Некоторые тренды, наблюдаемые на первичном рынке элитной недвижимости Москвы, повторяют тенденции развития первичного рынка Лондона.
Согласно данным Knight Frank, опубликованным в «Обзоре первичного рынка недвижимости Лондона 2010», продажи в лондонских новостройках выросли на 214% в последнем квартале 2009 г. по сравнению с аналогичным периодом 2008 г. Этот рост значительно превышает общий показатель роста в 68% для всего лондонского рынка недвижимости (т.е. с учетом продаж на вторичном рынке).
Елена Юргенева, директор по развитию бизнеса, департамент элитной недвижимости Knight Frank, прокомментировала: «Первичный рынок Лондона характеризуется не обилием выставленных на продажу объектов с солидным дисконтом, а недостатком предложения. В настоящее время объем предложения на 20% ниже аналогичного показателя 1-го квартала 2009 г. Количество новых построенных домов, доступных для покупателей, достигло своего исторического минимума, составив 975 объектов в 3-м квартале 2009 г.
Такие факторы, как низкие процентные ставки по кредитам, слабость фунта стерлингов, привлекшая иностранных покупателей, и усилия государства, направленные на поддержку нового строительства и стимулирование спроса со стороны первичных покупателей, привели к укреплению этого сегмента рынка.
Хотя процесс восстановления цен в лондонских новостройках пока еще отстает от темпов роста цен на рынке центрального Лондона в целом, в последние месяцы мы наблюдали повышение цен на некоторые объекты, в частности в комплексе Embassy Court в районе Сэйнт-Джонс Вуд (центральный Лондон). Тем не менее, в понимании девелоперов, сегодня хорошая динамика цен – это не их номинальный рост, а сокращение размера скидок, предоставляемых покупателям.
Одним из наиболее заметных изменений на первичном рынке недвижимости британской столицы является смещение спроса от инвестиционного в сторону потребительского. Если раньше соотношение потребительского спроса к инвестиционному составляло 30:70 (покупатели для себя/инвесторы), то сейчас оно зеркально поменялось на 70:30 (покупатели для себя/инвесторы). Это изменение постепенно начинает оказывать влияние на девелоперские проекты, поскольку покупатели, выбирающие жилье для собственного проживания, предъявляют больше требований к планировке помещений и прочим его основным характеристикам. Данные Knight Frank по заявкам покупателей подтверждают, что требования последних к приобретаемому жилью заметно возросли. В частности, повысился спрос на жилье большей площади в центральном Лондоне. Мы считаем, что наиболее успешными окажутся те проекты, которые смогут создать в своих домах уникальную атмосферу, в которой люди захотели бы постоянно проживать.
Не стоит забывать, что инвесторы также не покинули рынок – на них приходится треть потенциальных покупателей. Вновь стали проходить продажи на нулевом этапе строительства. Также нельзя недооценивать возможности международных инвесторов. Покупатели из Азии, в частности из Гонконга, Сингапура и Малайзии были крайне активны за последние 12 месяцев, но мы можем ожидать от них большего. Пользуясь доступными Интернет-ресурсами, эти инвесторы тщательно подходят к выбору объектов недвижимости, фокусируясь на наиболее качественном предложении. Это хорошая новость для рынка – значит, девелоперы в центральном Лондоне в дальнейшем еще больше будут конкурировать по качеству проектов, а не только по цене.
На первичном рынке премиального жилья самого высокого ценового сегмента рецессия отразилась в последнюю очередь. Теперь, когда за последний год цены выросли больше, чем на 20%, девелоперы смотрят на этот рынок с особым интересом. Хотя продажи резко упали в 2008 году, со второго полугодия 2009 г. этот сегмент начал приходить в норму. Количество потенциальных покупателей объектов супер-премиального сегмента не изменилось, спрос находится на хорошем уровне. С запуском таких проектов, как One Hyde Park, Cornwall Terrace, The Lancaster’s и NEO Bankside, предложение премиальных новостроек вырастет в 2010 и 2011 гг. Спецификой этого сегмента является то, что как правило недвижимость в таких домах является частью широкого портфолио объектов недвижимости их владельцев.
Параллельно с продажами жилья, на рынке земли в Лондоне также произошли кардинальные изменения. После глубокого падения в течение 12 месяцев стоимость земли в среднем по Лондону выросла на 9% во втором полугодии 2009 г., что стало результатом конкуренции за площадки. Однако убедить владельцев земли продавать участки было непростой задачей, поскольку стоимость земельных участков по-прежнему значительно ниже своих пиковых показателей. Сокращение предложения означает, что девелоперы вынуждены работать с существующим предложением и максимально эффективно его использовать. В частности, девелоперы должны продумывать планировку будущих объектов, чтобы соответствовать требованиям сегодняшнего дня. Мы полагаем, что цены на земельные участки в Лондоне продолжат повышаться в 2010 году.
Опасения вызывают ввод нового предложения на первичном рынке Лондона. На восточный Лондон приходится 55% новых девелоперских проектов – 72 212 квартир из общего количества в 131 414 квартир, однако их строительство еще не началось. И хотя эти цифры звучат внушительно, возможности девелоперов реализовать заявленные объемы строительства ограничены недостатком доступного финансирования для новых проектов».
Москва повторяет ключевые тенденции Лондона
Некоторые тренды, наблюдаемые на первичном рынке элитной недвижимости Москвы, повторяют тенденции развития первичного рынка Лондона. Игорь Роганович, директор департамента элитной недвижимости Knight Frank, прокомментировал: «С начала активизации рынка в августе прошлого года стало расти количество сделок в строящихся комплексах – доверие покупателей постепенно начало возвращаться на первичный рынок. Сейчас продажи идут даже в проектах, находящихся на нулевом цикле. Мы ожидаем, что в 2010 г. количество сделок с первичным жильем продолжит расти, и их доля в общем объеме сделок достигнет 40-45%.
Так же как и в Лондоне, в настоящее время основную категорию покупателей первичного элитного жилья в Москве представляют те, кто приобретает для себя. Более 80% покупателей элитного жилья сегодня – семейные люди, которые отдают предпочтение более рациональному использованию площадей. В 2009 г. спрос на квартиры площадью более 200 м² сократился на 11 процентных пункта. Сокращение спроса на большие квартиры стало, в том числе, следствием снижения инвестиционной привлекательности рынка недвижимости в 2009 г. Стабилизация ситуации в экономике в целом и на рынке недвижимости в частности повысит привлекательность элитного рынка для частных инвесторов. Мы ожидаем, что в среднесрочной перспективе доля инвестиционных сделок вернется к докризисному уровню.
Что касается динамики цен, то так же как и в Лондоне, правильнее говорить о сворачивании акций и скидок. В настоящее время скидки по-прежнему предоставляются, но их размер существенно сократился. Сегодня скидка скорее выступает знаком внимания к клиенту со стороны девелопера, нежели представляет собой существенный дисконт. В результате реальная стоимость квартир растет.
В настоящее время на первичном рынке элитной жилой недвижимости предлагается порядка 1 130 квартир в комплексах на различных стадиях строительства. Значительная часть существующего предложения приходится на крупные строящиеся комплексы, срок реализации которых составляет 5-6 лет, и покупатели, которым нужны квартиры для заселения в перспективе 1-2 лет, рискуют столкнуться с серьезными ограничениями в выборе.
На ранней стадии строительства (котлован, фундамент) на текущий момент в Москве находится 4 элитных комплекса. Цена предложения за м² колеблется от $6 200 до $30 000. Ценовая политика сильно зависит от месторасположения и качества дома (инженерное оснащение, уровень отделки). Также большую роль играет наличие необходимой разрешительной документации на строительство и понятная схема продажи.
Кроме того, специалистам Knight Frank известно еще о нескольких элитных проектах, большая часть которых запланирована к выходу в районе Хамовников. Однако, хотя пока официально о выходе этих объектов пока заявлено не было, на некоторые из них уже сформирован лист ожидания покупателей.
В целом, восстановление финансирования жилых проектов и смягчение условий кредитования могут стимулировать застройщиков к реализации отложенных проектов. Кроме того, восстановление спроса и рост доверия покупателей к первичному рынку повлияют на динамику продаж, что позволит сократить сроки реализации. Привлечение средств со стороны населения в свою очередь даст возможность девелоперам завершить строительство объектов в срок и приняться за развитие новых проектов».
KNIGHT FRANK
Международная консалтинговая компания Knight Frank была основана в Лондоне 114 лет назад и является одним из самых крупных игроков на международном рынке недвижимости. На сегодняшний день Knight Frank совместно со своим стратегическим партнером, компанией Newmark Knight Frank, насчитывает 207 офисов в 43 странах мира.
В России и Украине Knight Frank предоставляет полный комплекс агентских и консалтинговых услуг во всех сегментах рынка недвижимости.
Комментарии
(0)#