Путь перестройки города: земля всему начало

18 мая экспертный совет по инновациям НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» провел круглый стол в рамках выставки «АРХ Москва-2018». Эксперты обсудили животрепещущую тему – «Путь перестройки города: земля всему начало». Модератором выступила Ольга Гусева, сопредседатель экспертного совета. Мероприятие прошло при полном аншлаге, вызвав интерес у посетителей выставки – специалистов рынка недвижимости, любителей современной архитектуры и журналистов.

Круглый стол был открыт выступлением Татьяны Шаровой, руководителя департамента проектного консалтинга компании «БЕСТ-Новострой», на тему «Территория новостроек – перспективные площадки будущих ЖК столицы». Доклад отразил актуальное состояние рынка недвижимости в Москве, кроме того, участники круглого стола смогли узнать, где именно появятся на карте столицы новые стройки.

Так, по данным «БЕСТ-Новострой», объем предложения первичного рынка Москвы сегодня составляет 3,6 млн кв. м квартир и апартаментов с числом лотов на экспозиции более 54,2 тыс. шт. С начала 2018 года на реализацию вышло 23 новых проекта. В перспективе объем предложения будет пополняться за счет реорганизации промзон: из 18,8 га промышленных территорий планируется реорганизовать 12,5 га, и в перспективе здесь может быть построено 21,8 млн кв. м нового жилья, преимущественно в ЮВАО, ЮАО, ВАО, САО. При этом объем поглощения (спрос) поступательно растет: например, по итогам 2 полугодия 2017 года было реализовано 30,3 тыс. кв. м.

Главный архитектор «Института Генплана Москвы» Виталий Лутц рассказал об особенностях формирования комфортной городской среды и нюансах, которые при этом приходится учитывать архитекторам в плане земельно-имущественных отношений. Варианты формирования земельных участков в городе сегодня предполагают: а) установление публичного сервитута или б) формирование территорий общего пользования. Оба варианта имеют свои плюсы и минусы, но, полагает эксперт, в приоритете должен находиться вариант «Б», так как в этом случае можно повысить плотность жилых участков до 35-40 тыс. кв. м/га (вопреки стереотипу о максимальной плотности 25 тыс. кв. м/га), сформировать единую систему общественных пространств, состоящих из цельных элементов среды. Хотя для реализации этого варианта также необходимо осуществить ряд мероприятий: нужна общественная дискуссия, развитие системы градостроительных нормативов (например, переход от контроля места расположения нормируемых элементов к контролю пешеходной доступности жителей), расширение палитры используемых земельно-имущественных отношений: аренда фрагментов городских территорий резидентами бизнеса первых этажей, перенос части эксплуатационных расходов с города на арендатора и т.д.

Советник президента Союза архитекторов России Евгения Муринец отметила, что в понятие «комфортная городская среда» часто закладывают плотность застройки в 10-14 тыс. кв. м на гектар, однако для Москвы и других мегаполисов нормальной является плотность на уровне 25-30 тыс. кв. м на гектар, так как необходимо учитывать экономику, хотя между всеми взаимодействующими структурами должна возникать синергия.

Генеральный директор института территориального планирования «Урбаника», сопредседатель Комитета по урбанистике, градостроительству и архитектуре РГУД Антон Финогенов обозначил несколько направлений, в которых взаимодействие власти и бизнеса могло бы стать максимально эффективным и сформировать новую градостроительную политику. В частности, девелопмент должен перейти к многофункциональному строительству (на 1 жилую единицу – 15-20% сервисных площадей); ставить во главу угла не плотность застройки, а качество социально-экономических функций проекта; развивать проекты в формате сложных интегративных форм. Со стороны властей нужны усилия по модернизации стройкомплекса, увеличению масштабов госинвестиций в дорожную инфраструктуру (создание и развитие систем скоростного общественного транспорта), а также полное исполнение инфраструктурных обязательств в рамках Генпланов городов. В качестве примера эксперт привел генплан Санкт-Петербурга, принятый в 2005 году, который оказался выполнен и даже перевыполнен только по части прогнозов роста численности населения, на 85-90% были реализованы планы по строительству жилья, а вот планы по возведению инфраструктуры оказались выполнены на 25-30%. При этом приток частных инвестиций оказался в целом близок к Генплану.

Генеральный директор архитектурного бюро Master’s Plan Юлия Зубарик отметила, что одной из насущных проблем является уплотнительная застройка, однако привела примеры того, как уже сегодня урбанисты и архитекторы разрабатывают эффективные решения для повышения привлекательности проектов даже в таких агрессивных условиях. Например, в проекте планировки территории в районе Дорогомилово предлагается соединить Кутузовский проспект с набережной Москвы-реки с помощью пешеходного бульвара-галереи.

Но, безусловно, можно многому научиться у европейских коллег. Опытом шведских архитекторов поделился Андрей Петров, генеральный директор российского представительства шведского архитектурного концерна Semrén & Månsson. Эксперт рассказал о том, как в Швеции выстраивается соотношение архитектуры и целевого назначения земельных участков. Сначала проводится анализ окружающих территорий, существующей застройки, с очень высоким уровнем детализации вплоть до дорог и тропинок, затем архитекторы определяют ряд отправных точек, согласно которым будет выстроена концепция нового проекта. При этом тщательно исследуется ландшафт и его особенности, включая природное окружение, чтобы новое строительство не нарушило среду обитания животных и птиц. Только после этого составляется план дорожной инфраструктуры, места расположения зданий, площадей, дворов. Это опыт разработки среднеэтажного (4-6 этажей) проекта Eriksberg.

Напомним, что в России уже разработан проект стратегического развития жилищной сферы до 2025 года, который включает как поставленную Президентом РФ задачу строить 120 млн кв. метров жилья ежегодно, так и необходимость создания при этом комфортной городской среды. По признанию экспертов, в разработке стратегии учитывался опыт ряда европейских городов. Как будет реализована стратегия – покажет время.