Приморская покупка

В мире есть страны, куда гражданин России может оправиться без визы. Получилось так, что во многие из них – обладают курортным морским побережьем, причем пляжный сезон длится обычно почти половину года. Страны эти очень разные – Украина, Намибия, Израиль... Однако есть в этом списке страна, где недвижимость около морского побережья пользуется особым расположением у россиян – Черногория. На всякой выставке, посвященной недвижимости и инвестициям, можно найти разнообразные стенды, на которых предлагается узнать о черногорской недвижимости, природе и обычаях, а возможно, даже договориться о проведении ознакомительного тура и предварительного подбора объекта приобретения. Для сравнения: ни одного стенда по недвижимости в Намибии читатель ни на одной выставке не обнаружит, даже если проявит необычайное упорство в поисках, – при этом пляжи в этой стране ничуть не хуже других.

Цена на любой вкус

О Черногории, как и вообще о европейских странах с собственным пляжным побережьем, принято говорить, что приморская недвижимость там растет в цене. В течение последних лет это было действительно так, дома близ берега подорожали в несколько раз.

На фоне мирового финансового кризиса утверждение о росте цен может показаться уже несколько смешным. Но дело в том, что недвижимость действительно дорожает. Только в Черногории этот процесс имеет своеобразный характер. С одной стороны, по сей день можно встретить предложения с ценой в пределах 50 тыс. евро. С другой – максимальное значение цены успело дорасти до 1,5 млн евро и вряд ли остановится на этом рубеже. Есть и более дорогие предложения, с ценой, превосходящей 5 млн евро. За такие деньги можно приобрести виллу с огромным участком, собственным пляжем и главное – красивейшими видами (именно благодаря им совершаются покупки подобной недвижимости, которые обычно бывают импульсными). Однако это скорее экзотика рынка и подобного рода предложений на черногорском побережье очень мало.

Тем не менее рост количества предложений с ценой свыше миллиона евро весьма ощутим. Таким образом, повышение цен в настоящее время обеспечивается главным образом за счет формирования сегмента дорогой недвижимости, которого несколько лет назад в стране просто не было. Цена метра в доме у берега моря может превышать 10 тыс. евро – особенно при наличии собственного пляжа. В то же время, повторимся, можно найти крайне скромный по стоимости объект, при этом расположенный в паре сотен метров от берега и даже с замечательным морским видом из окон.

Другая существенная тенденция в мире недвижимости Черногории – появление все большего количества первичных предложений. Реакцией на стабильный спрос стало множество девелоперских проектов, как профессиональных, так и не очень. Набирает обороты земельный рынок, причем цены участков могут различаться на порядок. Деньги просят не за сотку, а за каждый метр, цены начинаются от 100 евро, потолочное значение в настоящее время в точности никто не знает, оно находится где-то между 1000 и 1500 евро.

О правилах игры

Даже в социалистические времена в Черногории сохранялась частная собственность на землю. Возможно, именно поэтому здешний рынок недвижимости устроен понятно для любого участника. Физические лица, не являющиеся гражданами страны, могут свободно покупать квартиры, для операций, в которых так или иначе задействованы земельные активы (дом на участке, земля под застройку) следует обзавестись юридическим лицом.

Сделки с недвижимостью регистрируются быстро, за 2-3 дня, проведением их ведают адвокаты, а в качестве органов регистрации прав фигурируют суды, которые берут за изменение титула объекта сбор в размере примерно 300 евро. Сверх того, надо уплатить 2% от суммы сделки государству. Привычный для россиян порядок закладывания денег в сейфовую ячейку здесь не действует: регистрация прав нового собственника производится только после того, как продавец получит в полном объеме деньги.

С землей все чуть сложнее, но не сильно. Всякий участок имеет свое предназначение, каким его видит местное самоуправление (община), оно отражено в общедоступной бумаге, именуемой планом урбанизации. Существуют земли, вовсе не предназначенные под застройку, изменить их статус не удастся – это не Москва, где можно оттяпать кусок парка или кладбища под муниципальное жилье. Другими необходимыми для приобретения земли документом являются кадастровый план, где определены координаты земли, а также отдельная бумага, где указываются различные обременения землепользования.

Отдыхать и сдавать апартаменты

Самое простое вложение в черногорскую недвижимость, не требующее отдельной заботы и даже способное приносить доход – приобретение квартиры. Специфика местного рынка в том, что на квадратные метры жилые помещения мерить не принято. Квартира измеряется количеством спален, иначе говоря, тамошняя однушка – это наша двухкомнатная квартира. К жилым помещениям прилагается элемент местной архитектурной традиции – балкон, который иногда хочется назвать открытой террасой. Есть дома, где площадь «балкончика» почти такая же, как площадь самой квартиры.

Вообще же квартиры принято делать, переводя на русский язык, с евроремонтом, то есть качественной отделкой, встроенной кухней и теплым полом в спальне. У россиян как покупателей, привыкших к отечественным новостройкам, сдающимся в свободной планировке, что заставляет покупателя фантазировать по поводу устройства дома, есть своя особенность поведения на черногорском рынке. Вместо того чтобы купить готовые апартаменты и не мучиться с ремонтом, многие соотечественники приобретают жилье на стадии строительства. Выигрыша на этом получить почти нельзя, зато можно пофантазировать и придумать будущую планировку квартиры на собственный манер.

Новые квартиры у моря в Черногории стоят примерно тех же денег, что новостройки ближнего и среднего Подмосковья – 1500-4000 евро за кв. м. Отличие, помимо выполнения отделки, лишь в том, что в Московской области нет моря, права на квартиры в новостройках оформляются не 2-3 дня, а 1,5-2 года, а покупатель часто рискует стать обманутым дольщиком. Сходство Московской области и Черногории в том, что квартиру можно сдавать, пользуясь ей лишь какое-то время в году. В Черногории это можно поручить управляющей компании. Особых денег на аренде не заработать, но окупаемость эксплуатации недвижимости плюс 6-9 тыс. евро в год за односпаленную квартиру – возможно, неплохая прибавка к заработку.

Вариант с домом

Дома в Черногории продаются самые разные. Есть специальная категория предложений недвижимости, которая называется «дома под снос». То есть по сути продается земля с красивым видом, на которой можно построить нечто новое с евроремонтом. Кстати, не всегда сносные дома действительно стоит сносить. Например, похожий на старый замок дом начала XX века постройки лучше все-таки сохранить.

Однако на развивающемся рынке подобные постройки считают ветошью, не заслуживающей особого снимания. Старые дома сносят с такой же смелостью, как московские строители изводят хрущевки, а на месте горы строительного мусора на черногорском побережье получается более или менее похожие друг на друга сооружения одинаково приятных цветов, с похожими курортными интерьерами и системами кондиционирования от одних и тех же производителей. Строительная мода и уровень архитектурного вкуса в Черногории мало чем отличаются от постсоветского Крыма и побережья большого Сочи.

Разумеется, готовый дом стоит гораздо дороже, чем затраты на покупку участка и строительство. Поэтому, если хочется иметь именно не квартиру, а дом, лучше заниматься процессом его создания самостоятельно. Принято считать, что в наши дни себестоимость нового дома окажется вряд ли ниже 900-1000 евро, а для «красивого и современного» объекта может дойти и до 2000 тыс. евро. Это не вполне точная информация. Построить новый дом (без стоимости земли) можно даже за 500-550 евро за метр. Другое дело, что создание собственного дома на территории другой страны требует не только денег, но и времени. Если последнего не хватает, то, возможно, лучшим вариантом вложения будет квартира. И адрес приморского отдыха, и источник дохода от аренды.