Рынок недвижимости в кризис: сценарии выхода

Несмотря на свою молодость, российский рынок недвижимости переживает вместе со страной уже третий кризис. Выход из очередного периода экономических потрясений может оказаться более затяжным. Зато менее драматичным.

Причины кризисов 1998-го, 2008-го и этого года принципиально различаются. Первый был обусловлен внутренними проблемами в экономике страны и носил локальный характер. Второй был спровоцирован потрясениями в западной банковской системе и охватил полмира. Причины нынешнего кризиса носят в большей степени геополитический характер. Присоединение Крыма и обострение отношений с Западом усугубили застарелые проблемы российской экономики. 

Абрис событий выглядит схоже: существенное падение мировых цен на нефть сопровождается ослаблением отечественной валюты, снижением доходов населения и, соответственно, сокращением спроса на все товары, в том числе – на квадратные метры. Однако рынок недвижимости «тогда» и «сейчас» заметно различается. Понятно, что прямые аналогии неуместны. Тем не менее эксперты пытаются спрогнозировать развитие ситуации в жилищном строительстве, опираясь на опыт прошлых лет.

Рубль быстрее нефти

Все три экономических кризиса характеризовались снижением цен на нефть и падением курса рубля. Но масштабы бедствия заметно различались.



В течение 1998 года цена за баррель снизилась на 40% – с 15,6 до 9,7 доллара. В 2008-м падение было более резким и глубоким – на 70% за пять месяцев, со 142 долларов за баррель до 39. Но уже в начале декабря страны ОПЕК решили сократить добычу, и весной 2009 года начался рост цен.



В этом году нефтяные цены за пять месяцев упали на 46% – с 114 долларов за баррель до 61,5. До «рекорда» прошлого кризиса пока далеко. Однако нефтедобывающие страны отказались сокращать квоты, а значит – на быстрое восстановление цен рассчитывать не приходится.



Курс доллара в 1998-м начал свой отсчет с отметки 5,96 руб. и закончил на 20,65 руб. За год отечественная валюта обесценилась в три с половиной раза. В следующий кризис рубль подешевел всего в полтора раза, скатившись с 24 рублей за доллар летом 2008 года до 36-37 руб. к началу 2009-го. В течение следующих двух лет года курс постепенно восстановился до 27-28 руб. за доллар.

До начала девальвации этого года, осенью 2013 года, доллар стоил 32-33 руб. На момент написания текста он котировался на уровне 56,7 руб., то есть – стал на 80% дороже. Вероятно, из-за того, что рубль был отпущен Центробанком в свободное плавание, отечественная валюта обесценивается быстрее, чем нефть. И вряд ли кто-то возьмет на себя смелость спрогнозировать, каким будет валютный курс к весне.



Что касается конкретно рынка недвижимости, то он сегодня в совершенно иных «отношениях» с валютой, чем пятнадцать лет назад. «В 1998-м цены на недвижимость номинировались в долларах, а себестоимость строительства была рублевая. Тогда доллар подорожал в четыре раза, а цены упали вдвое. Возникла маржа, строить жилье стало выгодно, и именно поэтому стал создаваться масштабный девелоперский бизнес», – напоминает генеральный директор компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Михаил Возиянов ...