Риски при операциях на вторичном рынке жилья

Вместо предисловия

Прежде, чем рассматривать риски при операциях на вторичном рынке жилья, давайте для себя выясним, что же это такое – вторичное жилье и рынок вторичного жилья?

Вторичным - называется введенное в эксплуатацию жилье (или недвижимость), выставляемое на продажу владельцем (хозяином, собственником) этого жилья. Соответственно, вторичный рынок — это рынок жилья, на котором осуществляются сделки по купле-продаже этих объектов.

Приобретение жилья на вторичном рынке имеет определенные преимущества в сравнение с долевым строительством. К этим преимуществам следует отнести то, что приобретаемое жилье уже готово — в него можно переехать почти сразу по завершению сделки, а не ждать окончания строительства и гадать, будет ли вообще дом сдан в обозримом будущем. Нет проблем с выпиской и пропиской, меньше проблем с получением кредита, а для комфортного проживания не требуется вложить еще половину стоимости. И, как правило, оно расположено в районах с уже сформировавшейся инфраструктурой. В общем — все те минусы рынка новостроек, о которых столько написано, можно смело отнести к плюсам рынка вторичного.

Если покупатель решил купить вторичное жилье в домах, построенных 10-15 лет назад, то он уже может надеяться на улучшенную планировку, вполне удовлетворительное состояние сетей и коммуникаций. Кроме того, очень часто основным критерием выбора для покупателя становится географическое положение жилья, его близость к месту работы или наличие в районе проживания социальных объектов. Например, детского сада или школы. А строят сегодня таких объектов так мало, что в общем и выбора особого нет.

По оценкам портала по недвижимости Realto.ru, ежегодный оборот вторичного рынка жилья составляет не менее 5 трлн. рублей, эта информация подтверждается данными Росстата — только в 2010 году было зарегистрировано 2,4 млн. прав граждан по договорам купли-продажи.

Без сомнения, мимо такого денежного потока не могут пройти различные жулики и аферисты. Кроме того, сделки с недвижимостью, наверное, являются одной из сложнейших категорий гражданско-правовых сделок с точки зрения проверки их «чистоты», сроков и этапов проведения, юридического сопровождения и оформления, государственной регистрации, расчетов по ним. Поэтому они изначально таят в себе определенные риски.

Задача настоящей публикации рассмотреть наиболее распространенные риски и их возможные последствия при проведении таких сделок и вооружить читателя информацией для принятия решения. Профессиональные участники рынка недвижимости здесь не найдут для себя ничего нового. Потому что эта статья ориентирована на людей, которые впервые пришли на этот рынок с целью покупки или продажи собственного жилья.

Что же такое риск? В самом общем смысле, под риском сделки понимается вероятное, но заранее неопределенное событие, способное нанести ущерб одной из сторон.

На бытовом уровне это сводится к тому, что покупатель и продавец в равной мере могут остаться без имущества и денег. На самом же деле все сложнее, а риск не равномерен — если продавец в основном рискует в момент продажи и совершения расчета, то риск покупателя висит над последним несколько лет кряду. При этом совсем необязательно то, что квартира продается мошенником. Просто в будущем могут возникнуть предпосылки на прекращение (ограничение) права собственности часто по независящим от сторон причинам.

А раз наибольшее количество рисков в сделке купли-продажи ложится на покупателя, рассмотрим типичные ситуации и риски, которые, прежде всего, он должен оценить.

Ситуации и риски, которые, прежде всего, должен оценить покупатель

Явно заниженная продажная стоимость в сравнение со среднерыночной

Это очень распространенный прием, которым часто пользуются мошенники, для того, чтобы быстро и гарантированно продать не совсем «чистое» жилье. Покупателя должен насторожить этот факт. При этом если вторичное жилье продается по доверенности от имени частного лица, то продавец будет убеждать, что хозяину срочно необходимы деньги на лечение (или он срочно переезжает на новое место жительства, или… Варианты возможны).

Если объект недвижимости продается от имени фирмы, то будьте уверены, что вас встретят в дорогом офисе, усадят в удобное кресло, предложат кофе, а может что и покрепче.

И в первом, и во втором случае вас будут усиленно убеждать в том, что именно на эту квартиру уже выстроилась очередь из желающих и готовых уже сейчас внести аванс. Расчет мошенников прост. Усыпить бдительность покупателя и под любым соусом втянуть его в сделку.

Риски и возможные последствия. Скорее всего, покупателю предлагают квартиру, которая может числиться под арестом, либо оформлена на продавца по поддельным документам. Этими документами могут быть решения судов, свидетельства о смерти, инвестиционные договоры и т.д. Если выяснится, что это действительно так, то для покупателя это обернется потерей всей суммы без всякой возможности ее возврата — ведь вся схема мошенничества задумывается не для того, чтобы потом вернуть деньги пострадавшему. Выводы делайте сами.

Как обезопасить себя. Теоретически можно предположить, что продаваемое жилье «чистое». И у продавца, действительно, возникла ситуация, когда срочно необходимы деньги. Но тогда ни в коем случае нельзя торопиться. Надо проверять всю историю жилья с момента возникновения первоначального права собственности. Тщательный анализ документов поведает о многом. При возникновении малейших сомнений, лучше сразу отказаться от сделки.

За сравнительно короткое время объект недвижимости продавался несколько раз

Таким способом нечистые на руку продавцы пытаются скрыть «темное» прошлое, которое скрывает вторичная недвижимость. Например, если когда-то эта квартира была отобрана у собственника помимо его воли обманом, подделкой документов, угрозами и другими способами.

При этом продавцы надеются, что пройдя несколько сделок квартира «очистится» в том смысле, что покупатель уже не докопается до истины. Либо показав покупателю факт совершения нескольких сделок с этой недвижимостью и сочинив целую легенду о ней, убедить последнего в том, что он будет являться добросовестным приобретателем этой замечательной квартиры. Однако, законодательство и сложившаяся судебная практика полностью отрицают существование института добросовестного приобретателя — его права как не были защищены ранее, так и не защищаются в полной мере по сей день.

Риски и возможные последствия. Аналогичны предыдущему пункту. В случае отмены сделки по суду, покупатель полностью теряет собственные деньги без какой-либо возможности их возврата от мошенника.

Как обезопасить себя. Узнать, сколько раз и кому продавалась данная квартира можно из расширенной выписки Росреестра (ЕГРП) и выписки из домовой книги.

От покупателя скрывается информация о собственнике, либо квартира продается по доверенности

Когда продавец настоятельно скрывает от покупателя информацию о собственнике квартиры, при этом действует по доверенности, то это должно очень сильно насторожить покупателя.

На практике это может означать, что собственник на момент совершения сделки является недееспособным (частично дееспособным) или невменяемым. Либо доверенность на проведение сделки фальшивая, и собственник даже не догадывается о ее существовании. Даже если доверенность подлинная, то она может быть аннулирована лицом, выдавшим ее в течение нескольких минут. И если продавец - мошенник, то перед государственной регистрацией сделки купли-продажи недвижимости он отзывает свою доверенность, никому не сообщая об этом. А сделка регистрируется с проведением всех расчетов по ней. Продавец полностью получает деньги, а на следующий день обращается в суд с иском о признании сделки недействительной. По мотивам отсутствия воли продавца на ее совершение. Это же подтверждает отзыв доверенности, совершенный накануне.

Что-то похожее происходит и тогда, когда собственник недееспособен или дееспособен частично, а так же когда квартира была передана продавцу по безвозмездной сделке от собственника недееспособного или дееспособного частично и проживавшего в этой квартире. Ведь по его иску эта безвозмездная сделка может быть признана ничтожной. Соответственно, и все последующие сделки будут недействительными.

Риски и возможные последствия. При продаже по фальшивой доверенности покупатель рискует полностью потерять свои деньги. Если квартира куплена у недееспособного лица или лица с ограниченной дееспособностью, то в случае обращения продавца в суд с иском о признании сделки недействительной, суд принимает сторону продавца. А на практике это означает, что покупатель опять-таки потерял собственные деньги. Если продавец аннулировал доверенность в период проведения сделки, то есть призрачный шанс доказать право собственности покупателя на купленный объект недвижимости. Но стоит ли так рисковать? В данном случае решение должен принять покупатель.

Как обезопасить себя. Для выяснения дееспособности продавца будет не лишним потребовать справки из психиатрического и наркологического диспансеров. Тщательно проверять подлинность, полномочия и срок действия доверенностей. В день совершения сделки связаться с удостоверившим ее нотариусом. Кроме того, целесообразно изучить историю — всю цепочку событий по данному объекту вторичной недвижимости и скрупулезно разобраться с предыдущими собственниками. Источником информации, как и в предыдущем случае, являются выписки ЕГРП и из домовой книги. Если все-таки хоть какие-нибудь сомнения остались, то лучше отказаться от сделки.

Незаконная перепланировка или переоборудование квартиры

Довольно распространенная ситуация, когда собственник, продающий квартиру, производил в ней перепланировку или переоборудование. Очень часто при этом могут вноситься изменения, например, в несущие конструкции дома. На проведение таких изменений собственник обязан иметь проект, и они должны быть зафиксированы в техническом паспорте объекта.

Риски и возможные последствия. По сути, вы приобретаете по бумаге одну квартиру, а фактически другую. Не совпадают данные БТИ. Это означает, что на регистрацию были представлены не соответствующие действительности документы со всеми вытекающими. Значит, если такие изменения имеются, и продавцом не внесены в технический паспорт объекта, то покупателю в дальнейшем придется приводить все документы в соответствие самому. Либо устранять за свой счет все переделки. Практически всегда это связано со значительными материальными затратами. В ряде случаев, незаконная перепланировка может привести к аварийному состоянию дома и большим искам, и тогда придется в суде доказывать, кто именно ее произвел.

Как обезопасить себя. При проведении сделки затребовать технический паспорт БТИ и сравнить фактическое состояние объекта недвижимости и паспортное.

Фактическое наличие (возможность наличия или дальнейшего «неожиданного появления») в сделке третьих лиц

В зависимости от того, как именно и когда возникали права собственности на квартиру, каким образом менялись собственники, под приобретаемым объектом недвижимости может быть масса мин замедленного действия. Ими могут быть выписанные после 1995 года в места лишения свободы и сохранившие свои права граждане, супруг или супруга собственника, когда-либо не давшие разрешения на отчуждение, несовершеннолетние дети, чьи права нарушались при приватизации или позднее. Кроме того, следует проверить, не досталась ли продаваемая квартира продавцу по наследству? И если это так, то на каких основаниях? Было ли это наследование по закону или по завещанию?

Риски и возможные последствия. Основным риском здесь будет являться «неожиданное появление» не совсем желанных соседей, либо последующие судебные разбирательства покупателя с претендентами на приобретенную собственность, которые, оказывается, имеют на эту собственность такое же право.

Как обезопасить себя. Прежде всего, проводя операцию покупки вторичного жилья, как уже писалось выше, необходимо провести тщательное исследование расширенных выписок из домовой книги и ЕГРП. В домовую книгу обязательно вносятся все сведения о зарегистрированных в продаваемой квартире гражданах и, соответственно, об их выбытии. В ЕГРП хранятся все данные о возникновении и переходе прав собственности, начиная с 1998 года (а ранее — см. архив ДМЖ). Надо понимать, что досконально проверить все часто бывает невозможно. Гарантии не даст ни один юрист, и риск будет всегда. Рекомендация одна — чем меньше было операций по смене собственников, тем меньше возможных рисков. При проверке истории обращайте внимание на следующие моменты:

• Были ли в составе собственников или проживали несовершеннолетние дети. Даже если операция производилась с согласия органов опеки, необходимо узнать, что с ними стало, и нет ли претензий с их стороны. Ведь квартиру могут продавать параллельно с судебным процессом, если истец не ходатайствовал о наложении ареста.
• Если квартира приобреталась во время брака, то необходимо согласие второго супруга. Оно так же пригодится, если с момента расторжения брака не прошло трех лет. Внимательно изучите паспорт продавца, а вот по предыдущим продажам отследить соблюдение прав по совместной собственности вряд ли удастся.
• Если квартира получена продавцом по наследству, то необходимо понять на каком основании. Если продавец ее наследовал по закону, то целесообразно будет подписать с ним соглашение. Смысл его сводится к тому, что в случае появления других претендентов на эту квартиру, в связи с решением суда о восстановлении пропущенного срока вступления в наследство, продавец самостоятельно производит расчеты с ними.
• Рассмотрев наиболее типичные ситуации, которые возникают в сделках по купле-продаже недвижимости с точки зрения покупателя, нельзя не проанализировать две наиболее распространенные, когда риску одновременно подвергаются как продавец, так и покупатель.

Обоюдные риски

Значительное занижение стоимости договора

Преследуя, на первый взгляд, «благую цель» – сэкономить на сделке, стороны договариваются об отражении в договоре лишь суммы, не подлежащей налогообложению. При этом, реальная стоимость сделки может превышать договорную в разы. Не рассматривая технологию расчетов, попробуем проанализировать, чем это грозит сторонам.

Риски и возможные последствия. Покупатель. Расчеты между сторонами произведены. При этом покупателем, собственно за квартиру, заплачена некая сумма. Существует по всем правилам оформленная расписка в ее получении. Вторая часть, как правило, значительно превышающая первую, так же передана по расписке, но не отражена в договоре. Она оплачена покупателем за якобы произведенные улучшения в квартире, значительно увеличивающие ее потребительские свойства.

На первый взгляд, все хорошо. Но по каким-то причинам, продавец расторгает по суду сделку купли-продажи, возвращая все в первоначальное состояние. У покупателя остается чисто теоретическая возможность взыскать с продавца лишь сумму по договору. Это связано с тем, что суды не удовлетворяют требования в части упущенной выгоды. А сумма, не отраженная в договоре, рассматривается судом как упущенная выгода. Итог. Практически полная потеря покупателем собственных средств. Но в рамках закона. Кроме того, подобные сделки могут расторгаться по иску третьих лиц и даже судами самостоятельно, если становится известно о притворной сделке (ст. 166 ГК РФ).

Так что, идя на поводу у продавца и занижая стоимость, покупатель может свести на нет все затраченные ранее на проверку истории квартиры усилия, выкопав себе новую яму.

Продавец. Для оценки риска и возможных последствий рекомендуется сначала ознакомиться со ст. 198 УК РФ. «Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица. Большинство операций по продаже квартир в Москве с занижением стоимости классифицируются как деяния, совершенные в крупном и даже особо крупном размере (лишение свободы на срок до трех лет).

Как обезопасить себя. Покупателю. Очень просто. Полностью отражать всю сумму сделки в договоре. И думать, прежде всего, о защите собственных интересов, а не интересов продавца. На всякий случай вернуться к прочтению п.п. 1-5 предыдущих страниц. Практически все типичные ситуации развития событий в них рассмотрены. Продавцу. Очень просто. Не пытаться обмануть государство, а пользоваться тем налоговым вычетом (один миллион рублей), что предоставляется или ждать три года с момента входа в права собственности и только потом продавать квартиру.

Как правильно и безопасно производить расчеты?

Сняты все сомнения по сделке. Документы проверены, оформлены и сданы на государственную регистрацию. Осталось дело за малым. Но это малое - самый главный вопрос, который таит в себе, пожалуй, самые большие риски. Это – производство расчетов между сторонами. Как сторонам избежать элементарного «кидалова»? Как не привлечь интереса криминала? Как покупателю купить вторичное жилье и гарантировано получить необходимые документы, а продавцу свои деньги? Как определить, что эти деньги не фальшивые? Эти вопросы полностью снимаются при проведении расчетов аккредитивом или при помощи банковской ячейки. Если стороны договорились о производстве безналичных расчетов, то стоит рассмотреть такой инструмент как аккредитив. Суть его состоит в том, что продавец открывает в банке специальный счет. На этот счет покупатель депонирует (вносит или перечисляет) средства, обусловленные договором купли-продажи. Но продавец имеет право на снятие или перевод денег с этого счета, только после предоставления в банк определенных документов. Например, должным образом зарегистрированного договора купли-продажи недвижимости. На самом деле, перечень документов может быть любым. Он оговаривается в условиях открытия аккредитива. Стоимость такой услуги каждый банк устанавливает самостоятельно. Условия и детали ее предоставления расскажет банковский специалист. Если стороны предпочитают наличные расчеты, то абсолютно безопасным будет использование банковской ячейки. При этом способе арендуется банковская ячейка. Покупателем в присутствии продавца в нее вкладывается сумма, необходимая для расчетов. Одновременно деньги в присутствии сторон могут быть пересчитаны, банкноты проверены на подлинность. Тут же оговариваются условия, при которых стороны имеют право открыть ячейку. Например, продавец имеет право открыть ячейку при предоставлении в банк зарегистрированного договора купли-продажи недвижимости. А покупатель, в свою очередь, имеет право на открытие ячейки лишь по истечению определенного периода времени, например, двух недель с момента заложения денег. На самом деле, стороны могут договориться практически о любой процедуре и документах, и описать это все в договоре аренды ячейки. Просто, понятно и удобно.

Вместо послесловия

Рынок недвижимости сложен. Операции покупки (продажи) вторичного жилья от участников требуют опыта и специальных знаний. Как от покупателя, так и от продавца. Не преследуя никаких рекламных целей, с уверенностью можно сказать, что свести возможные риски к минимуму можно. Но для этого надо будет воспользоваться услугами соответствующих специалистов. Их участие в сделке позволит максимально соблюсти интересы сторон. И тогда такое важное и прекрасное событие, как приобретение собственного жилья, ничем не омрачится.