Скачать программу
24.12.2022
Ликбез по недвижимости
23.12.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
22.12.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
22.12.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
22.12.2022
Тенденции рынка, аналитика
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

На рынок выходит все больше новых проектов с минимальной стоимостью жилья.

На прошлой неделе стало известно, что начинается реализация еще одного нового жилищного мега-проекта, что является очередным признаком оживления рынка недвижимости. Более того, в отличие от мега-проектов, имевших место до финансового кризиса 2008 года, новый жилищный мега-проект, по мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», больше отвечает нынешним реалиям рынка, и имеет все шансы на полноценную реализацию. Но обо всем по порядку.

Строительные Мега-проекты…

До кризиса большинство авторов мега-проектов заявляли об их реализации только в свете постановления правительства России №265 от 5 мая 2007 года «Об экспериментальных инвестиционных проектах комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства», в котором говорилось, что в случае разработки девелопером проекта под строительство жилья объемом не менее 1 млн кв. м, государство будет оказывать этому проекту финансовую поддержку. Однако правительство и девелоперы тогда друг друга, видимо, недопоняли.

Застройщики предложили правительству России большое количество таких проектов, из которых к июню 2007 года в целом по стране было отобрано 22. Среди них 3 проекта было в Московской области, которые правительство России было намерено поддержать. Вообще, только в Подмосковье было заявлено 10 мега-проектов по строительству новых городов-спутников столицы. Однако за 16 месяцев, которые прошли от подведения итогов правительственного конкурса до начала кризиса, особых сдвигов в развитии строительных мега-проектов не произошло. Связано это было с той же проблемой, что и срыв планов по обеспечению жильем военных. Девелоперы были не готовы продать квартиры по тем ценам, которые предлагало государство, а государство не считало нужным предлагать больше. Строить же мега-проекты, включая всю инфраструктуру и коммуникации, только на свои деньги застройщики, по всей видимости, не считали целесообразным.

Ситуация оказалась патовой. Продать большие объемы нового жилья в этих мега-проектах по рыночным ценам или даже дороже не представлялось возможным. А при продаже ниже рынка, что позволило бы быстро реализовать большой объем жилья, девелоперы не обеспечили бы себе тот же уровень дохода, который имел тогда место в других проектах. Ведь мега-проекты, в отличие от точечной застройки в рамках уже существующей инженерной, социальной и коммерческой инфраструктуры, действительно требуют существенных дополнительных вложений. Поэтому девелоперам было проще держать землю «под паром», больше внимания уделяя пиару новых масштабных строек и росту, фактический, виртуальной стоимости земли и доходности этих проектов.

В кризис…

Казалось бы, вместе с кризисом сама идея мега-проектов должна была бы кануть в лету. Ведь деньги на дорогие проекты в эпоху кризиса и в посткризисную эпоху получить гораздо сложнее, чем до кризиса. И раз уж даже до кризиса не получилось полноценно реализовать ни один мега-проект, то уж в посткризисную эпоху об этом и думать, по всей видимости, не стоило бы. Однако, согласно недавней информации из газеты «Ведомости», девелоперская компания «Старт девелопмент», главным бенефициаром которой является председатель совета директоров лесопромышленной группы «Илим» Захар Смушкин, утвердила новый проект строительства мега-проекта в санкт-петербургском регионе.

Речь идет о строительстве 8 млн кв. м жилья на 3 тыс. га, расположенных на границе Санкт-Петербурга и Ленинградской области: 2 тыс. га расположены на территории Санкт-Петербурга, а 1 тыс. га – на территории Гатчинского района Ленинградской области. При этом застройщик заявляет, что максимальная стоимость 1 кв. м жилья в этом проекте не будет превышать 40 тыс. руб. Отметим, что сейчас средняя цена на квартиры в Санкт-Петербурге, по данным аналитического центра www.irn.ru, составляет порядка 70-80 тыс. рублей за метр. Таким образом, девелопер нового мега-проекта собирается вывести на рынок жилье, которое примерно вдвое дешевле текущих предложений!

Эта ситуация, на первый взгляд, может вызвать ощущение полного абсурда. Действительно, мега-проект требует больших дополнительных расходов по сравнению с обычными стройками, а собственных средств у застройщиков сейчас не много – большинство из них погрязло в долгах. При этом, правительство заняло еще более жесткую, чем до кризиса 2008 года, позицию относительно финансовой поддержки девелоперов в части определения верхней цены выкупа 1 кв. м жилья. Впрочем, как уже не раз отмечал www.irn.ru, с приходом кризиса ситуация на рынке недвижимости заметно изменилась.

Вопрос стратегии

Основной момент – какую стратегию выбирает для себя застройщик: – стремиться к былой рентабельности при малых объемах строительства или же зарабатывать на обороте. До кризиса рентабельность строительства жилья в России редко опускалась ниже 30% годовых. Впрочем, следует отметить, что и доходность по всем видам бизнеса в прежние годы была не ниже. К слову, даже ставка рефинансирования в 2003-2006 годах находилась на уровне 12% - 18% годовых. На данный момент она опустилась до 8,5% годовых, показывая, что былых сверхдоходов сейчас уже ожидать не приходится. Так, если сохранять пропорцию к ставке рефинансирования, то уровень доходности для девелоперов должен сейчас составлять порядка 15% годовых. Аналогично, и в мировой практике уровень доходности для девелопмента считается нормальным при 10%-15% годовых. Строительство – крупный бизнес, и даже при невысокой марже порядка 10% прибыль составляет здесь приличные суммы в абсолютном выражении, в отличие от малого бизнеса, где куда меньше обороты, но и рентабельность в % может быть выше.

Учитывая, что стандартный строительный проект обычно реализуется в течение примерно 3 лет, то и рыночная стоимость проекта должна превышать его себестоимость примерно в 1,5 раза (10%-15% годовых за 3 года сложным процентом). Примечательно, что эти расчеты подтверждаются и сегодняшней практикой. Так по данным правительства Москвы себестоимость строительства 1 кв. м жилья в столице учитывая все возможные издержки вплоть до простейшей отделки жилья, составляет порядка 45 тыс. руб. Если умножить этот показатель в 1,5 раза, то получится цифра около 70 тыс. руб. за метр. Именно по этой цене началась продажа новостроек в Москве в районе в Марфино. По схожей цене реализуются сейчас квартиры и в жилом комплексе «Богородский».

Важно в данном случае, что квартиры по таким ценам расхватываются как горячие пирожки, так как они заметно ниже среднерыночных, в отличие от множества других строек, где продавцы стараются удерживать прежние цены на квартиры. Так по данным журнала Metrinfo.ru, среднерыночная цена 1 кв. м жилья в Москве составляет на данный момент порядка 125 тыс. руб., то есть почти в 2 раза превышает цену жилья, предлагаемого в упомянутых новостройках.

В этом плане маркетинговые стратегии разных застройщиков существенно различаются. Если новые участники рынка стараются зарабатывать на объемах при невысокой рентабельности, то старожилы стремятся выжать как можно больше прибыли из каждой продажи, пытаясь удержать докризисные цены. По мнению аналитического центра www.irn.ru, в нынешних экономических условиях более перспективной оказывается первая стратегия, что было отмечено еще в середине прошлого года в статье «Благодаря кризису застройщики снова начнут строить».

Нередко застройщики отмечают, что преградой на пути наращивания объемов строительства стоит кадастровая стоимость земли, по которой согласно закону девелоперы вынуждены выкупать или арендовать участки под строительство у местных властей. Именно с дороговизной земли была связана «заморозка» ряда московских строек с приходом кризиса – при просевших розничных ценах на квартиры они оказались просто нерентабельными. Впрочем, прецеденты по обходу завышенной в нынешних реалиях рынка кадастровой оценки земли имели место еще в прошлом году, на что аналитический центр www.irn.ru обращал внимание в статье «Объемы строительства жилья вскоре могут заметно возрасти».

Другим источником дешевой земли под строительство жилья эконом-класса становится федеральный Фонд содействия развитию жилищного строительства (ФФСРЖС). Так недавно появилась информация, что компания «Жилищный капитал» выкупила у этого Фонда право застройки 35,6 га в подмосковном Одинцово за 945 млн. руб., к которым еще добавится арендная плата за 2,5 года в размере 601, 8 млн. руб. и плата за выкуп земли в размере 15,9 млн. руб. Таким образом, «Жилищный капитал» заплатит за 1 кв. м земли в Одинцово примерно по 4,4 тыс. руб., что в разы дешевле кадастровой оценки. А значит, и вклад стоимости земли в себестоимость квадратного метра жилья окажется здесь заметно меньше, чем в текущих стройках, что позволит застройщику выйти на рынок с более дешевым предложением.

Примечательно, что согласно цитатам в СМИ «Жилищный капитал» намерен продавать построенные на выкупленных у ФФСРЖС 35,6 га 360 тыс. кв. м жилья по цене, не выше установленной Министерством регионального развития. Для Подмосковья она составляет около 43 тыс. руб. за 1 кв. м жилья, то есть тоже примерно в 2 раза ниже среднерыночных цен. Есть и другие аналогичные примеры. Так продавец новостроек уже упомянутого района Марфино, компания НДВ реализует квартиры в Балашихе, микрорайоне Никольско-Трубецкое, расположенном в 7 км от Московской кольцевой автомобильной дороги (МКАД) по цене от 40 тыс. руб. за 1 кв. м. Также следует отметить, что земля в ленинградской области дешевле, чем земля в Подмосковье. А значит, строить и продавать жилье в рамках мега-проекта в Санкт-Петербурге и Ленинградской области по ценам около 40 тыс. рублей за метр, или почти вдвое ниже среднерыночных, не только возможно, но и выгодно.

Если застройщик делает упор на большие объемы строительства, а не на выжимание сверхприбыли с каждого метра при малых объемах, то существенный дисконт по цене, будь-то 70-80 тыс. рублей за метр для Москвы, или 40-50 тыс. для Подмосковья, Санкт-Петербурга или Ленинградской области является вполне приемлемым. Аналитический центр www.irn.ru еще в начале осени 2008 года, когда кризис только постучал в дверь, отметил важность этого изменения стратегии строительства и продажи жилья в новых экономических условиях в статье «Нужна ли рынку недвижимости коррекция цен вниз?».

Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(13)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

13
Росреестр

Основные и дополнительные сведения в ЕГРН

В Едином государственном реестре недвижимости (далее-ЕГРН) содержатся сведения об объекте недвижимости, о правах и сделках, в числе которых и сведения о правообладателях.
20
ЖК «СОЮЗ»

В декабре в жилом спортивно-оздоровительном кластере «СОЮЗ» выполнили испытания 60 фундаментных свай и вывезли более 450 м3 снега из котлована

Строительные работы в жилом спортивно-оздоровительном кластере юности и здоровья в Ростокино ведутся по графику. На объекте завершены работы нулевого цикла.
03
ЖК The LAKE

ГК ФСК инвестирует в московский проект бизнес-класса

ГК ФСК презентовала новый жилой дом бизнес-класса — The Lake, который будет возведен на северо-востоке Москвы, на ул. Снежная, в пешей доступности от станций метро «Ботанический сад» и «Свиблово».
10
Банк ДОМ.РФ, логотип

Банк ДОМ.РФ предоставил проектное финансирование для строительства 50 млн кв. м жилья

С начала года заключено сделок проектного финансирования на сумму порядка 1,5 трлн рублей, что на 860 млрд рублей больше, чем за аналогичный период прошлого года.
00
Росреестр

Правообладателям земельных участков на заметку

Государство установило в отношении земельных ресурсов охранные меры. Однако о своих обязанностях знают далеко не все собственники и иногда даже не догадываются, что нарушают закон.
00
В премиальном комплексе SLAVA

В премиальном комплексе SLAVA завершен монтаж лифтового оборудования

Финский концерн KONE полностью выполнил свои обязательства поставщика. Всего в жилом комплексе SLAVA установлено 18 лифтов. Кабины рассчитаны на подъем до 1000 кг со скоростью 1,6 м/с.
01
Департамент городского имущества города Москвы - новый логотип

Жители первого дома, построенного по программе комплексного развития территорий, получили ключи от квартир

В столице в рамках проекта реорганизации бывшей промзоны «Октябрьское поле» построен первый объект – 25-этажный жилой дом на 312 квартир. Девелопер - «РГ-Девелопмент».
00
Алюминиевая Ассоциация логотип

В Алюминиевой Ассоциации спроектируют мосты для Узбекистана

Об этом договорились во время ВКС-встречи представители Алюминиевой Ассоциации и AKFA Group - крупнейшего производителя и экспортера алюминиевого профиля на рынке Узбекистана.
00
ФАУ «ФЦС», логотип

О нормативной базе для развития малоэтажного домостроения в России рассказал директор ФАУ «ФЦС» Андрей Копытин

На площадке V Международного форума «Малоэтажная Россия 2022» 19 декабря состоялся круглый стол, посвященный обсуждению регионального опыта строительства малоэтажных зданий.
00
Циан логотип

Итоги 2022 года на рынке аренды

Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги 2022 года на рынке долгосрочной аренды и выяснили, в каких городах выгоднее аренда, а не ипотека, а также – как изменилась доходность рантье за последние три года. Тезисы.
00
Банк ДОМ.РФ, логотип

Банк ДОМ.РФ провёл первую сделку по покупке жилья в новостройке с оформлением e-закладной

Банк ДОМ.РФ провёл первую ипотечную сделку по покупке квартиры на этапе строительства с одновременным оформлением электронной закладной.
00
Судостроительная улица, владение 5

Два жилых корпуса по программе реновации введут в Нагатинском затоне в следующем году

В районе Нагатинский затон по адресу: Судостроительная улица, владение 5 в следующем году введут в эксплуатацию два жилых корпуса на 240 квартир для переселения по программе реновации.
00
ГК КОРТРОС лого

Спрос на региональные проекты более устойчив

Спрос на региональные проекты менее подвержен колебаниям рынка, в отличие от московских, такое мнение высказал главный финансовый директор ГК «КОРТРОС» Егор Косарев.
00
Комплекс Экономической политики и имущественно-земельных отношений правительства Москвы

Инвестора для реорганизации территории на Кусковской улице выберут на аукционе

В Москве объявлен аукцион на право заключения договора о комплексном развитии неэффективно используемой территории на Кусковской улице, владение 12 на востоке столицы.
Или войти с помощью: