Риэлтор: доверять или проверять

Многие из нас подолгу готовятся к крупным покупкам. Это же целый ритуал: выбрать, посоветоваться, обдумать, решиться, а потом еще долго раздавать консультации друзьям и знакомым на правах «специалиста». Но есть покупки, в которых мы, как бы ни старались, никогда не станем асами. Например, покупка квартиры…

Лучше не экономить

Действительно, без специального образования в области юриспруденции тут не обойтись, да и негативных примеров того, как неудачно можно купить квартиру, потеряв на этом целое состояние или вовсе оставшись на улице, на сегодня уже набралось немало. Поэтому для многих не только покупающих, но и продающих квартиру, незаменимым помощником становится риэлтор.

Многие на том и успокаиваются, отдав свои деньги на откуп одного-единственного человека, тогда как более дотошные продолжают переживать, поняв, что проверить риэлтора им абсолютно не по силам: виной все та же пресловутая юридическая безграмотность. Если в результате неверных действий риэлтора сделка будет признана ничтожной, то есть недействительной, процедура возвращения денег и механизм обратного восстановления собственности могут занять месяцы, сопровождаясь огромными денежными потерями для обеих сторон.

С другой стороны, искать квартиру или покупателя на нее самостоятельно сегодня решится только самый отчаянный. Даже если попадутся очень честные партнеры по сделке, почти всегда в этом случае в самый последний момент выясняется, что не хватает какого-то важного документа и во время гонки за ним теряют свою силу другие, временные, бумаги. Риэлтор, безусловно, этого не допустит. Более того, риэлторы крупных компаний периодически проходят курсы повышения квалификации, знают все новые законы и постановления. Но это – хорошие риэлторы.

«Чистая» работа

В принципе, все риэлторы действуют примерно одинаково: сначала находят объект, после чего – покупателя на него. С каждым из них специалист заключает договор – минимальную гарантию того, что услуги будут оказываться им легально.

Затем готовит предпродажный пакет документов, помогает в приватизации неприватизированного жилья, консультирует в случае получения кредита и т.п.

В идеале риэлтор действительно должен вести сделку «от» и «до», собрав за клиента все необходимые бумаги и обеспечив покупателю «чистоту» квартиры и так называемое отсутствие обременения. Последнее должны подтвердить изученные риэлтором архивные справки за 10 лет, которые он запрашивает через суд. Если обнаружится, что кто-то из проживавших некогда в квартире жильцов сейчас находится в тюрьме или у владельцев есть дети, которые в будущем могут претендовать на квартиру, порядочный риэлтор не возьмется за сделку – слишком велик риск того, что ее могут оспорить в суде и признать недействительной. Он также возьмет выписку в Государственном бюро регистрации, чтобы убедиться, что квартира не заложена и не арестована, и справку из жилконторы, подтверждающую, что на квартиру нет других претендентов, что коммунальные услуги исправно оплачивались и никаких долгов не имеется. Это самый первый этап, все эти документы покупатель вправе потребовать предъявить, и если какие-то из них отсутствуют, стоит не только отказаться от этого варианта квартиры, но и от услуг самого риэлтора.

Также нелишним будет проверить и саму риэлторскую контору: комплекс предоставляемых услуг, стоимость услуг и схему их оплаты, сроки исполнения обязательств по договору, ответственность агентства за невыполнение услуг. Срок работы фирмы на рынке жилья должен быть внушительным, негативных отзывов как о самой конторе, так и о конкретном риэлторе, быть не должно. Приветствуется наличие филиальной сети.

Особенно тщательно нужно проверять работу риэлтора и документы, если речь идет о покупке квартиры на вторичном рынке жилья.

В частности, помимо уже перечисленных «подводных камней», стоит проверить число ранее совершенных сделок с этим жильем, социальный статус продавца и документы, подтверждающие право продажи.

На всякий случай…

В последнее время некоторые агентства недвижимости в поиске клиентов стали предлагать разные гарантийные обязательства: на надежность клиент «клюет». Вот только гарантируют они все, кроме непосредственного страхования сделки: в спорном случае получить какое-либо возмещение будет крайне сложно. Риэлторская компания в общем-то и не должна брать на себя каких-то финансовых обязательств, она – лишь посредник между двумя сторонами сделки.

Обезопасить себя стопроцентно удастся вряд ли, но свести риски к минимуму возможно. Во-первых, договор с риэлторской компанией. Прочитать его нужно несколько раз и спросить обо всех сомнительных моментах. Если вы уже видели образцы подобных договоров в интернете, это вовсе не значит, что у вас будет такой же: каждая сделка с недвижимостью индивидуальна. В случае возникновения спорной ситуации в договор необходимо внести соответствующие пояснения либо составить письменное дополнение к договору. Все, что пообещает вам риэлтор, нужно тут же фиксировать документально, ни одно устное обещание не имеет веса в суде.

Но вернемся к страхованию сделки. С одной стороны, клиенту обещают некоторые гарантии: страхование профессиональной ответственности риэлторов или страхование потери права собственности. В обоих случаях потерпевший получит возмещение ущерба, от действий некомпетентного риэлтора ли он пострадает или по каким-то другим не зависящим от него обстоятельствам.

С другой стороны, юристы советуют настороженно относиться к страхованию сделок с организациями, заведомо не занимающимися страховкой, коими и являются все риэлторские конторы, по определению своему специализирующиеся на самих сделках, но никак не относящиеся к страховому бизнесу.

А учитывая, что сама по себе риэлторская деятельность сейчас не лицензируется, можно представить себе, сколько таких «специалистов» пытаются нагреться на попытках покупателя в прямом смысле этого слова перестраховаться. Все подобные услуги платные и стоят в большинстве своем весьма недешево.

Покупатели тайные и явные

Из оставшихся путей контроля над сделкой юристы советуют заранее оговаривать с риэлтором возможные осложнения в процессе ее подготовки и после ее совершения, а также составлять и подписывать предварительный вариант договора, снимающий ряд технических вопросов на всех этапах будущей сделки.

Полезно и ваше личное присутствие при сборе риэлтором необходимых документов: вы будете уверены в их подлинности.

Чтобы не терять время в последний момент на поиски подходящего банка, через который нужно передать деньги, лучше это сделать заранее. Наконец, риэлтор обязан держать вас в курсе происходящего. Молчаливость в случае риэлтора вовсе не говорит о его деловитости. Чем больше вопросов вы ему зададите на протяжении поисков квартиры или покупателя на нее, тем спокойнее вам будет спаться все это время.

Что же до самих риэлторов, то им можно посоветовать быть в ближайшее время особо бдительными. В конце минувшего года Российская гильдия риэлторов объявила о запуске проекта «Тайный покупатель». В качестве последнего выступят специально обученные аудиторы-специалисты по оценке персонала. Запуск проекта был намечен на весну этого года. Тайные покупатели это люди, которые под видом обычных клиентов осуществляют проверку качества обслуживания и знаний персонала в различных организациях, профессия на данный момент весьма востребованная, и особенно актуальна как дополнительный заработок для женщин.

Елена Иванова