Аренда в ТЦ у метро Электрозаводская
Скачать программу
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Прогноз на рынке офисной недвижимости на 2017 год

Большинство прогнозов на таком относительно консервативном рынке, как недвижимость, обычно строится на предположении о продлении текущих процессов и экстраполяции чего-то подобного, как происходящее сейчас, в будущее.

У нас до сих пор ярки в памяти воспоминания о прогнозах, скажем, сделанных компаниями большой четверки в 2007 году на 2008 и 2009 годы “..ставки будут колебаться в пределах 1000-1300 долларов за кв.м. в год на помещения класса А, не включая НДС и операционные расходы…” .

Также было весьма отрадно читать оценки для арендных бизнесов, созданных в 2010-2014 годах, о ежегодной индексации не менее чем на 10-20%, и, при этих предположениях, сроки окупаемости составляли оптимистичные 6-8 лет.

Реальное положение дел, как мы все видим, увы, серьёзно отличается от этих прогнозов.

Рублевое падение ставки аренды в 2014-2016 годах составило в среднем по рынку не менее 20-25 % на что-то более или менее ликвидное, в т.ч. помещения ритейла на проходимых местах и офисов класса А и Б+.

Причем эта ситуация констатируется для Москвы и Санкт-Петербурга, что наводит на мысль, что в провинции падение было и больше и безнадежней.

Пик падения спроса действительно, по крайней мере пока, прошёл в 2015 году, когда даже те же самые ведущие консультанты отметили отрицательные объемы поглощения , что означало, что освободившихся площадей было больше чем арендованных.

Сейчас, как консенсус прогноз, есть мнение, что рынок вошел в стадию стабилизации, которая, на наш взгляд, скорее похожа на стагнацию.

Итак, сейчас ставки на аренду офисов по классам А и Б, очень усреднённо составляют 28000-35000 руб./кв.м./год и 12000-26000 руб/кв.м/год соответственно.

На наш взгляд, ситуация на рынке коммерческой недвижимости, которая, конечно, формируется под влиянием общеэкономической картины в стране, будет в 2017 году опять таки, в лучшем случае стагнировать, в худшем же (к примеру, резкое падение цен на нефть и другое сырьё) возможно дальнейшее падение и ухудшение. Сравнивая и взвешивая различные мнения и тенденции и на основании наших ощущений и опроса ряда экспертов мы делаем вывод, что ставки будут колебаться в тех же пределах что и в 2016 году, с попытками роста во второй половине года.

Массированного ввода новых площадей, который мог бы обернуться еще более  серьезным падением ставок, не предвидится, а объем запрашиваемых площадей ограничен слабым общим спросом и состоянием задушенности российской экономики.

На рынке установилось состояние шаткого равновесия и отсутствия ярко выраженных тенденций как к росту, так и к снижению цен. Из самых общих соображений можно предположить, что вскоре колебание около нуля должно сменить какое то более уверенное движение, и нам кажется что это будет, при сохранении имеющейся макроэкономической политики, слабый рост, в пределах инфляции, и скорее всего даже не компенсирующий рост налоговой нагрузки и затрат на содержание помещений.

В случае, если в мае-июне будет взят курс на более внятную и ориентированную на рост экономическую политику, характеризующуюся снижением ставок финансирования, ростом числа новых проектов, в т.ч. по инициативе государства, хотя и вероятность чего невелика, рост может быть более существенным,  и, хотя и с неким лагом до полугода, может составить в год до 15-20 %.

В случае разворачивания существенно более драматичных процессов (но до определённой степени - не состояния третьей мировой войны) как внутри страны (финансовый кризис регионов или банковский кризис), так и  в целом в мире (многие экономисты сходятся во мнении, что кризис 2007 -2009 г.г. только один из череды предстоящих), возможно и дальнейшее увеличение уровня вакантных площадей и соответствующее снижение цен, по примеру прошедших ранее процессов на те же 15- 20 %.

Рынок офисной недвижимости в 2017 году

Кто же на общем фоне - “..упали и лежим..” демонстрирует рост, а кто является аутсайдером?

Поскольку мы работаем не только с сегментом от 500 кв.м. для нас заметными являются существенно более меньшие сроки (до 4-6 недель) экспозиции чем в среднем по рынку (до 8-12 недель) по площадям до 300 кв.м. с отделкой в новых бизнес центрах, таких, к примеру, как ”W плаза”-1 и 2 на Варшавском шоссе, комплекса зданий на проспекте Андропова д. 18, “Порт Плаза”, бизнес центр “Водный“ рядом с метро Водный стадион.  Данные проекты реализовывались застройщиками путем продажи площадей блоками от 200 кв.м. и потому в них появилось много независимых собственников, они отличаются высоким уровнем потребительских характеристик (уровень здания не ниже Б+, близость к метро и в целом высокая транспортная доступность). Хотя, конечно, уровень ставок, по сравнению с предлагаемыми основными собственниками- застройщиками, оказывается ниже примерно 20-30 %, но, возможно, хотя бы  в краткосрочной перспективе, это более правильная тактика - лучше сдать быстрее, но дешевле, а потом уже пытаться плавно поднимать ставку к уровню рынка для приведения в соответствии с плановыми показателями окупаемости. Это характеризует то, что многие компании, сохранившие свои показатели оборота и прибыли, пользуются моментом для того, чтобы сменить свои офисы на более престижные и удобные, при этом даже снижая свои затраты на аренду.

