Результаты конференции МАР 30 августа 2018 года

Проблемы рынка недвижимости обсудили 30 августа 2018 года на аналитической научно-практической конференции «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз», которая была организована и проведена Московской ассоциацией риэлторов. Признанные авторитеты в области российской аналитики поделились  с участниками форума своим видением ситуации, которая сложилась  в различных сегментах рынка.

Первичный рынок ждет смерть

Такое суждение вынес профессор Финансового университета при Правительстве РФ Сергей Стерник.  Правда, он сразу оговорился, что это в глобальном масштабе, а не в ближайшие годы. На чем же основано такое мнение? Сергей Геннадьевич пояснил, что с изменением законодательства, касающегося нового строительства, сейчас чтобы получить девелоперам прибыль, им придется строить быстрее и….снижать качество возводимых зданий. Понятно, что строительные нормы нарушаться не будут, а вот в квартирах могут кое-что упростить. И это даст строителям кое-какие деньги, чтоб не быть в минусах.

Но не это суждение вызвало острую дискуссию среди участников конференции. Сергей Стерник считает, что девелоперов в чистом виде не будет, их подомнут под себя банки. И изменения в законодательстве этому способствуют. Когда такое произойдет, то банки еще больше будут упрощать строительство и продавать квартиры дешево, вплоть до себестоимости. Прибыли в жилищном строительстве их особо волновать не будут. Ее они заработают на другом. К примеру, на прокрутке, полученных от покупателей квартир, денег или на вложении их в различные выгодные проекты. Не все согласились с оратором. Участники конференции, риэлторы и девелоперы, в один голос твердили, что банки торговать недвижимостью не умеют. На что Геннадий Стерник им парировал, что банкиры наймут застройщиков, и те за хорошие деньги выполнят все их капризы.

Долевка уходит в прошлое?

Придет ли конец долевому строительству с изменениями в законодательстве? Это пока не ясно, но симптомы того, что банки хотят захватить строительную отрасль, уже налицо. Об этом сказал в своем докладе и независимый аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков. Возможно, что сами девелоперы будут добровольно идти под банки. При новых условиях работы, когда нельзя будет собирать с дольщиков деньги, работать на кредитах застройщикам будет очень сложно. Если долевка давала им прибыли (порой очень немалые), то сейчас львиная доля денег будет оседать в кредитных учреждениях. Кроме того, деньги, пока дом строится, будут находиться в банке, от чего он тоже будет выигрывать. Не будут же они там лежать мертвым грузом.

И что делать в этой ситуации застройщику? Залезть в карман к банкиру не получится. Поэтому расплачиваться придется дольщику. Квартира, которую он получит, будет не лучшего качества. Понятно, что со стороны банков и других организаций процесс строительства дома будет контролироваться, но мы знаем, как порой осуществляется этот контроль. Так что опять все ляжет на плечи дольщиков. Они не будут обмануты в прямом смысле (квартиру получат и может даже вовремя), но вот какого она будет качества – это вопрос.

Одним словом, как считает Юрий Кочетков, самыми устойчивыми застройщиками в скором времени окажутся компании, которые сольются с банками. Только такие монстры смогут выжить на рынке и предложить людям жилье по доступным ценам. Такие компании-гегемоны никогда не умрут, их в трудную минуту всегда поддержит государство.

Лед тронулся

Такова была тема доклада руководителя отдела исследований ГК «МИЭЛЬ» Оксаны Витязевой. Она на примере ГК «МИЭЛЬ» проанализировала вторичный рынок Москвы, который по прогнозам аналитика постепенно оправился от кризиса и стал медленно расти. Увеличивается не только количество сделок, но растет и цена квартир.

Здесь существенную роль играет ипотека, которая в этом году стала намного доступнее. Но, помимо ее, существенную роль в активизацию вторичного рынка внес рынок новостроек. Страх перед тем, чтобы не пополнить ряды обманутых дольщиков, заставляет людей с рынка новостроек перейти на вторичку. Тем более что цены практически сравнялись, а на старой квартире можно больше выторговать у хозяина.

Коснулась Оксана Витязева и реновации, которая уже второй год шагает по столице. Она отметила , что если в ее начале, хозяева, чей дом попал под снос, стали резко повышать цены, то со временем их пыл поубавился. По завышенной цене охотников брать  было немного. Поэтому сейчас хозяева квартир в пятиэтажках либо снижают  цену, если им нужно продать, либо снимают с продажи, если не «горит».

Во время конференции возник вопрос: «А дно мы уже прошли?». Аналитик Юрий Кочетков отметил, что прошли мы дно или нет, но хуже уже не будет. И еще он добавил, что мы сейчас вступили в прекрасную эпоху роста, который, по его мнению, продлится не менее 7 лет, если этому не помешают внешние и внутренние факторы, не связанные  напрямую с рынком недвижимости (политика, экономика, санкции).

Согласен с ним и директор bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе. Он считает, рынок в ближайшее время не ждет никаких катаклизмов. Цены, как на первичку, так и на вторичку потихоньку подрастают. Особенно хорошо сейчас продаются квартиры, расположенные вблизи метро или в тех местах, где метро планируется открыть в ближайшее время. Также покупатели все больше уходят из Подмосковья в столицу. Особенно в Новую Москву, где цены практически сопоставимы с ближним Подмосковьем, но качество жизни совершенно иное.

Но в то же время он и предупреждает потенциальных покупателей, чтоб те не велись на большие скидки на новостройки. А застройщики порой предлагают до 20%. Это очень опасно. Некоторые девелоперы баловались этим, и их клиенты сейчас пополнили ряды обманутых дольщиков. Поэтому, чтобы не повторить их путь, будьте бдительны. Скидки быть должны, но разумные. И самое большое – это 15%. Чаще всего на старые лоты и в массовом сегменте.

Загородный неликвид продается плохо

О ситуации на рынке загородной недвижимости Подмосковья рассказал руководитель аналитического центра компании «ИНКОМ-недвижимость» Дмитрий Таганов. Он в частности отметил, что загородный рынок начинает приходить в себя. Но из 700 коттеджных поселков, которые сегодня находятся в продаже, реализуется не более 30%. А 70% является неликвидом, который покупатели обходят стороной. Это большие неуклюжие здания, расположенные в неудачных местах, которые находятся далеко от столицы, там плохо развита инфраструктура и т.д. Люди покупают сейчас больше таунхаусы. Если, к примеру, в 2009 году загородный рынок вытянули участки без подряда, то сейчас многие девелоперы делают ставки на таунхаусы. Они, как правило, располагаются близи крупных населенных пунктов, там развита инфраструктура и в то же время цена доступная.

Все же, по мнению Дмитрия Таганова, данный рынок имеет своего покупателя, который никуда не делся. Он на время притормозил покупки, осмотрелся и снова выходит на рынок. За последнее время на рынке Подмосковья появились в продаже аж 76 новых поселков, которые учитывают пожелания людей. И если бы не было покупателей, то компании разве бы стали их возводить. Они сейчас все жестко просчитывают. Риски-то велики. Ни у кого нет лишних денег, чтоб выбрасывать их на ветер.

И еще аналитик остановился на газификации поселков. Раньше было очень много рекламы, что дома в данном коттеджном поселке будут оснащены газом. Это привлекало потенциальных покупателей. Но одно дело сказать, а другое – осуществить. Оказалось, что газ подвести очень и очень непросто. И здесь проблемы не столько технические, сколько денежные. Газификация стоит не просто дорого, а порой архидорого. Поэтому все расчеты показывают, что стоимость каждого дома увеличится на приличную сумму. А так как дома и по умеренной цене долгие годы не находят своего покупателя, то от газификации застройщики просто отказываются. А в рекламе-то это прозвучало. Поэтому те покупатели, кто на него надеялся, обижаются на девелоперов. Недопонимание приводит к конфликтам. В настоящее время от такой «привлекательной» рекламы застройщики чаще всего отказываются.

Как прогнозировать рынок?

Об этом участники конференции могли узнать из новой монографии Г.М. Стерника и С.Г.Стерника «Методология моделирования и прогнозирования жилищного рынка». В монографии также анализируется зарубежный опыт прогнозирования рынков жилья, излагаются результаты исследования закономерностей функционирования отечественного жилищного рынка, приводится методика комплексного среднесрочного прогнозирования локального рынка жилой недвижимости.

И в заключение стоит отметить, что данная конференция, которую Московская ассоциация риэлторов проводит ежегодно, всегда вызывает большой интерес со стороны участников рынка недвижимости. На ней профессионалы не только обмениваются мнениями, но и черпают немалые знания о том, как лучше вести бизнес на данном этапе, какую применить стратегию на улучшение продаж в той или иной ситуации. Одним словом, форум профессионалов стал полезен для всех участников рынка недвижимости.