Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Элитная недвижимость в Петербурге имеет ряд особенностей. Поэтому принятая в Москве классификация объектов класса «люкс» для Северной столицы неприменима. Эксперты считают, что необходимо выработать критерии определения элитности квартир с учетом региональной специфики. Сегодня на петербургском рынке недвижимости отсутствует четкое представление о том, какое жилье можно считать элитным. Нет критериев, по которым оно классифицируется. Среди риэлторов и девелоперов свой объект как эксклюзивный не позиционирует только ленивый.

Московские и петербургские эксперты рынка элитной недвижимости обсудили проблему классификации в ходе работы круглого стола «Критерии элитности в российской и мировой практике», состоявшегося в рамках первой международной конференции Elite Estate. Она проходила в Петербурге в мае 2008 года.

Дело вкуса и опыта

Проблема классификации объектов элитной недвижимости всегда привлекала повышенное внимание экспертов рынка. Без логичной и объективной системы классификации объектов уменьшается взаимопонимание между застройщиком и риэлтором, продавцом и покупателем. Несмотря на многочисленные попытки определения критериев элитности, специалисты еще далеки от принятия единого решения.

По словам директора Департамента элитной недвижимости петербургской корпорации «Адвекс. Недвижимость» Владимира Федорова, критерии классности сегодня по большей части зависят от вкуса покупателя. «В основе классификации элитной недвижимости должен быть метод экспертных оценок участников рынка – девелоперов, агентов недвижимости, архитекторов, – считает господин Федоров. – Это должно стать началом формирования классификации. Надо прекратить лоббировать интересы отдельных компаний-застройщиков, которые возводят недвижимость бизнес-класса и выдают ее за элитную. Не нужно стремиться создать в каждом районе города по несколько элитных комплексов». По мнению Владимира Федорова, сооружение элитных домов – трудное и дорогое дело для застройщика, и он должен иметь наработанные технологии, опыт.

Эксперты считают, что элитных апартаментов в принципе не может быть слишком много. По словам профессора кафедры экономики и управления городским строительством Российской экономической академии Геннадия Стерника, классификация элитной недвижимости должна быть жесткой, однозначной, а не размытой. «Например, мы выделяем 18 классообразующих признаков, они должны быть отсекающими. Если объект не соответствует хотя бы одному из них – он должен быть отнесен к другому классу», – считает он.

Особые условия

В Петербурге значительная часть квартир, которые считаются элитными, расположены в домах старого фонда с изношенной инфраструктурой, но находятся при этом в исторических местах с исключительными видами из окон.

«Принятая в Москве классификация элитной недвижимости в нашем городе не работает, – считает генеральный директор компании «Элитные квартиры» Леонид Рысев. – По моему мнению, петербургский рынок элитного жилья следует разделить на два сегмента – апартаменты в домах новых или после реконструкции и квартиры в неотремонтированных зданиях с уникальными видовыми характеристиками».

Впрочем, и такой принцип систематизации скоро перестанет в полной мере отражать все своеобразия элитных объектов недвижимости Северной столицы. Например, после выхода на рынок таких проектов, как, например, «Набережная Европы» («ВТБ-Капитал») и «Зоологический, 2/4» («Возрождение Петербурга»). Эти яркие проекты сочетают в себе как последние достижения современного строительства, так и уникальность местоположения. В результате разделение элитного петербургского жилья по принципу «новый дом – антикварный дом», утратит свою актуальность.

По мнению экспертов, даже самые лучшие среди элитных объектов Петербурга уступают по качеству московским образцам класса «де люкс». Как считает Владимир Федоров, большинство петербургских застройщиков не стремятся к высокому качеству, поскольку спрос на дорогое жилье и так высок, а покупатели, как правило, готовы мириться с недоработками. В результате появляются «элитные» строения, из окон которых открываются не самые шикарные виды или по соседству с которыми располагаются депрессивные кварталы, промзоны и т. п. Зачастую хромает и качество материалов, используемых при возведении элитного жилья, нарушаются строительные технологии. Несмотря на это спрос на подобную недвижимость, по словам господина Федорова, огромен. Многие объекты распродаются еще на стадии возведения.

Потребители петербургской элитной недвижимости, с точки зрения Леонида Рысева, также делятся на две группы: одни предпочитают квартиры формата Family life style – удобные, обычно приобретаемые для семейной жизни, другие выбирают антикварное жилье, «квартиры-драгоценности», которыми престижно владеть.

