Скачать программу
24.12.2022
Ликбез по недвижимости
23.12.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
22.12.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
22.12.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
22.12.2022
Тенденции рынка, аналитика
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Прогноз на рынке офисной недвижимости на 2017 год

Большинство прогнозов на таком относительно консервативном рынке, как недвижимость, обычно строится на предположении о продлении текущих процессов и экстраполяции чего-то подобного, как происходящее сейчас, в будущее.

У нас до сих пор ярки в памяти воспоминания о прогнозах, скажем, сделанных компаниями большой четверки в 2007 году на 2008 и 2009 годы “..ставки будут колебаться в пределах 1000-1300 долларов за кв.м. в год на помещения класса А, не включая НДС и операционные расходы…” .

Также было весьма отрадно читать оценки для арендных бизнесов, созданных в 2010-2014 годах, о ежегодной индексации не менее чем на 10-20%, и, при этих предположениях, сроки окупаемости составляли оптимистичные 6-8 лет.

Реальное положение дел, как мы все видим, увы, серьёзно отличается от этих прогнозов.

Рублевое падение ставки аренды в 2014-2016 годах составило в среднем по рынку не менее 20-25 % на что-то более или менее ликвидное, в т.ч. помещения ритейла на проходимых местах и офисов класса А и Б+.

Причем эта ситуация констатируется для Москвы и Санкт-Петербурга, что наводит на мысль, что в провинции падение было и больше и безнадежней.

Пик падения спроса действительно, по крайней мере пока, прошёл в 2015 году, когда даже те же самые ведущие консультанты отметили отрицательные объемы поглощения , что означало, что освободившихся площадей было больше чем арендованных.

Сейчас, как консенсус прогноз, есть мнение, что рынок вошел в стадию стабилизации, которая, на наш взгляд, скорее похожа на стагнацию.

Итак, сейчас ставки на аренду офисов по классам А и Б, очень усреднённо составляют 28000-35000 руб./кв.м./год и 12000-26000 руб/кв.м/год соответственно.

На наш взгляд, ситуация на рынке коммерческой недвижимости, которая, конечно, формируется под влиянием общеэкономической картины в стране, будет в 2017 году опять таки, в лучшем случае стагнировать, в худшем же (к примеру, резкое падение цен на нефть и другое сырьё) возможно дальнейшее падение и ухудшение. Сравнивая и взвешивая различные мнения и тенденции и на основании наших ощущений и опроса ряда экспертов мы делаем вывод, что ставки будут колебаться в тех же пределах что и в 2016 году, с попытками роста во второй половине года.

Массированного ввода новых площадей, который мог бы обернуться еще более  серьезным падением ставок, не предвидится, а объем запрашиваемых площадей ограничен слабым общим спросом и состоянием задушенности российской экономики.

На рынке установилось состояние шаткого равновесия и отсутствия ярко выраженных тенденций как к росту, так и к снижению цен. Из самых общих соображений можно предположить, что вскоре колебание около нуля должно сменить какое то более уверенное движение, и нам кажется что это будет, при сохранении имеющейся макроэкономической политики, слабый рост, в пределах инфляции, и скорее всего даже не компенсирующий рост налоговой нагрузки и затрат на содержание помещений.

В случае, если в мае-июне будет взят курс на более внятную и ориентированную на рост экономическую политику, характеризующуюся снижением ставок финансирования, ростом числа новых проектов, в т.ч. по инициативе государства, хотя и вероятность чего невелика, рост может быть более существенным,  и, хотя и с неким лагом до полугода, может составить в год до 15-20 %.

В случае разворачивания существенно более драматичных процессов (но до определённой степени - не состояния третьей мировой войны) как внутри страны (финансовый кризис регионов или банковский кризис), так и  в целом в мире (многие экономисты сходятся во мнении, что кризис 2007 -2009 г.г. только один из череды предстоящих), возможно и дальнейшее увеличение уровня вакантных площадей и соответствующее снижение цен, по примеру прошедших ранее процессов на те же 15- 20 %.

Рынок офисной недвижимости в 2017 году

Кто же на общем фоне - “..упали и лежим..” демонстрирует рост, а кто является аутсайдером?

Поскольку мы работаем не только с сегментом от 500 кв.м. для нас заметными являются существенно более меньшие сроки (до 4-6 недель) экспозиции чем в среднем по рынку (до 8-12 недель) по площадям до 300 кв.м. с отделкой в новых бизнес центрах, таких, к примеру, как ”W плаза”-1 и 2 на Варшавском шоссе, комплекса зданий на проспекте Андропова д. 18, “Порт Плаза”, бизнес центр “Водный“ рядом с метро Водный стадион.  Данные проекты реализовывались застройщиками путем продажи площадей блоками от 200 кв.м. и потому в них появилось много независимых собственников, они отличаются высоким уровнем потребительских характеристик (уровень здания не ниже Б+, близость к метро и в целом высокая транспортная доступность). Хотя, конечно, уровень ставок, по сравнению с предлагаемыми основными собственниками- застройщиками, оказывается ниже примерно 20-30 %, но, возможно, хотя бы  в краткосрочной перспективе, это более правильная тактика - лучше сдать быстрее, но дешевле, а потом уже пытаться плавно поднимать ставку к уровню рынка для приведения в соответствии с плановыми показателями окупаемости. Это характеризует то, что многие компании, сохранившие свои показатели оборота и прибыли, пользуются моментом для того, чтобы сменить свои офисы на более престижные и удобные, при этом даже снижая свои затраты на аренду.

А что же происходит с теми, от кого уезжают эти счастливчики? Теми, чьи площади располагаются в зданиях, построенных или реконструированных в 90 г.г., или даже еще до 1991 года и которые утрачивают свою привлекательность, в связи с появлением более современных комплексов.

Сейчас, даже для собственников достаточно современных комплексов, уход одного крупного арендатора становится серьёзной проблемой -как, например, завершившаяся, пусть и в меньшем объеме, чем изначально заявлялось, сделка Yandex и O1 Properties по аренде 10 000 кв.м. в комплексе Aurora на Озерковской набережной. Собственникам Красной розы, где Yandex уменьшил своё присутствие, придётся, возможно, решать непростую задачу по заполнению этой вакантной площади.

Для решения этих задач есть несколько путей, и самый простой - снижать цены и дробить площади, чтобы воспользоваться сравнительно большим спросом в более дефицитном площадном сегменте.

Другой путь - это изменить качество своего предложения, затеяв серьезный ремонт и реконструкцию своего здания, возможно, даже переориентировавшись на другие сегменты недвижимости, к примеру, апартаменты.

В любом случае этим владельцам придётся столкнуться  с потерями и затратами.

В связи с этим опять-таки для всех - и выигравших (относительно) и проигравших- становится очень актуальной задача по привлечению арендаторов и покупателей на свои площади. На этом пути есть также несколько путей: обратиться в агентство или агентства, воспользоваться уже известными ресурсами типа CIAN.RU или DOMOFOND.RU, пытаться выстраивать собственную рекламную политику путём создания и продвижения своего интернет ресурса или воспользоваться всеми путями сразу. Плохо только, что, как ни грустно, настоящего прорыва и по-настоящему чувствительного уровня спроса нельзя получить ни в одном из этих источников.

Мы, как та лягушка поющая про свой водоём, хотели бы предложить в этой связи свой ресурс, который сочетает все преимущества вышеперечисленных каналов коммуникаций и выстраивает по настоящему эффективную среду для  взаимодействия собственника и арендатора и покупателя.

Возвращаясь к прогнозу на 2017 год, все вышеперечисленные тенденции будут присутствовать на рынке, который столь стремительно меняется, подстраиваясь под новые реалии, и жизнь на этом рынке будет непростой и выиграют и дождутся более благоприятных времен, которые рано или поздно наступят, цикличность в т.ч. экономики - это её фундаментальное свойство, только самые активные и предусмотрительные.

Можно как обычно предположить, что не дай Бог жить в эпоху перемен, но такой эпохе точно нельзя отказать в нескучности и, может быть, такие времена и случаются именно для того, чтобы кому-то дать более широкую дорогу для реализации его самых смелых начинаний.  

С Уважением, Команда Comrent

База коммерческой недвижимости Москвы от Собственника Comrent.ru

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Новости недвижимости:

13
Росреестр

Основные и дополнительные сведения в ЕГРН

В Едином государственном реестре недвижимости (далее-ЕГРН) содержатся сведения об объекте недвижимости, о правах и сделках, в числе которых и сведения о правообладателях.
20
ЖК «СОЮЗ»

В декабре в жилом спортивно-оздоровительном кластере «СОЮЗ» выполнили испытания 60 фундаментных свай и вывезли более 450 м3 снега из котлована

Строительные работы в жилом спортивно-оздоровительном кластере юности и здоровья в Ростокино ведутся по графику. На объекте завершены работы нулевого цикла.
03
ЖК The LAKE

ГК ФСК инвестирует в московский проект бизнес-класса

ГК ФСК презентовала новый жилой дом бизнес-класса — The Lake, который будет возведен на северо-востоке Москвы, на ул. Снежная, в пешей доступности от станций метро «Ботанический сад» и «Свиблово».
10
Банк ДОМ.РФ, логотип

Банк ДОМ.РФ предоставил проектное финансирование для строительства 50 млн кв. м жилья

С начала года заключено сделок проектного финансирования на сумму порядка 1,5 трлн рублей, что на 860 млрд рублей больше, чем за аналогичный период прошлого года.
00
Росреестр

Правообладателям земельных участков на заметку

Государство установило в отношении земельных ресурсов охранные меры. Однако о своих обязанностях знают далеко не все собственники и иногда даже не догадываются, что нарушают закон.
00
В премиальном комплексе SLAVA

В премиальном комплексе SLAVA завершен монтаж лифтового оборудования

Финский концерн KONE полностью выполнил свои обязательства поставщика. Всего в жилом комплексе SLAVA установлено 18 лифтов. Кабины рассчитаны на подъем до 1000 кг со скоростью 1,6 м/с.
01
Департамент городского имущества города Москвы - новый логотип

Жители первого дома, построенного по программе комплексного развития территорий, получили ключи от квартир

В столице в рамках проекта реорганизации бывшей промзоны «Октябрьское поле» построен первый объект – 25-этажный жилой дом на 312 квартир. Девелопер - «РГ-Девелопмент».
00
Алюминиевая Ассоциация логотип

В Алюминиевой Ассоциации спроектируют мосты для Узбекистана

Об этом договорились во время ВКС-встречи представители Алюминиевой Ассоциации и AKFA Group - крупнейшего производителя и экспортера алюминиевого профиля на рынке Узбекистана.
00
ФАУ «ФЦС», логотип

О нормативной базе для развития малоэтажного домостроения в России рассказал директор ФАУ «ФЦС» Андрей Копытин

На площадке V Международного форума «Малоэтажная Россия 2022» 19 декабря состоялся круглый стол, посвященный обсуждению регионального опыта строительства малоэтажных зданий.
00
Циан логотип

Итоги 2022 года на рынке аренды

Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги 2022 года на рынке долгосрочной аренды и выяснили, в каких городах выгоднее аренда, а не ипотека, а также – как изменилась доходность рантье за последние три года. Тезисы.
00
Банк ДОМ.РФ, логотип

Банк ДОМ.РФ провёл первую сделку по покупке жилья в новостройке с оформлением e-закладной

Банк ДОМ.РФ провёл первую ипотечную сделку по покупке квартиры на этапе строительства с одновременным оформлением электронной закладной.
00
Судостроительная улица, владение 5

Два жилых корпуса по программе реновации введут в Нагатинском затоне в следующем году

В районе Нагатинский затон по адресу: Судостроительная улица, владение 5 в следующем году введут в эксплуатацию два жилых корпуса на 240 квартир для переселения по программе реновации.
00
ГК КОРТРОС лого

Спрос на региональные проекты более устойчив

Спрос на региональные проекты менее подвержен колебаниям рынка, в отличие от московских, такое мнение высказал главный финансовый директор ГК «КОРТРОС» Егор Косарев.
00
Комплекс Экономической политики и имущественно-земельных отношений правительства Москвы

Инвестора для реорганизации территории на Кусковской улице выберут на аукционе

В Москве объявлен аукцион на право заключения договора о комплексном развитии неэффективно используемой территории на Кусковской улице, владение 12 на востоке столицы.
Или войти с помощью: