Продать дороже не получится, но они не верят

Самые недорогие дачи в Подмосковье можно купить у частных собственников. Объектов на продажу выставлено много – от летних домиков до комфортных коттеджей со всеми удобствами. При этом цены на них не растут уже несколько лет, поэтому договориться о скидке можно всегда.

Подсчитать, сколько именно домов выставлено на продажу в частном секторе, довольно затруднительно. Данные риэлторских компаний могут отличаться в разы – это объясняется неорганизованностью рынка. Объем предложения дач (домовладений в садовых некоммерческих товариществах) в Московской области составляет 7,42% (1830 домов) от всего предложения на вторичном рынке, подсчитывает компания «МИЭЛЬ-Недвижимость». Если же учитывать еще и загородные дома, расположенные вне коттеджных поселков, например, в деревнях, в селах, в поселках городского типа и т.п., то эта цифра получается значительно выше — более 11 200 объектов.

По подсчетам компании «Инком-недвижимость», объем предложения в данном сегменте гораздо больше — около 57 тыс. объектов. Из них около 2,5 тыс. расположено в пределах 5 км от МКАД, 7,4 тыс. — на расстоянии 5-15 км, 15,5 тыс. — до 30 км от МКАД.

«Особенностью данного сегмента рынка является отсутствие однородности предложения — здесь сложнее выявить какие-то зависимости, так как рынок включает самые разнообразные варианты, от роскошных домов с огромными участками и индивидуальным ландшафтом до скромного домика с 6 сотками. К тому же

вопрос формирования цены здесь также специфичен и не всегда соответствует рынку:

сегмент вторичной недвижимости очень индивидуален», — уточняет говорит руководитель офиса «Проспект Вернадского» компании «Инком-недвижимость» Сергей Цывин.

По наблюдениям компании Vesco Group, наибольшее количество предложений в частном секторе сосредоточено на Дмитровском и Ярославском шоссе, на восточном направлении (т.к оно не популярно с точки зрения девелопмента), а также в зонах малоэтажной застройки городов-спутников. В меньшей степени предложение представлено на новых популярных направлениях, таких как Новорижское шоссе – отдельных домов здесь не так много, поскольку большая их часть находится в поселках.

По оценкам экспертов,

средняя стоимость предложения на расстоянии до 30 км от Москвы составляет около 3,5 млн рублей.

«Речь идет о доме для сезонного проживания, не старше 10 лет, на участке 8-10 соток, из коммуникаций должны быть электричество, водопровод, очень желателен газ, а он если есть очень важно наличие исправного газорегуляторного пункта - грпш. Если дом щитовой, старый, участок той же площади, из коммуникаций есть электричество, а газ баллоный, канализация локальная, вода из колодца, то стоимость предложения может быть совсем небольшой — от 0,8 до 2 млн рублей.

А если дом с коммуникациями, с теплым санузлом, построен из хороших материалов, то он может стоить и 5, и 6 млн рублей. Цена отдельных предложений может достигать и 15 млн рублей — например, в нашей базе есть дача в Одинцовском районе по Минскому шоссе, в 20 км от МКАД. Площадь кирпичного дома – 152 м, участка – 15 соток. В доме 2 этажа, 2 санузла. Электричество и газ магистральные, вода – скважина, в доме камин, подъезд к участку – асфальт», — рассказывает управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов.

Если поискать дом через интернет, рассматривая предложения о продаже от частных лиц, то стоимость выбранного варианта может быть ниже. Например, на Киевском шоссе на расстоянии 25 км от МКАД в настоящий момент предлагается двухэтажный деревянный дом площадью около 130 кв.м со всеми центральными коммуникациями. Дом находится вблизи ж/д станции, участок земли небольшой – 3,5 соток. Продавец выставил цену в 3,5 млн рублей, насколько он готов уступить, могут показать только реальные торги.

Другие примеры: в 30 км от МКАД предлагается кирпичный дом в садовом товариществе рядом с лесом. Дом с чистовой отделкой, участок 4 соток. Дача выставлена на продажу за 4 млн рублей. В 10 км от МКАД по Дмитровскому шоссе продается двухэтажный дом площадью около 130 кв.м, с баней, на участке в 12 соток, цена — около 7 млн рублей. В доме газ, газовое отопление, электричество, слив воды в септики. Практически все собственники указывают, что при покупке домов возможен торг.

«Предложение постоянно растет, выставляется все больше домов на продажу, в связи с тем, что собственники хотят повысить свой статус и переехать в охраняемый коттеджный поселок.

Волна коттеджных застроек прошла и сформировала представление о не самом комфортном проживании.

Застройка велась на этапах первичного становления рынка и сейчас представляет собой неликвидные дома, как с точки зрения строительной технологии, так и с точки зрения внутренней отделки. Дома долго стоят из-за того, что хозяева не готовы к продаже и переоценивают их реальную стоимость, они не понимают, что вложенные когда-то в постройку усилия только уменьшают стоимость дома, поскольку многое уже морально устарело и нуждается в переделке. В данном случае необходим значительный дисконт», — рассказывает о ситуации на рынке генеральный директор Vesco Group.Алексей Аверьянов.

В большинстве случаев покупатель может требовать скидку в размере 10-15%. Хотя все зависит от обстоятельств. «Скидки, конечно, получить можно – практически всегда продавец готов на уступки. Конечно, если дом выставлен на продажу по цене выше рынка, то и скидку можно получить больше — в районе 5-10%, а вот если цена не раз снижалась и находится на среднерыночном уровне, то и скидка будет существенно меньше», — уточняет Владимир Яхонтов.

Еще одна причина торговаться и добиваться скидки – отсутствие активных продаж на рынке. Некоторые объекты долго не могут найти своего покупателя, в таких случаях собственники более охотно идут на уступки. Особенно это касается проблемных домов – в плохом состоянии, вдалеке от городов и т.д. «Сделки купли-продажи в настоящее время идут, но не активно. Неплохо идут сделки в частном сегменте с новыми домами, морально не устаревшими. Частный сегмент является жилым, в нем присутствует инфраструктура и проложены коммуникации, при условии, что и дома хорошие. Собственники готовы делать скидки, они постепенно приходят к рыночной цене, но не сразу, им требуется время на понимание того, что они не смогут продать дороже, изначально они в это не верят», — говорит Алексей Аверьянов.

При этом цены на домовладения в частном секторе остаются стабильными. «Серьезных изменений в динамике цен на частные дома не произошло. Снижение цены, идущее от давно стоящих домов, одновременно компенсируется выводящимися на продажу новыми домами. Таким образом,

средняя цена остается одинаковой и не сильно меняется, аналогичный прогноз и на 2013 год», — считает Алексей Аверьянов.