В 2008 году исполнилось 10 лет с момента принятия Федерального Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Однако участникам ипотечного рынка не до юбилея: хватает собственных нерешенных проблем, на которые накладывается кризис ипотеки США.
Промежуточные итоги
Аналитики Ассоциации строителей России (АСР) охарактеризовали сегодняшнюю ситуацию на российском рынке ипотечного кредитования. "Можно констатировать, что первый этап становления системы ипотечного кредитования, заключающийся в создании первичного рынка ипотечных кредитов, завершен", - свидетельствуют они. Объем выданных кредитов вырос с 4 млрд. рублей в 2002 году до 556 млрд. рублей в конце 2007 года. Около 700 тыс. российских семей приобрели свои квартиры и индивидуальные дома с помощью ипотечных кредитов. Впрочем, не все так гладко.
На данном этапе первоочередной задачей является формирование вторичного рынка закладных, что предусмотрено Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования (утверждена постановлением правительства РФ в январе 2000 года). Особо подчеркивается, что время было упущено, и у многих региональных банков и ипотечных компаний уже возникли трудности. В частности, из-за отсутствия длинных пассивов. Контрольные цифры по количеству выданных ипотечных кредитов, заложенные в приоритетном национальном проекте "Доступное и комфортное жилье – гражданам России", привели к необоснованно высокой динамике роста объемов ипотечного кредитования.
В то же время сделки по секьюритизации обеспечили рефинансирование лишь чуть более 10% выданных ипотечных кредитов. Негативным следствием искусственного повышения доступности ипотечных кредитов стало ухудшение качества кредитных портфелей за счет снижения требований к андеррайтингу заемщиков и повышения LTV, что привело к существенному росту количества дефолтов заемщиков. Повышение цен за привлекаемые ресурсы в условиях мирового финансового кризиса при сложившихся в России кредитных ставках делает невозможным покупку ипотечных кредитных портфелей без дисконта.
Положение усугубляется нестабильностью на жилищном рынке. Непрекращающийся рост цен, особенно в 2006 году, снизил доступность жилья даже для обладающего стабильными доходами достаточно узкого слоя населения (менее 20%). Об этом свидетельствует сокращение реально совершаемых сделок купли-продажи жилья на рынке. В 2007- 2008 годах у девелоперов возникли проблемы с кредитованием строительства. Этот негативный фактор в сочетании с увеличившимися рисками не реализации построенного жилья, а также начатой радикальной реформой инвестиционно-строительной деятельности на основе федерального закона № 214-ФЗ о долевом строительстве и перехода на аукционную продажу земельных площадок под застройку, существенно снизили в 2008 году темпы ввода жилья (менее 3%).
В этой ситуации ведущие игроки ипотечного рынка были вынуждены принять меры, направленные на ужесточение требований к заемщикам и правил предоставления кредитов, включая повышение процентных ставок по ним. Это, по идее, должно обеспечить регулярные сделки по секьюритизации. Благо, что объем выданных ипотечных кредитов в РФ – это всего 2% ВВП, а объемы сделок по секьюритизации ничтожно малы. Данные обстоятельства помогут избежать на российском ипотечном рынке кризиса, подобного тому, который разразился на международных финансовых рынках.
Работа над ошибками
Следует понимать, подчеркивают эксперты АСР, что в основе системы ипотечного кредитования лежат тонкие финансовые механизмы. Нарушение принципов их функционирования в результате непрофессионального вмешательства регулирующих органов государства, либо ...
Комментарии
(0)#