А что же происходит с теми, от кого уезжают эти счастливчики? Теми, чьи площади располагаются в зданиях, построенных или реконструированных в 90 г.г., или даже еще до 1991 года и которые утрачивают свою привлекательность, в связи с появлением более современных комплексов.

Сейчас, даже для собственников достаточно современных комплексов, уход одного крупного арендатора становится серьёзной проблемой -как, например, завершившаяся, пусть и в меньшем объеме, чем изначально заявлялось, сделка Yandex и O1 Properties по аренде 10 000 кв.м. в комплексе Aurora на Озерковской набережной. Собственникам Красной розы, где Yandex уменьшил своё присутствие, придётся, возможно, решать непростую задачу по заполнению этой вакантной площади.

Для решения этих задач есть несколько путей, и самый простой - снижать цены и дробить площади, чтобы воспользоваться сравнительно большим спросом в более дефицитном площадном сегменте.

Другой путь - это изменить качество своего предложения, затеяв серьезный ремонт и реконструкцию своего здания, возможно, даже переориентировавшись на другие сегменты недвижимости, к примеру, апартаменты.

В любом случае этим владельцам придётся столкнуться  с потерями и затратами.

В связи с этим опять-таки для всех - и выигравших (относительно) и проигравших- становится очень актуальной задача по привлечению арендаторов и покупателей на свои площади. На этом пути есть также несколько путей: обратиться в агентство или агентства, воспользоваться уже известными ресурсами типа CIAN.RU или DOMOFOND.RU, пытаться выстраивать собственную рекламную политику путём создания и продвижения своего интернет ресурса или воспользоваться всеми путями сразу. Плохо только, что, как ни грустно, настоящего прорыва и по-настоящему чувствительного уровня спроса нельзя получить ни в одном из этих источников.

Мы, как та лягушка поющая про свой водоём, хотели бы предложить в этой связи свой ресурс, который сочетает все преимущества вышеперечисленных каналов коммуникаций и выстраивает по настоящему эффективную среду для  взаимодействия собственника и арендатора и покупателя.

Возвращаясь к прогнозу на 2017 год, все вышеперечисленные тенденции будут присутствовать на рынке, который столь стремительно меняется, подстраиваясь под новые реалии, и жизнь на этом рынке будет непростой и выиграют и дождутся более благоприятных времен, которые рано или поздно наступят, цикличность в т.ч. экономики - это её фундаментальное свойство, только самые активные и предусмотрительные.

Можно как обычно предположить, что не дай Бог жить в эпоху перемен, но такой эпохе точно нельзя отказать в нескучности и, может быть, такие времена и случаются именно для того, чтобы кому-то дать более широкую дорогу для реализации его самых смелых начинаний.  

С Уважением, Команда Comrent

База коммерческой недвижимости Москвы от Собственника Comrent.ru

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Новости недвижимости:

00

Первые 80 квартир по программе реновации уже можно выкупить

Квартиры в первом готовом доме уже осмотрели многие переселенцы, из них более половины дали согласие на переезд. Некоторые рассматривают вариант по докупке дополнительной площади для улучшения жилищных условий.
00
ЖК «Большое Ступино»

Квартиры в Ступино

ЗАО «Финтрастойл» вновь реализует громкий проект и он уже на стадии завершения! Позвольте ввести вас в мир замечательной и тихой жизни в зеленом Подмосковном регионе. Жилой комплекс «Большое Ступино» станет тем уголком, в котором хочется «свить гнездышко».
00

Дачную амнистию могут продлить еще на 2 года

В Госдуму внесен законопроект, который предлагает продлить упрощенную процедуру механизма регистрации прав на частные дома. Согласно данной инициативе, "упрощенку" предлагается продлить до весны 2020 года.
00

Жильцы получат возможность на общих собраниях выбирать способ оплаты услуг ЖКХ

До конца текущего месяца планируется принять закон о заключении прямых договоров между ресурсоснабжающими организациями и потребителями их услуг - участниками ТСЖ, ЖСК и т.п.
00

Телевизионные системы безопасности от «Альянс Групп»

Телевизионные системы наблюдения используют как на коммерческих, так и частных объектах. Со временем они становятся не только совершеннее, но и доступнее в финансовом плане. При выборе оборудования, тем не менее, нужно проявлять максимум внимательности...
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: