисные, торговые работники, посетители деловых центров и магазинов и т.п. Поэтому при проектировании нужно грамотно развести потоки, предусмотреть приватность, соблюсти правильный баланс и создать удобную связь всех функций, комментирует Евгений Межевикин («Пионер»).

Пиджаки, инвесторы, семьи

Эксперты говорят, что недвижимостью в МФК интересуются очень разные люди, покупательская аудитория довольно широкая. Но кое-какие особенности все же можно отметить. Среди клиентов много инвесторов, которые затем сдают свои площади в аренду. Также присутствует уже упомянутая группа покупателей, приобретающих работу и жилье «в одном флаконе». Причем для некоторых это не единственная недвижимость, а квартира «для пиджака», где они проводят время только в течение рабочей недели, замечает Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»). Если говорить конкретно о «Москве-Сити», то деловой центр привлекает еще и любителей концепции города небоскребов, и многих состоятельных граждан, поскольку это престижная локация.

В целом, по мнению Надежды Коркки («Метриум»), портрет покупателя жилья в МФК не выделяется чем-то особенным. Спрос на квартиры и апартаменты в МФК зависит от тех же факторов, что и на другую недвижимость. И преимущества жизни в проектах такого формата для многих потенциальных покупателей неочевидны. «Клиенты, выбирающие проекты, в состав которых входит, например, торговый центр и офисы, могут остановиться на объекте из-за удачной локации или стоимости жилья, а не расположения делового центра именно в составе комплекса».

При приобретении недвижимости для проживания в МФК потребитель так же, как и при покупке квартиры, оценивает транспортную доступность, локацию, уровень цены, планировочные решения. МФК находятся в хороших районах, многие - в пределах Третьего транспортного кольца. 

«Поэтому приобретение жилья в таких проектах будет интересным не только с целью сдачи в аренду, но и для семейного проживания, - говорит Валерия Цветкова («Бон Тон»).

- При этом такие апартаменты в среднем будут на 25% дешевле, чем аналогичные в том же классе в квартирах. Так, например, средняя цена трехкомнатных апартаментов в бизнес-классе МФК составляет 26 млн руб., аналогичные квартиры стоят 31-32 млн. Но доля семейных апартаментов не так велика, поскольку при их проектировании застройщик делает ставку на инвестиционный формат».

Лучше инвестировать в жилье

Эксперты утверждают, что инвестиции в апартаменты в составе МФК ничем не отличаются от вложений в квартиры или апартаменты в любой другой новостройке с разнообразным набором инфраструктуры. А наличие офисов в составе комплекса для многих инвесторов не сильно отличает проект от ЖК, где бизнес-центр находится в десяти минутах ходьбы, считает Надежда Коркка («Метриум»).

Срок окупаемости и уровень рентабельности недвижимости в МФК будет зависеть от тех же параметров, что и при покупке квартиры в новостройке. Это транспортная доступность, престиж локации, инфраструктура вокруг, стадия строительства и так далее.

«Если говорить об инвестициях в офисы и другие форматы коммерческой недвижимости в рамках МФК, то это более сложный с точки зрения управления актив для инвестора, - предупреждает Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»). - Да и приобрести такие коммерческие площади не всегда возможно. Некоторые собственники предпочитают сами управлять коммерческой частью МФК либо продавать их крупными блоками (этажами, отдельными зданиями и т.п). Поэтому начинающему инвестору я бы рекомендовала обратить внимание на более простые и понятные простому обывателю форматы: квартиры и апартаменты».

МФК в продаже

В настоящее время на рынке экспонируются МФК с разным наполнением, и на самые интересные из них эксперты советуют обратить внимание.

Например - на комплекс «Маршал» (станция метро и МЦК «Панфиловская»). В одном из корпусов - 7-этажный деловой центр класса B+ с собственной входной группой, появится отдельно стоящее здание фитнес-центра с бассейном, гостиничный комплекс, торговый центр, рестораны, кафе, химчистка. В МФК представлены квартиры и апартаменты. Цены варьируются от 18,5 млн руб. до 128,5 млн руб.

