Сегодня расскажем об одних из наиболее сложных сделках на рынке недвижимости с точки зрения их подготовки и наличия рисков последующей утраты права собственности - покупке квартир на вторичном рынке жилой недвижимости.
Так как понятие собственности на жилую недвижимость в нашей стране возникло тридцать лет назад, то многие из предлагаемых сегодня на продажу объектов уже имеют свою, порой непростую, историю. Законодательство, регулирующее права владения и пользования жилым фондом, также неоднократно менялось. Все это в совокупности значительно усложняет процедуру проверки юридической чистоты подготавливаемой сделки и увеличивает риски, что договор купли-продажи может быть в будущем оспорен по той или иной причине.
Для проверки квартиры понадобятся следующие документы:
- Свежая выписка из ЕГРН (так называемая "расширенная");
- Правоустанавливающие документы от текущего собственника(ов);
- Технический паспорт;
- Справка о регистрации по форме 9;
- Справка о снятии с регистрации по форме 12;
- Данные об отсутствии задолженностей по ЖКУ;
- Паспорт собственника(ов);
- Другие документы в зависимости от ситуации.
Выписка из реестра ЕГРН позволит узнать о текущих собственниках и как/когда они менялись, наличии обременений, арестов, точные данные о квартире (площадь, этаж, назначение, кадастровый номер). Если собственники менялись часто - это тревожный сигнал, желательно узнать причину продажи у предыдущих владельцев, однако нужно иметь ввиду, что они тоже могут вводить вас в заблуждение.
По правоустанавливающим документам можно узнать, на каком основании были получены права - купли-продажа, наследование, дарение, приватизация. Для каждого варианта есть свои "подводные камни".
Изучая технический паспорт, сравните текущее состояние квартиры с тем, что в нем указано. Если вы выявите признаки перепланировки, которая не была должным образом согласована - либо отказывайтесь от покупки, либо будьте готовы решать эту проблему уже своими силами.
Согласуйте с продавцом, что все зарегистрированные в квартире граждане были выписаны и, желательно, зарегистрированы в новом жилье еще до вашей сделки. В квартире не должно быть временно выписанных жильцов - есть риск, что они вернутся.
Проверка квартиры на наличие долгов по ЖКУ тоже важно - бывают случаи, когда собственники "влезают" в сотни тысяч рублей долгов. Также вполне может быть и такое, что у квартиры уже отключены какие-либо услуги за неуплату - это все нужно проверять.
Также желательно исследовать личности самих продавцов - насколько они адекватны и дееспособны (не состоят ли на учете), есть ли у них долги, не находятся ли в розыске, действительны ли их документы.
Любой покупатель недвижимости на любой стадии сделки всегда может привлечь к себе на помощь специалиста - юриста и/или риэлтора, которые помогут разобраться во всех деталях проверки и проведения сделок, и, конечно, организуют саму купли-продажу и регистрацию перехода прав.
Читайте также:
- Как купить земельный участок у государства - https://kartagov.ru/blog-instrukcii/kupit-u-gosudarstva-zemelnyy-uchastok.
