17 июня на сайте портала Риэлто.Ру прошла двухчасовая онлайн-конференция директора московского агентства недвижимости «Собственник» Ильи Шкопа на тему «Ожидания третьего квартала на рынке недвижимости. Итоги ранее озвученных прогнозов».
Однако в процессе общения с участниками мероприятия прогнозы эксперта затронули не только первоначально обозначенный временной промежуток, но и 2010 год. Свою позицию Илья Шкоп также высказал по поводу возвращения ипотеки и стабилизации общеэкономической обстановки в стране:
Ольга: Здравствуйте, Илья Леонидович! Хотелось бы услышать Ваше мнение по следующему вопросу. Сотрудники (скажем так, хорошие знакомые) одного крупнейшего в нашей стране банка "по секрету" сообщили, что в сентябре будет обвал цен. Кстати, я сейчас в процессе поиска покупки жилья (эконом) в Подмосковье на вторичном рынке (половину суммы дает банк - ипотека). Столкнулась с тем, что в принципе цены не упали до кризиса (да, возможно, максимум на 100 т.р. и всё, но не на 30-50%, как пишут некоторые). Буду признательна, если мне ответят на мой вопрос.
Обвал мы все, или почти все, ждали еще в начале этого года. Он уже прошел. Хотя, это так "обвальчик". Поэтому для второго обвала за год нужна веская причина. Скорее всего, цена дальше будет медленно сползать до середины осени. А что касается реплики о том, что цены не упали. Так это цены в рекламе не упали. И вообще, много объектов выставляются по прошлогодним ценам. То ли лень людям их менять, то ли баз много, где выставление объектов ничего не стоит. Реальный уровень сделок все же явно ниже, чем в прошлом году. Это факт.
Петров Григорий: Здравствуйте, Илья Леонидович! В СМИ появились сообщения, что рынок жилья достиг своего «дна». Когда, на Ваш взгляд, вложения в столичные квартиры будут наиболее оптимальными?
Сейчас цена квартир, после короткой паузы, связанной с ослаблением доллара, продолжит снижение. Считаю, что этой осенью цены на жилье в Москве стабилизируются. Ну, по крайней мере, на стандартное жилье, 1-но, 2-х, 3-х комнатные квартиры. И где-то в феврале 2010-го начнется рост цены 1-но комнатных квартир (они всегда идут первыми и в рост, и в падение). Так вот, если этот прогноз верен, то покупать типовую квартиру стоит осенью. Пока еще продавцы готовы торговаться, и выбор жилья максимален. Как только основная масса продавцов «прочухает», что цены вот-вот пойдут вверх, тогда часть из них снимет с продажи свои объекты, а часть поднимет цену на прозапас.
Lexun: Здравствуйте, Вас приветствует lexun! Меня интересует, на сколько порядков вырастут цены? Стоит ли брать ипотеку в долларах и с плавающей ставкой? Ведь недвижимость может только расти!
Вообще-то, пока цены падают. Говорить о порядках роста это из фантастики. Лично мне кажется, что после падения будет "отскок" на квартиры в Москве на 30-50% к концу 2010 года. Что потом, да Бог его знает. Ну, вероятно, будет дальше расти, если строить жилья в разы больше не станем или новый кризис не приключиться. Вообще, как показывает мировой опыт, динамика цен на недвижимость - это «пила», которая, если брать отрезки по 20-50 лет, только растет. Да хотя бы из-за инфляции. А про ипотеку. Акститесь брать в валюте и тем более по плавающей ставке. Страна у нас рублевая, в рублях и берите.
Дастаевский: Приветствую! Что Вы можете сказать о текущем состоянии рынка загородной недвижимости?
Коттеджи и дачи в основном являются вторым жилищем, после квартиры. Поэтому в кризис совсем как-то не до них. Разброс цен очень велик. Реальные уровни сделок где-то порядка 30-50% от прошлогодней цены. Ну, а цены на крупные земельные наделы под массовую застройку сегодня не интересны покупателям даже за 1\3 прошлогодней цены. Цена этих сделок еще ниже. Готовое жилье можно хоть в аренду сдать, а в землю надо вкладывать и вкладывать.
Дастаевский: А стоит ли покупать загородную недвижимость, например, землю? В будущем будет ли цена на нее расти?
Рано или поздно она будет расти, а потом будет опять снижаться - это рынок. Если же говорить про отрезок в ближайшие 5-6 лет, то минимальные цены земли и "прогнутый" продавец будут в декабре 2009-го и в августе 2010-го. Поскольку весна-лето - сезон для загородки, то, несмотря на отсутствие спроса, ее продавцы весной 2010-го приободрятся. А большие наделы под массовую застройку раньше осени 2010-го брать не стоит.
Сергей Анисимов: Добрый день! Долго ли еще будет Москва сохранять свою привлекательность для людей из провинции? Что произойдет с недвижимостью в Москве, если люди из провинции перестанут приезжать в Москву?
Думаю так будет всегда, пока провинция будет жить на порядок беднее. А может ли быть иначе?
Оксана: На прошлой конференции Вы говорили о том, что ко 2-му кварталу текущего года сделки по аренде офисов будут проходить с дисконтом в 40-45%. Ваши прогнозы оправдались?
Да, оправдались, но не по всей Москве. Если говорить о центре города, то ставки аренды и офисов, и магазинов здорово просели. Можно говорить о 50%-м снижении, даже в рублях. И спрос на центр крайне низок. А если говорить о третьем транспортном кольце и районах приближенных к МКАД, то здесь снижение арендных ставок вообще началось, лишь в марте – апреле. Главная причина - переток арендаторов из центра к окраинам. Поэтому чем ближе к окраинам, тем процент снижения меньший.
Если компания до кризиса занимала, например, 100 м по ставке 40 000 р в год, то при переезде на ТТК на ставку в 15 000 р на 80 м она получает экономию 2 800 000 р в год. Есть причина для переезда. А если такая же компания уже сидела на 15 000 р на МКАДе, то при переезде на ставку 10 000 р она за год выиграет лишь 700 000р. Тоже конечно стимул, но ремонт при переезде денег стоит.
Офисы в промзонах тоже просели сильно, несмотря на нецентральность. Там спроса нет. С арендой в торговых центрах не все так однозначно. В раскрученных ТЦ снижение ставок аренды прекратилось, и отток арендаторов не стал для них катастрофичным. Серьезное падение ставок наблюдается только в ТЦ, которые не способны генерировать поток покупателей.
Оксана: Ну и на каком уровне, на Ваш взгляд, ставки аренды офисов сегодня?
В целом по Москве есть спрос на офисы класса А по цене 20 000 рублей за м2/ год. На офисы классов B, C, D в пределах Садового кольца – 10-15 тыс. руб. за м2 / год; в условной близости от третьего транспортного кольца - 8-10 тыс. руб. за м2/ год; приближаясь к МКАДу - 4-7 тыс. руб. за м2 / год. Баланса спроса и предложения пока нет. При этом у арендаторов, которые никуда не переезжали за последний год, ставки, как правило, выше указанных.
Алексей Петрович: Илья, когда в страну вернется доступная ипотека? Очень хотим...
Как я уже говорил, первая доступная ипотека появится осенью. О ее приближении говорят действия Центробанка. С конца апреля – по начало июня он впервые за время кризиса трижды понижал ставку рефинансирования. Центробанк сделал это практически подряд. Важна не глубина снижения, а сам факт столь последовательного движения. Банкам дали сигнал, что игра на повышение стоимости кредитных ресурсов России подошла к концу, что она свою роль отыграла, и теперь ставки будут возвращаться к прежним позициям. Касается это не только ипотеки, а вообще всего кредитования. Отсюда можно предположить, что сигнал до банков дойдет к осени. Кроме того, банки не могут бесконечно отказывать в кредитах всем, потому что найдутся другие банки, которые этим воспользуются. Кредитование – их основной бизнес. Таким образом, первая доступная ипотека появится осенью. В сентябре-октябре - очень условно, но то, что осенью – уверенность есть.
Алексей Петрович: А насколько доступная? Вообще будет ли в России когда-нибудь ипотека доступна не для 10% граждан, а, скажем, хотя бы для 50%?
Алексей Петрович! Доступная для 50% граждан ипотека не наступит никогда, пока правительство не решит проблему объема строительства жилья в стране. Сейчас чем ниже проценты по кредиту, тем больше народу бегут его брать, и цены растут. И уже на вчерашнюю ипотеку Вы не можете купить квартиру. Это замкнутый круг. Чтобы его разомкнуть, надо сделать доступ к землеотводам свободным, рыночным. Тогда деньги олигархов хлынут туда, и строить начнут столько, сколько народ готов купить. А сейчас эта одна из главных статей коррупционных доходов муниципалитетов. Если говорить про "доступную" ипотеку осенью, то притом, что сейчас ставки по 20% годовых и выше, готов считать доступной ипотеку под 15% в рублях при первоначальном взносе 20%.
Петр Иванович: Здрасть. А что сейчас с программой "Молодая семья"? Пытался читать в Инете про нее - столько всего написали. Она вообще работает?
Я с ней как-то давно не пересекался. Внятно не отвечу.
Архивариус: Добрый день! Ответьте на вопрос, пожалуйста. Все-таки, Вы уже не так категоричны в своей уверенности о росте цен в ближайшей перспективе, о том что, еще немного, и все вверх и.т.д., которую вы излучали в статьях и обзорах с начала года? Или все-таки росту быть? (я прекрасно понимаю и приемлю, что все мы люди, все можем ошибаться… А вот признавать свои ошибки можем?)
Да я вообще стараюсь признавать свои ошибки, и интервью даю много, только вот про какую мою уверенность в ближайшем росте Вы говорите, не пойму. Я реально один из первых (ноябрь - декабрь 2008-го) по Москве стал называть глубину падения в %, рублях и долларах, а не в общих фразах, типа "может быть да, а может быть нет". Тогда глубину падения на полгода вперед рисковали называть единицы! Вы проверьте.
Танюшка: Наша семья владеет небольшим дачным участком в 60 км от МКАД. Хотим в течение лета его продать и купить другой, поближе к городу. Как Вы считаете, мы не торопимся?
Если хотите купить ближе к Москве, значит, будете доплачивать. Тогда Вам нужно ждать минимальной цены. Вообще-то, рынок земли сезонный, и спрос на нем минимален осенью и в начале зимы. Опят же покупать участок под снегом не самый лучший вариант. С землей мало знать место, форму и уклон участка, надо на нее в «натуре» смотреть. Но есть у меня ощущение, что не будет подъема этого рынка в следующем году. Если так, то лучше отложить Ваш земельный обмен до конца лета 2010 года.
Бегу домой: Слышала, что из-за кризиса аренда квартир подешевела. Поэтому мы с мужем решили найти более приемлемый вариант - недалеко от метро, с мебелью и со всей необходимой бытовой техникой. Район – не принципиально. Сориентируйте нас, пожалуйста, по ценам.
Как я понимаю, Вас интересуют однокомнатные квартиры. Известно, что на Севере, Северо-востоке и Востоке квартиры дешевле, нежели в южной и западной частях города. Там Вы сможете арендовать однокомнатную квартиру за 15 000 – 20 000 рублей в месяц. Правда, по 15 000 рублей будет скорее всего только сезонный съем, до конца лета. В целом ставки аренды по типовому жилью снизились не кардинально на 15-20%. А, вообще-то, аренда жилья не совсем моя тема.
Ветер: Добрый день. А что происходит сейчас с новостройками? Есть смысл брать квартиры на этапе котлована? Насколько это рискованно?
Уважаемый Ветер, брать квартиры на стадии котлована рискованно даже в период роста цен. Сейчас же в кризис лучше раздать деньги знакомым, чем тратить их на котлован. Знакомые хоть спасибо скажут.
Ветер: Просто для меня это единственная более-менее реальная возможность приобрести жилье в обозримой перспективе. А есть какое-то страхование? Кто вообще отвечает за деньги, которые я отдаю за "котлован"?
Нет никакого реально работающего страхования от "котлована". Нет его. И требовать его с государства - пустое. Кроме Вас никто в этом мире больше не отвечает за то, что Вы решили "зарыть" деньги в котлован. Потому что, делая это, Вы не покупаете готовую квартиру, Вы - инвестор. Раз Вы хотите получить квартиру за полцены, Вы должны понимать, что халявы без риска не бывает. Я понимаю, что и полцены на халяву не похоже. Но если цена ниже рынка, это и значит, что в объекте есть дефект. В случае котлована этот дефект и есть риск. Скидка-то за него.
Конечно, государство обязано посадить строителя, если тот намеренно обанкротил стройку, но, доказывая намеренность, можно надорваться.
Ветер: Да, и еще по новострокам. Какие темпы роста строительства в Москве и в Подмосковье? Как на них отражается кризис? В какой пропорции?
Вы, простите, про какие темпы роста строительства? Официальные данные сейчас лукавые, а по личным ощущениям в 2010 году будет сдано в 3 раза меньше, чем в 2009-м.
Ветер: Про котлован спасибо, бесплатный сыр, как всегда, в мышеловке. Я к тому, где будет меньше риск у котлована в Москве или в Подмосковье - на мой взгляд, где выше темпы роста, тем ниже риски.
По мне, котлован - это всегда для инвесторов, а не для того, чтобы последние кровные вкладывать. Там везде риски для частного вкладчика – запредельные. В Москве, не в Москве, нет разницы. Единственное, на что можно ориентироваться, так это на имя строителя. Если компания строит много и самое главное давно, тогда риска меньше.
Ветер: Куда-то же их надо вкладывать. Мне кажется, на бирже риски еще выше. В банках - вообще голяк. Вот и остается недвижка. Ипотеки нет, а 2,5 лимона рублей есть. Вот и думаю, что с ними сделать.
Ветер, что Вы мне голову долевкой морочите. Если есть живыми 2,5 млн рублей, идите в октябре в банк, возьмите ипотеку, какая тогда будет. И купите 1-комнатную в Москве, где-нибудь на МКАДе. Сдайте ее в аренду, чтобы ипотеку покрыть, а осенью 2010-го продайте ее на 50% дороже. Потому что именно 1-комнатные первыми прекратят снижение и начнут рост, и именно на окраинах. Так вот, осенью 2010-го продайте ее и купите с ипотекой 2-комнатную где-нибудь в районе третьего транспортного. Двушки в этом поясе только включатся в рост и к осени 2010-го еще не успеют цены набрать.
Василий из Москвы: Вот говорят, что сдвинуться с мертвой точки рынку жилья поможет "отложенный спрос". На Ваш взгляд, он сохранился в кризис?
Я бы ответил так. Еще до кризиса жилье, даже с ипотекой, могли купить 5, ну 10% наиболее обеспеченного населения. Не более. Поэтому говорить о том, что нет зарплат, нет и спроса - не совсем корректно. В тоже время ясно, что кризис не повод для новых накоплений. Думаю, есть люди, которые приготовились к покупкам осенью – зимой прошлого года, но узрев кризис, отложили задуманное. С их стороны отложенный спрос никуда не делся. Покупка жилья не прихоть, если копишь на это деньги, значит рано или поздно потратишь. Однако считаю, что локомотивом роста цен, когда бы тот не начался, станет не отложенный спрос, а возобновление ипотеки, многократное падение объемов ввода жилья в 2010 году и спекулянты, которым доступны серьезные кредитные ресурсы.
Светлана: Каков Ваш прогноз по поводу рынка офисной недвижимости на осень (начиная с сентября)? Ожидается ли оживление спроса на аренду, клиентов в сегменте от 300 до 1000 кв.м.?
Светлана, в указанном Вами интервале обычно размещаются не самые мелкие компании. А чем крупнее фирма, тем медленнее в ней происходит планирование. Учитывая кризис за окном, большинство компаний, способных снять новые 300-1000 м, скорее всего, планы расширения отложили на будущий год. Короче, если оживление в аренде офисов и случится, то это будут офисы до 300 м. И, вероятно, почувствуем мы это только в конце года.
Алексей Петрович: Что сейчас происходит с залоговой недвижимостью банков? Наблюдаются ли объекты в продаже?
На самом деле весной многие ожидали массового выброса заложенных активов на рынок. Что, конечно, могло его обвалить. Однако я не вижу этих объектов в открытой продаже. Это говорит о том, что банки договариваются со своими заемщиками полюбовно, не доводя дело до суда.
Возможно, что эти объекты выйдут на рынок в ближайшее время. Если же до середины осени они не наводнят рынок, то обвалить его потом эти объекты уже не смогут. К октябрю – ноябрю тренд хотя бы по жилью начнет меняться.
Танюшка: А как Вы можете объяснить, например, такую ситуацию? Если посмотреть объявления по вторичке даже на этом сайте, то соотношение предложения и спроса 100 в 1... Не это ли выброс заложенных активов?
Нет, уважаемая Танюшка, это не залоговые квартиры, у тех цена явно ниже. Их за версту видно.
Танюшка: Но все равно цены упали, и, на мой взгляд, значительно.
Заложенные активы, если их реально надо продать, продают не по общим ценам, а через знакомых риэлторов по цене на 30-40% ниже текущего рынка. И тогда они уходят за несколько недель.
Никитин Максим: Илья, добрый день. Чем, по-вашему, отличается этот кризис от предыдущего?
Отличия налицо. Во-первых, в 1998 доллар вырос в 4 раза, а сейчас только на 15% (и те отдает обратно). Вследствие роста доллара в 1998 году рублевые котировки за пару месяцев взлетели в 1,5-3 раза, в зависимости от крупности города. В итоге, в городах, где цены на жилье номинировались в рублях, все квартиры были раскуплены в течение первых месяцев кризиса. Там «затоварки» рынка вообще не было. Был ажиотажный спрос. А вот в Москве, Питере, Екатеринбурге и т.д. с их долларовыми ценами случился застой. А сейчас рынок встал по всей стране.
Во-вторых, поскольку сейчас это уже 2-й кризис капитализма в России, то скорость реакции рынка несколько увеличилась. Народ-то ученый стал. Кстати отмечу, что российский рынок стал чуть ли не лидером по скорости падения цен в мире. Однако быстрый обвал, может спровоцировать и быстрое восстановление. Если ли же смотреть на глубину падения рынка США, то там падение идет медленно, зато долго. И за два года они просели не менее, чем мы за 6 месяцев.
Никитин Максим: Понятно. Но экономика в США растет. А когда стабилизируется общеэкономическая обстановка в стране?
На фоне замороженного кредитования всего и вся появились любопытные симптомы, я бы даже сказал, новые тенденции. Судите сами: нефть к январю 2009 упала до 40$ за баррель, а сейчас она около 70$. Еще 2 года назад, это была максимальная цена за 10 лет. А при долларе 30р \ 1$ в рублях это даже больше, чем 70$ в 2007-м. А ведь значительная часть «плохих» прогнозов была связана именно с падением валютной выручки России. Опять же, рубль крепок уже 4-тый месяц не только к доллару, но и к бивалютной корзине в целом. Фондовый рынок, что ни говори, рос 3 месяца кряду, и вырос на 100%. Не было такого за всю его историю. Если эти вещи называть кризисом, каковы тогда причины роста? Поэтому общей стабилизации жду этой осенью, а полного восстановления прежних экономических показателей в 2011 году.
Петров Григорий: А кто сказал, что экономика в США растет?
Согласен с Вами, что в США растет не экономика, а только фондовые индексы. Вещи разные. И вообще уверен, из этого кризиса мы раньше заморских буржуев выберемся. Потому что у них вся экономика на кредитах построена была, а у нас только в Москве, Питере, да еще в нескольких городах.
Никитин Максим: Каким это образом мы выберемся, если являемся сырьевым придатком? Промышленности своей нет, сельского хозяйства нет. Торгуем нефтью, газом, да "воздухом" в виде услуг. Попробуйте сейчас создать хоть один производственный бизнес - фиг какую прибыль получишь. А вот торговать, перепродавать – всегда, пожалуйста. Не на чем нам из кризиса выходить.
Максима поддержал Петров Григорий.
Петров Григорий: Вот в этом я согласен с Максимом, мы, к сожалению, ничего не производим. Когда начнем это делать? Илья, Вы можете поведать миру рецепт поднятия России с колен?
Я, конечно, могу рецепт такой дать, только тут места не хватит. А по существу, "сырьевой придаток" - это штамп для прессы. Да, нефти у нас много. А в космос мы спутники катапультой отправляем? А сколько стран в мире это делают? И отсталая у нас экономика только по сравнению с лучшими. Только вот, не забывайте, нынешний кризис это как раз болезнь лучших. Без преувеличения. Это их профессиональная болезнь. Началась она в Америке в 2007-м! А к нам только через год пришла. Корни этой болезни в неадекватном потреблении в США и настоящем пузыре их фондового рынка.
Олег: Так, что же с рынком недвижимости будет в третьем квартале (краткое резюме)?
Ни чего себе кратко. Сегментов-то сколько. Итак, Москва, 3-й квартал. Загородка, жилье и земля продолжат снижение. Продажа магазинов и офисов продолжит снижение. Аренда магазинов и офисов до 100 м может быть стабилизируется. Типовые 1-но, 2-х, 3-х комнатные квартиры в Москве к концу третьего квартала стабилизируются. Элитное жилье продолжит снижение. Аренда жилья - возможна стабилизация, а у 1-комнатных даже слабый рост.
В течение двух часов эксперт ответил на 30 вопросов. На вопросы, заданные уже после онлайн-конференции по электронной почте, Вы сможете прочитать в последующих публикациях Ильи Шкопа.
«Спасибо всем участникам мероприятия, кто проявил интерес к озвученной теме и моей персоне. Надеюсь, ответы будут Вам полезны. А что касается моей ангажированности, как риэлтора. Да, я риэлтор. Что ж с того. Уверен, что рынок нельзя обмануть глупыми пассами, типа "все растет". Потому и не пытаюсь», - завершил конференцию директор столичного агентства «Собственник» Илья Шкоп.
Спасибо Екатерине Пивоваровой за оказание помощи в подготовке материала
Комментарии
(60)#Последние комментарии на сайте