ЖК комфорт-класса «Прокшино» строится рядом с одноимённой станцией метро в Новомосковском АО. В корпусах будут представлены супермаркет, кафе, салоны красоты и аптеки, появятся детские сады, школы и ФОК с двумя бассейнами. В непосредственной близости от жилых домов девелопер строит бизнес-квартал с торгово-сервисной инфраструктурой и проектирует спортивно-событийный кластер. Стоимость квартир - в диапазоне от 6,9 млн руб. до 34,9 млн руб.

В формате МФК позиционируется проект Voxhall (метро «Павелецкая») с квартирами и апартаментами. Архитектурный проект с разновысотными корпусами отсылает к европейскому городскому стилю. Первые этажи предназначены для стрит-ритейла с магазинами, кафе и офисами. Предусмотрены подземный паркинг и детский сад. Минимальная площадь лота - 22,6 кв. м, минимальный бюджет - от 12,3 млн руб.

В рамках проекта «Верейская 41» (метро «Давыдково») будет создана обширная офисная и коммерческая инфраструктура. Кроме того, рядом находится много офисных центров. Сама локация имеет перспективу развития: в промзона Очаково будет реконструирована. Минимальная площадь лотов - 25 кв. м, цены от 10 млн руб.

В проекте Technopark Plaza (метро «Технопарк») представлены двухуровневая торговая галерея, офисы, лаунж-зона/лобби апарт-отеля и апарт-отель Ye’s. На первом этаже расположены два лифтовых холла – для резидентов офисов и жителей апарт-отеля. Доступ в торговую галерею предусмотрен как на лифтах с офисных этажей и из апартаментов, так и с улицы, и через наземный пешеходный переход из метро.

К формату МФК довольно близок co-living, подразумевающий небольшое приватное пространство для жизни, множество общественных зон и объектов инфраструктуры. Такой стиль жизни может быть интересен молодым людям.

В 53-этажном небоскребе AFI Tower (метро «Свиблово») есть квартиры и апартаменты, много студий. Большая часть лотов – трансформеры. Цены – от 9,6 млн руб. На первых и подземных этажах - кафе, коворкинг, lounge-пространство с кинопроектором, баня с хаммамом, фитнес-зал, SPA-зона, салон красоты, прачечная, гардеробные, кладовки. Жители смогут заказать уборку, быструю доставку еды и получить прочие бытовые услуги.

МФК Slava (метро «Белорусская») включает жилую, офисную части и подземный паркинг с кладовками. В комплексе также разместятся лобби с переговорными, ресторан, гастрономическое бистро, пекарня, аптека, магазин цветов и подарков, студии персональных тренировок, детский образовательный центр, зона ресепшн с кофе-баром. Архитектура – в современном английском стиле. В комплексе можно приобрести апартаменты бизнес-класса с площадями 25 - 87 квм. Есть лоты с террасами. Стоимость начинается от 19 млн руб.

Квартиры и апартаменты можно купить в жилом комплексе бизнес-класса «Серебряный фонтан» (метро «Алексеевская»). В составе комплекса – бизнес-центр, школа искусств, детский сад, а также памятник истории и культуры XIX века - ансамбль реконструированных зданий Алексеевской водоподъемной станции из красного кирпича, липовая аллея и старинный фонтан. Цены на квартиры стартуют от 22,4 млн руб., на апартаменты – от 24,3 млн.

В составе кластера «Прайм Тайм» (метро «Аэропорт») - офисные, коммерческие и жилые пространства. Первая и вторая очередь жилой части проекта введены в эксплуатацию. Инфраструктура ЖК включает магазины, салоны красоты, аптеку, детский центр, которые разместятся на первом этаже. Квартиры вышли на вторичный рынок. Бизнес-центр «Прайм Тайм», представляющий собой в 23-этажную башню тоже построен.

Масштабный проект «Зиларт» (метро «Автозаводская») к МФК не относится, но он включает несколько функциональных зон: жилую, коммерческую - с деловыми и торговыми центрами, ресторанами, медицинскими и фитнес-центрами; образовательную - со школами и детскими садами; парк и зону отдыха на набережной Москвы-реки, музей, детский центр с аттракционами, театры и концертный зал. Жилая часть комплекса состоит из монолитных корпусов высотой 3-40 этажей. Цены квартир – от 14,9 млн руб.

 

 

 

Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

13
Росреестр

Основные и дополнительные сведения в ЕГРН

В Едином государственном реестре недвижимости (далее-ЕГРН) содержатся сведения об объекте недвижимости, о правах и сделках, в числе которых и сведения о правообладателях.
21
ЖК «СОЮЗ»

В декабре в жилом спортивно-оздоровительном кластере «СОЮЗ» выполнили испытания 60 фундаментных свай и вывезли более 450 м3 снега из котлована

Строительные работы в жилом спортивно-оздоровительном кластере юности и здоровья в Ростокино ведутся по графику. На объекте завершены работы нулевого цикла.
03
ЖК The LAKE

ГК ФСК инвестирует в московский проект бизнес-класса

ГК ФСК презентовала новый жилой дом бизнес-класса — The Lake, который будет возведен на северо-востоке Москвы, на ул. Снежная, в пешей доступности от станций метро «Ботанический сад» и «Свиблово».
00
Росреестр

Правообладателям земельных участков на заметку

Государство установило в отношении земельных ресурсов охранные меры. Однако о своих обязанностях знают далеко не все собственники и иногда даже не догадываются, что нарушают закон.
00
В премиальном комплексе SLAVA

В премиальном комплексе SLAVA завершен монтаж лифтового оборудования

Финский концерн KONE полностью выполнил свои обязательства поставщика. Всего в жилом комплексе SLAVA установлено 18 лифтов. Кабины рассчитаны на подъем до 1000 кг со скоростью 1,6 м/с.
01
Департамент городского имущества города Москвы - новый логотип

Жители первого дома, построенного по программе комплексного развития территорий, получили ключи от квартир

В столице в рамках проекта реорганизации бывшей промзоны «Октябрьское поле» построен первый объект – 25-этажный жилой дом на 312 квартир. Девелопер - «РГ-Девелопмент».
00
Алюминиевая Ассоциация логотип

В Алюминиевой Ассоциации спроектируют мосты для Узбекистана

Об этом договорились во время ВКС-встречи представители Алюминиевой Ассоциации и AKFA Group - крупнейшего производителя и экспортера алюминиевого профиля на рынке Узбекистана.
00
ФАУ «ФЦС», логотип

О нормативной базе для развития малоэтажного домостроения в России рассказал директор ФАУ «ФЦС» Андрей Копытин

На площадке V Международного форума «Малоэтажная Россия 2022» 19 декабря состоялся круглый стол, посвященный обсуждению регионального опыта строительства малоэтажных зданий.
00
Циан логотип

Итоги 2022 года на рынке аренды

Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги 2022 года на рынке долгосрочной аренды и выяснили, в каких городах выгоднее аренда, а не ипотека, а также – как изменилась доходность рантье за последние три года. Тезисы.
00
Банк ДОМ.РФ, логотип

Банк ДОМ.РФ провёл первую сделку по покупке жилья в новостройке с оформлением e-закладной

Банк ДОМ.РФ провёл первую ипотечную сделку по покупке квартиры на этапе строительства с одновременным оформлением электронной закладной.
00
Судостроительная улица, владение 5

Два жилых корпуса по программе реновации введут в Нагатинском затоне в следующем году

В районе Нагатинский затон по адресу: Судостроительная улица, владение 5 в следующем году введут в эксплуатацию два жилых корпуса на 240 квартир для переселения по программе реновации.
00
ГК КОРТРОС лого

Спрос на региональные проекты более устойчив

Спрос на региональные проекты менее подвержен колебаниям рынка, в отличие от московских, такое мнение высказал главный финансовый директор ГК «КОРТРОС» Егор Косарев.
00
Комплекс Экономической политики и имущественно-земельных отношений правительства Москвы

Инвестора для реорганизации территории на Кусковской улице выберут на аукционе

В Москве объявлен аукцион на право заключения договора о комплексном развитии неэффективно используемой территории на Кусковской улице, владение 12 на востоке столицы.
00
Космический PlayHub от ПИК

Космический PlayHub от ПИК появится в Московском регионе

PlayHub «Космопорт» площадью 3 800 м² появится в жилом квартале «Ильинские луга» в 2023 году. «Космопорт» станет местом не только для игр, но где можно просто хорошо провести время в компании.
Или войти с помощью: