На VI Real Estate Forum, организованном сообществом Colliers International, JLL, Knight Frank и Maris в ассоциации с CBRE, обсудили влияние новых технологий на развитие рынков торговой, складской и офисной недвижимости. Эксперты пришли к выводам, что будущее - за сочетанием офлайн и онлайн форматов продаж, трансформацией торговых центров, строительством новой логистической инфраструктуры, изменением зонирования офисного пространства и его превращением в инструмент борьбы за таланты.
Актуальность заявленной темы подсказывает сама жизнь – бурное развитие компьютерных технологий и средств связи становится главным двигателем прогресса. Человечество входит в новую эпоху, которая открывает новые возможности для бизнеса и, безусловно, влияет на все форматы недвижимости.
Развитие технологий, систем электронных платежей и рост количества интернет–пользователей стали мощными катализаторами развития онлайн-ритейла. По данным Colliers International, общий объем мировой онлайн-торговли в 2016 году составил 1,8 трлн долларов. В России объем рынка e-commerce за последние 5 лет вырос в 2 раза. При этом в общем товарообороте страны он составляет всего 3,3,% (920 млрд рублей, или 13 млрд долларов в год), тогда как в Китае этот показатель достигает 18,4%. Высокий уровень проникновения интернета и высокая доля пользователей смартфонов обеспечили большую аудиторию онлайн-ритейла в России – 17% потребителей предпочитают покупать товары в интернете (для сравнения, в США доля приверженцев онлайн покупок – 79%, в Великобритании – 83%).
Ритейлеры все более активно развивают свои онлайн-платформы, причем это относится как к традиционным офлайн-операторам, так и ритейлерам «новой волны», таким как Ozon, Lamoda, Wildberries, «Партия Еды» и многим другим. Согласно опросу, проведенному Colliers International совместно с компанией GlobalData, преимуществами онлайн покупок для потребителей являются их дешевизна и удобство совершения. В то время как одними из факторов, отталкивающих от походов в традиционные магазины, респонденты назвали их скучность, отсутствие воодушевления от покупки, сложность процесса приобретения товара, нехватку новых коллекций и низкое качество сервиса.
Все эти факторы заставляют сегодня участников рынка вносить значительные коррективы в стратегии развития бизнеса: ритейлеров - сочетать разные способы продаж, а девелоперов – задумываться о трансформации своих торговых площадей под новый паттерн потребления. «Офлайн-ритейлеры запускают онлайн-магазины, а интернет-продавцы, напротив, открывают шоу-румы, - считает генеральный директор Colliers International Андрей Косарев. - Форматы будут вынуждены сосуществовать вместе. Сегодня по этому принципу активно развиваются сегменты электроники, fashion, детских и автотоваров. Большое будущее также у продаж через интернет продуктов питания, парфюмерии и косметики».
Дмитрий Зубков, коммерческий директор ТРЦ «Галерея» считает онлайн-ритейл не угрозой, а дополнительной возможностью для развития. «Безусловно, мы смотрим вперед и уже меняем концепцию досуговой составляющей торгового центра, - говорит он. – Одним из шагов является увеличение ресторанной зоны. Каждый ТЦ решает этот вопрос по-своему: кто-то ориентируется на создание коворкингов и бизнес-пространств, кто-то – на увеличение развлекательной составляющей».
«Угрозы действительно нет, - соглашается Михаил Беляев, руководитель офиса «1С- Битрикс» в г. Санкт-Петербурге. Почти все платежеспособное население России уже в интернете и заметного роста аудитории больше не будет. Сейчас обостряется конкуренция за эту аудиторию. Крупные офлайн ритейлеры наращивают присутствие в сети и наоборот - интернет-компании идут за покупателями в офлайн. Развивается концепция omni-chanal, когда офлайн и онлайн - разные способы контакта с вашей аудиторией».
«Есть сегменты, которые могут показать быстрый рост в онлайн, - добавляет Михаил Беляев. Например, покупка еды или готовых продуктовых наборов, но для этого необходимо найти массовый удобный сценарий. Как получилось с приложениями вызова такси, доставки еды или мобильным банкингом. Сейчас банки конкурируют уже не процентной ставкой, а качеством мобильного приложения».
Павел Олонов, директор по логистике и формированию заказов компании «Юлмарт», отмечает, что «если стоимость онлайн-покупки составляет до 500 рублей, то клиент выбирает доставку, а если стоимость соизмерима со средним доходом на одного члена семьи, то клиенту важно посетить центр выдачи заказов. В этом случае, наличие оборудованного торгового зала у онлайн-ритейлера становится преимуществом».
Одной из причин медленного роста онлайн-ритейла в РФ участники мероприятия назвали неразвитость логистической инфраструктуры. Согласно исследованию CBRE и «Логопарк Девелопмент», рост спроса на складские площади со стороны онлайн-ритейла и фулфилмент-операторов (без учета omni-channel), составит около 1,5 млн кв. м до 2020 года. Выход зарубежных игроков может простимулировать складской рынок на дополнительный объем спроса до 2 млн кв. м. «С увеличением заказов и оборотов онлайн-ритейлеры будут запрашивать складские площади, которые отличаются по многим характеристикам от стандартных складов класса А и B, обслуживающих офлайн-ритейл, - убежден Борис Мошенский, генеральный директор Maris в ассоциации с CBRE. - Потребность в быстрой обработке интернет-заказов и оперативной доставке спровоцирует необходимость в формировании многоуровневой логистической схемы, которая сочетает склады разных типов в разных локациях. На данный момент в Санкт-Петербурге существует дефицит предложения, способного удовлетворять текущим спецификациям онлайн-ритейла (размер, конфигурация, локация). Поэтому большая часть проектов сейчас реализуется по схеме Built-to-suit (BTS). Эта тенденция может сохраниться и в будущем, учитывая невысокую доходность складских объектов».
По схеме Built-to-suit строятся пригородные центры исполнения заказов (ПЦИЗ) компании «Юлмарт». «Требования интернет-ритейлеров к складу содержат не просто набор площадей, высоту потолка или большое кол-во доков. Существуют критерии, которые многие упускают из вида. Сейчас при проектировании склада необходимо учитывать параметры повышенной безопасности и охраны труда сотрудников, - рассказывает Павел Олонов. – А рост количества ассортимента интернет-магазинов неизбежно приводит к тому, что помещения должны иметь отсеки для хранения различных типов товаров, с соблюдением различных норм пожарной безопасности».
Активное развитие технологий оказывает серьезное влияние на рынок офисной недвижимости и организацию рабочего пространства, и в перспективе это воздействие будет только усиливаться. Уже сейчас, по данным JLL, порядка 20 млн офисных сотрудников во всем мире часть недели работают не в офисе, а 34% своего времени в офисе проводят не у своих рабочих столов, а, например, в переговорных или у коллег.
Екатерина Сыроежкина, менеджер по развитию бизнеса компании HAYS, соглашается, что существует определённая тенденция перевода сотрудников в режим работы on-line. Это могут быть молодые специалисты IT направления, рекламы и маркетинга. «Однако работодатель сталкивается с проблемами управления такими сотрудниками, поэтому назвать эту тенденцию высокой нельзя», - акцентирует она.
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg считает, что работа вне офиса привела к популяризации таких схем как Activity Based Working, hot-desk sharing и др. Однако общая площадь офиса при этом практически не сокращается, поскольку увеличивается доля зоны отдыха и общения. Необходимость в изменении самой структуры пространства обусловлена тем, что в мире хороший офис становится инструментом в борьбе за таланты. Компании начинают более продуманно подходить к локации офиса и его внутренним планировкам. Все больше крупных игроков на западе выбирают для размещения офиса центральные районы города. Затраты на подобную трансформацию считаются оправданными, поскольку она способствует удержанию персонала. По данным Knight Frank потеря одного из топ-менеджеров в среднем обходится компании в 150% от его годового заработка.
«Мобильность – ключевой тренд, который будет обуславливать развитие рынка коммерческой недвижимости», - подчеркивает Василий Голуб, директор по маркетингу филиала ПАО "МТС" в Санкт-Петербурге и ЛО. – «Бизнес уходит в «облака», что позволяет ему снизить издержки и повысить эффективность работы. При этом «облака» требуют высококачественной телекоммуникационной инфраструктуры, которая должна быть доступна в бизнес-центре. Одновременно растущая мобильность бизнеса дает возможность арендодателям предлагать своим арендаторам дополнительные сервисы совместно с телекоммуникационными и IT-компаниями».
«Технологии – это фактор, который определяет развитие рынка недвижимости и будет формировать его в будущем, – комментирует Андрей Амосов, глава офиса компании JLL в Санкт-Петербурге. – Мы видим, что слияние технологических и организационных изменений в компаниях оказывает серьезное давление на их бизнес и вынуждает их быть более инновационными, и недвижимость является одним из ключевых компонентов этого процесса. Важными составляющими «алгоритма» офиса будущего являются такие факторы, как возможность беспрепятственного общения и эффективной коллаборации сотрудников, гибкость пространства и возможность его трансформации в зависимости от текущих нужд компаний. Так, согласно нашему прогнозу, к 2030 году в корпоративных компаниях 30% офисных площадей будут составлять гибкие рабочие места, – В то же время компаниям необходимо ориентироваться не только на технологический прогресс, но и на требования своих сотрудников. Согласно глобальному опросу JLL, только 52% полностью удовлетворены своей нынешней рабочей средой, при этом 42% готовы отказаться от персонального стола».
«Фундаментальная часть персонала управления и поддержки бизнеса остается в офисе. В большинстве своем это люди поколения возрастной категории от 35 лет, в основном – женщины. Для них, безусловно, наиболее приоритетными характеристиками комфортного офиса являются бытовой комфорт (вентиляция, отопление и т.п.), транспортная доступность и инфраструктура около офиса. Наличие детского сада, например, было бы отличным преимущество любого офисного квартала», - говорит Екатерина Сыроежкина.
«Изменение подхода к рабочему процессу значительно меняет офисное пространство и отношение к нему во всем мире, при этом арендаторы и пользователи офисной недвижимости задаются вопросом, как трансформируется их бизнес в более отдаленной перспективе - 10-15 лет, чтобы закладывать эти принципы в свое бизнес-пространство сегодня. Очевидно, что эта проблема серьезно заботит и девелоперов офисных объектов по всему миру, ведь для них создание продукта, отвечающего меняющимся требованиям арендаторов, является базовым условием конкурентоспособности», - добавляет Андрей Амосов.
«Вслед за изменением функционала пространства отдельно взятого офиса, меняется и само понятие бизнес-центра, - подтверждает Николай Пашков. - В Европе появляются первые примеры многофункциональных центров, где наряду с офисной функцией появляются образовательные, производственные, научно-исследовательские, досуговые и другие».
VI форум RE4 Forum прошел при поддержке: компании «Деликатный переезд», финского мебельного концерна ISKU, редакции «Строительный еженедельник» и Arendator.ru. Следующий форум «Большой четверки» пройдет в декабре уже в классическом формате, на котором консультанты подведут итоги 2017 года.
Комментарии
(0)#Последние комментарии на сайте