Для будущих владельцев Family life style более интересны места у Таврического парка, острова – Каменный, Крестовский. Для них существенна социальная однородность места. Они также ценят удобства – отдельный вход, паркинг, дополнительные услуги. Покупатели «антикварной» недвижимостью выбирают так называемый Золотой треугольник (пространство между набережными Невы, Фонтанки и Невским проспектом), для них большое значение имеет прошлое дома, известность имени архитектора.

Элитная квартира в неэлитном доме

Одним из камней преткновения при создании классификации жилья класса «люкс» в Петербурге является для экспертов вопрос – может ли считаться элитной квартира, расположенная в не элитном доме. «Довольно часто мы называем элитными апартаменты, обладающие лишь частью качеств, которые показывают их принадлежность к этой категории, – поясняет Владимир Федоров. – Зачастую со счетов сбрасывают обязательные для таких объектов характеристики – наличие отдельного входа, однородность социального окружения. Надо перестать бросаться яркими заявлениями. В Москве, например, есть четкое определение пентхауса – это одноквартирный жилой дом, расположенный на крыше высотного здания. Пентхаус обязательно имеет отдельный вход, высокие потолки, большую площадь помещения и уникальные виды из окон, выходящих на три или четыре стороны.

По мнению Геннадия Стерника, при определении элитности конкретной квартиры нужно учитывать, о каком из сегментов рынка идет речь. «Если мы анализируем объект на первичном рынке, то в таком доме не должно быть неэлитных апартаментов. В лучшем случае мы «прощаем» этому зданию несколько неудачных квартир и позиционируем его целиком как элитный, – сказал профессор Стерник. – Совершенно другое дело – вторичный рынок. Здесь часто встречаются элитные помещения в неэлитных строениях. Их нужно анализировать отдельно».

С этим утверждением не согласилась Зося Захарова, руководитель отдела консалтинга и аналитических исследований «Агентства развития и исследований в недвижимости» (АРИН). По ее словам, нужно отличать просто дорогую жилплощадь от элитной. «Приобретая жилище класса «люкс», покупатель получает не просто помещение, а сферу своей жизни, определенный социум, – сказала госпожа Захарова. – Элитная квартира не может быть без ремонта, а дом, в котором она находится, – быть не отреставрированным. Я думаю, что путаница такого рода – временное явление рынка. Постепенно четкие принципы элитности устоятся. Квартиры в историческом центре, но без ремонта и с соседями, проживающими в коммунальных квартирах, не будут относиться к элитным».

Фактор историчности

К критериям определения элитной недвижимости в Петербурге, по мнению экспертов, относятся и так называемые нематериальные черты элитности. Уникальность, историчность объекта или места его расположения часто становится основной характеристикой, относящей его к элитному жилью. «Говоря о признаках элитности недвижимости, можно провести аналогию с автомобилями, – привел пример Сергей Бобашев, руководитель Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости». – Элитным может считаться как современный, мощный, оснащенный по последнему слову техники автомобиль, так и антикварный «Кадиллак» 1953 года выпуска, на котором ездил Элвис Пресли. И то, и другое стоит очень дорого». Во многом, считает господин Бобашев, это справедливо и для элитных квартир. Элитной можно считать и жилплощадь в современном доме с новейшим инженерным оборудованием, многоуровневой системой безопасности, и апартаменты в доме-памятнике, расположенном к тому же в историческом центре Петербурга, с видом на Неву, архитектурные шедевры.

Принцип триединства

В ходе обсуждения характеристик элитности петербургской недвижимости, эксперты пришли к выводу о том, что основными параметрами принадлежности объекта к самому высокому классу являются три составляющие: качество проекта, качество объекта и качество субъекта (застройщика).

Качество местоположения объекта – это не только престижность места, но и степень его комфортности для проживающих.

Качественные особенности проекта определяются застройщиком или продавцом. Для новостроек в определении качества проекта немаловажное значение имеет степень строительной готовности здания, оборудование высококлассной инфраструктурой, а если речь идет о вторичном рынке – физическая и моральная изношенность объекта.

Говоря о качестве субъекта, эксперты имеют в виду характеристики, накладываемые на объект маркетинговой политикой застройщика или продавца, его статусом на рынке.

По мнению Геннадия Стерника, классификации, основанные лишь на принадлежности объекта к той или иной ценовой категории, не отражают действительного положения дел. «Мы сознательно не принимаем в расчет критерий цены, – сказал господин Стерник, – поскольку зависит она от застройщика, определяется его ценовой политикой. Два объекта в одном и том же месте могут отличаться друг от друга по стоимости до 50%. Это не классификация, а сегментация рынка по цене. Какой-нибудь шалаш на Рублевке может стоить несколько миллионов долларов. А поместье со всеми критериями элитности в 60 км от Москвы – намного меньше, и не попадает в эту так называемую классификацию».

Основной вывод экспертов: для того чтобы наиболее четко выявить принадлежность объекта к определенному классу, нужно каждую из трех обозначенных составляющих оценивать отдельно. Характеристики, определяющие качество местоположения, проекта, субъектов, – отличны по своей природе. Одновременное включение их в критерии определения класса жилья – неконструктивно, дезориентирует застройщика, риэлтора, клиента и не позволяет вырабатывать обоснованные рекомендации по выбору инвестиционных решений. Принцип классификации объекта недвижимости должен сводиться к классификации его отдельно по качеству проекта, отдельно по качеству местоположения и строительства, с последующим определением показателя качества использования (качества проживания).

Дарья Куксенкова

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00

Мебель из массива на заказ

На протяжении столетий деревянная мебель преобладала практически в каждом интерьере. Исключение составляли разве что апартаменты монархов и приближенной к ним элиты. В их покоях можно было увидеть не только дерево, но и слоновую кость, золото, серебро и даже хрусталь. Со временем многое изменилось. Для массового производства мебели стали применять не древесину, а альтернативные материалы, в частности, ЛДСП, ДВП и МДФ.
00

Виды промышленных котлов

Промышленное оборудование отличается по большинству критериев и свойств от того, что используется в домашних условиях. Поэтому купить котел для промышленных целей бывает также непросто. Необходимо учитывать виды, особенности, эффективность оборудования.
00

Посудомоечная машина станет лучшим другом для любой хозяйки

Только представьте, как после большого и шумного застолья, которое вы организовывали последние несколько дней, весь день стояли у плиты, накрывали стол и убирали дом, к вам приходит специально обученный человек и перемывает за вас всю посуду. Наверное, об этом когда-либо мечтала каждая женщина.
00

Комплексная система безопасности обеспечит полноценную защиту предприятия

Каждая организация в своей деятельности сталкивается с такими рисками, как утечка коммерческой тайны, кража материальных ценностей, возникновение чрезвычайных ситуаций и угроза жизни и здоровью сотрудников. Предотвратить возникновение этих ситуаций призвана комплексная система безопасности, которая включает в себя ряд составляющих.
00

Пластиковая карта для повседневной жизни

В современном мире становится все меньше места наличным средствам, и все больше людей выбирают пользование пластиковой банковской картой. Такой вариант хранения и использования денег не только очень удобен, но и гораздо безопаснее для самого ее владельца.
00

Техника с интеллектом – уже не будущее, а настоящее

Еще несколько лет назад ученые заявляли что, робот с искусственным интеллектом – это лишь теория, которой никогда не суждено стать материей. Однако современные разработчики таки достигли успеха в этой отрасли, и по примеру сущности некоторых животных и человека начали разрабатывать различные модели роботов, которые не просто могу делать определенные вещи, но и в будущем будут полезными человеку.
00

Театр «Современник» будет отреставрирован

О том, что планируется комплексная реставрация здания театра «Современник», сообщил председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев. На время выполнения работ спектакли будут перенесены во Дворец на Яузе.
00

Реставрации ожидает усадьба купцов Абрикосовых

Разыскивается инвестор, который возьмет на себя ответственность провести реставрацию дореволюционной усадьбы крупнейших производителей сладостей в Российской империи – купцов Абрикосовых. Объект расположен в Потаповском переулке.
00

Одобрено строительство 37,5 млн кв. м жилья в Москве

Как сообщил глава Департамента градостроительной политики Москвы Сергей Лёвкин, в этом году Департаментом одобрено строительство более чем 37 млн квадратных метров недвижимости, среди которых почти 22 млн – жилье.
00

Ищете лучшие окна из дерева? Они здесь!

Лучшие окна для жилого дома или квартиры – деревянные. Они превосходят любые другие оконные конструкции по долговечности, тепло- и звукоизоляции, надёжности и эстетическим характеристикам. Выбор деревянных окон на рынке достаточно обширен, и как же сделать выбор?
00

ЖК «Литвиново Сити» – собственное жилье в Подмосковье по доступным ценам

ГТ ТЭС «Трубино» – один из лидирующих застройщиков Подмосковья, который с 2011 г. реализует проекты в области возведения зданий коммерческого и многоквартирного назначения. В настоящий момент число успешно завершенных и безупречно функционирующих объектов превышает отметку в четыре десятка.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: