Главная проблема на строительном рынке Юга — своевременное предложение. Основной причиной его невысокого уровня выступает отсутствие обеспеченных коммуникациями земельных участков для строительства жилья. Сегодня на Юге строительная отрасль играет большую роль в экономике по сравнению с другими федеральными округами. В южном регионе на долю строительства приходится 8,6% ВРП, в то время как в Центральном федеральном округе — 5%, а в Уральском — только 4,6%. По объёмам прироста строительства ЮФО в минувшем году вышел на первое место среди федеральных округов. Прирост здесь составил 25,3%, и это при том, что в целом по РФ он составил 18,2%. Однако объём ввода площадей ещё недостаточен для решения жилищного вопроса.
Региональный разрез
Распределение объёмов строительства внутри южного региона прямо коррелирует с распределением инвестиций, большая часть которых традиционно направляется на финансирование подрядных работ. Безусловным лидером по объёму строительных работ является Краснодарский край, доля которого составляет 38,6% от общих объёмов округа. На втором месте со значительным отрывом — Ростовская область (18,8%), на долю Дагестана приходится 10,5%. В Краснодарском крае проводится более трети окружных тендеров в сфере строительства и недвижимости: по состоянию на середину февраля 2008 года в ЮФО объявлено 1483 конкурса на поставку строительных услуг, из них 506 — на Кубани (34%); в Ростовской области — 353 конкурса, в Волгоградской области — 171, на Ставрополье — 146.
В то же время если в абсолютном выражении больше всего жилья строится в Краснодарском крае, Ростовской области и в Ставропольском крае, то при анализе относительных показателей, таких, например, как ввод площадей на душу населения, ситуация меняется. Теперь неоспоримым лидером с существенным отрывом от остальных выступает Астраханская область. Удельный вес ветхого и аварийного жилья во всём жилищном фонде составляет здесь 11,1%; приближаются к области по этому показателю только Ингушетия (17,2%) и Дагестан (22,5%). В то же время Ставрополье и Ростовская область оказываются в одной группе с Кабардино-Балкарией, Дагестаном, Северной Осетией-Аланией, Волгоградской областью и Карачаево-Черкесией (см. график 2 и график 3).
По данным федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, в 2007 году в 80 субъектах Российской Федерации объёмы построенного жилья превысили уровень соответствующего периода 2006 года. На Юге наиболее высокие темпы жилищного строительства достигнуты в Краснодарском крае (137,2%), Адыгее (155,8%) и Ингушетии (131%). Снижение объёмов этого показателя по отношению к 2006 году произошло в Чеченской Республике (56,4%). Практически во всех субъектах округа основной прирост создаёт индивидуальное жилищное строительство. В Ростовской области доля индивидуальных застройщиков составила 57,5% общей введённой в эксплуатацию жилплощади, на Ставрополье — 66,4%, на Кубани — свыше 70%, в Ингушетии — свыше 95%, а в Чечне — все 100% (см. график 1).
Рентабельность жилищного строительства в крупных южных городах значительно выше европейского уровня. Это, впрочем, относится и к стоимости квартир. Например, средний уровень цен квадратного метра на вторичном рынке в Краснодаре и Ростове уже давно обогнал этот показатель в Праге или Софии. Расходы на покупку жилья высоки, и большей части покупателей приходится выбирать не то, что хочется, а то, что они могут себе позволить. Таким образом, даже покупая жильё, эта категория лиц остаётся в группе желающих улучшить свои жилищные условия.
Незначительный объём ввода в эксплуатацию жилья и существенно превышающий предложение спрос порождают спекулятивные настроения. Ещё недавно как отдельные лица, так и риэлторские компании весьма активно скупали квартиры у застройщиков на начальных этапах строительства и перепродавали их по факту сдачи дома в эксплуатацию, что приводило к дополнительному сокращению предложения. В результате в итоговой стоимости жилья доля прямых затрат на строительно-монтажные и отделочные работы сокращается ещё больше. Вероятно, в связи с этим строительные компании начали сами открывать агентства недвижимости для получения дополнительного источника дохода и влияния на местный рынок.
Рай для девелоперов
Для того чтобы жилой фонд на Юге увеличивался на 1 кв. м в год в расчёте на одного жителя, необходимо вводить ежегодно свыше 23,8 млн кв. м жилья (с учётом устаревания жилых площадей: в 2006 году удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда во всём жилищном ...
Комментарии
(0)#