Разделили долю

Частные инвесторы в строительство жилья по-прежнему рискуют быть обманутыми

Созданное недавно управление по контролю и надзору в области долевого строительства (Моснадзор) уже полтора месяца упорно проверяет строительные компании. И до объявления результатов проверок с прессой не общается. Однако заместитель руководителя Моснадзора Александр Гончаров сделал исключение для "Российской бизнес-газеты".

- Какова основная функция Моснадзора?

- Управление осуществляет контроль за целевым использованием застройщиками денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договорам (соглашениям, контрактам) для строительства многоквартирных жилых домов. А также следит за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, соблюдением в городе Москве законодательства, регулирующего участие в долевом строительстве.

- Вы начали проверки 23 марта. Какие, на ваш взгляд, сегодня практикуются самые распространенные "серые" схемы?

- К сожалению, пользуясь некоторыми пробелами в законе (N 214-ФЗ), строительные организации часто используют схемы привлечения денежных средств граждан в строительство, позволяющие им обойти достаточно жесткие требования закона и, как следствие, уйти от ответственности. Мы выявили следующие случаи: предварительный договор купли-продажи, вексель, комбинация заключения одновременно предварительного договора купли-продажи с договором займа или продажи векселя. Зачастую используются посреднические схемы, когда сбор средств осуществляет организация, не обладающая правами на земельный участок под строящийся жилой дом и не имеющая разрешения на строительство.

При любой из этих схем гражданин рискует быть обманутым. Любые варианты, связанные с займом, выдачей векселя, не имеют прямого отношения ни к застройщику, ни к приобретаемой квартире.

Также достаточно рискованно заключение предварительного договора купли-продажи с застройщиком. По такому договору застройщик обязуется в будущем заключить основной договор купли-продажи и соответственно передать квартиру, тогда как гражданин деньги оплачивает уже сегодня.

- То есть норм N 214 -ФЗ недостаточно для того, чтобы устранить возможности обмана граждан, желающих приобрести строящееся жилье?

- С принятием федерального закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, вступившего в силу в апреле 2005 г., возможности застройщика по махинациям с полученными от граждан денежными средствами сведены к минимуму, также значительно уменьшились и риски дольщиков.

Для получения возможности привлекать денежные средства от населения застройщик как минимум должен иметь: договор аренды земельного участка под строительство конкретного объекта либо права собственности на этот земельный участок (как договор аренды, так и право собственности должны быть зарегистрированы в регистрационной службе); разрешение на строительство; а также опубликовать в СМИ или разместить в сети Интернет проектную декларацию (документ, в котором содержатся все данные о застройщике как юридическом лице, а также описание строящегося объекта).

Особо хотелось бы отметить, что сегодня существует только три легальных способа участия граждан в строительстве объектов недвижимости: заключение договора долевого участия, вступление в жилищно-строительный или жилищный накопительный кооператив.

- Расскажите о поправках к N 214-ФЗ. Они все-таки связаны с любыми сделками с продажей жилья?

- Обнаруженные нами схемы привлечения денежных средств застройщиками не позволяют гражданам доказать свои права на получение жилых помещений, в связи с чем в ходе банкротства таких застройщиков происходит фактически "растаскивание" имущества, в которое вложены средства "дольщиков".

Рассматриваемые в Государственной Думе изменения устанавливают особенности банкротства застройщиков, привлекавших средства граждан, и направлены на обеспечение реализации и равной защиты прав всех участников строительства, вне зависимости от того, по какой схеме была приобретена квартира. Также предлагается участие в деле о банкротстве застройщика исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов.

- Александр Анатольевич, вы вышли на проверки вместе с сотрудниками прокуратуры. И проверяете те компании, на которые поступили жалобы от покупателей квартир. Как проходит проверка?

- Мы оперативно рассматриваем все обращения и жалобы граждан и организаций, связанные с нарушением законодательства в области долевого строительства, и принимаем меры, необходимые для привлечения застройщиков (их должностных лиц) к ответственности. А что касается порядка проведения проверок, то существует четкий административный регламент, в рамках которого мы и действуем.

- Допустим, вы обнаружили, что перед вами нечистоплотная компания. Вы ее накажете? Заставите работать или с рынка вышвырнете?

- Здесь законодатель нам предоставил ряд достаточно широких полномочий. Мы направляем застройщикам обязательные для исполнения предписания об устранении нарушений, устанавливаем сроки их устранения и контролируем исполнение данных предписаний.

Принимаем меры для привлечения застройщиков (их должностных лиц) к ответственности. К примеру, каждый случай принятия денежных средств от граждан в нарушение требований законодательства чреват для застройщика значительными административными санкциями - штрафом в размере до 1 млн руб.

Управление вправе обращаться в суд с заявлениями в защиту участников долевого строительства, а в некоторых случаях и в арбитражный суд с заявлениями о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиками деятельности, связанной с привлечением денежных средств граждан, а также с заявлениями о ликвидации застройщика в случае неоднократного или грубого нарушения застройщиком положений Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ .

- Вы разберетесь с обманутыми дольщиками. А дальше чем вы будете заниматься?

- В Москве обманутых дольщиков уже нет, но работы от этого не меньше. В начале я уже говорил, что наша задача не допустить появления новых пострадавших граждан. В этой связи мы будем осуществлять контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств, с тем, чтобы все деньги, которые граждане заплатили за свои квартиры, были направлены исключительно на строительство конкретного жилого дома, а не уходили на другие, инвестиционные проекты застройщика.

- Некоторые специалисты утверждают, что ваше управление внушает надежду, но боятся, что вот эти проверки, которые начались, могут иметь предвзятый характер и использоваться в корыстных целях. Что вы на это скажете?

- Ни о какой предвзятости не может быть и речи. Есть определенная задача - решив проблему с обманутыми дольщиками в Москве, сделать все, чтобы не появлялись новые обманутые. Все эти проблемы может решить только неукоснительное исполнение закона. Мы хотим донести до застройщиков, что работать в рамках закона о долевом участии в строительстве не только возможно, но и выгодно. Граждане стали более юридически подкованы и предпочитают приобретать строящееся жилье по договору долевого участия. Кроме этого, сегодня банки в большинстве случаев выдают ипотечные кредиты только под договоры долевого участия. Количество заключаемых таких договоров неуклонно растет, так если в 2005 году в России было зарегистрировано 7919 договоров, то в 2008-м эта цифра составила 496 125.