Аналитики IPG.Estate подготовили обзор рынка офисной недвижимости Москвы. По данным экспертов 2024 год стал показательным для сегмента: на фоне экономической стабилизации и активного развития бизнеса спрос на качественные офисные площади значительно вырос, что привело к дефициту предложения и увеличению арендных ставок. Общий объем качественных офисных помещений в столице достиг 20,3 млн кв.м, ввод новых объектов вдвое превышает показатели 2023 года, но этого оказалось недостаточно.
Предложение и сделки
В 2024 году в эксплуатацию было введено 550 000 кв. м новых офисных площадей, что почти вдвое превышает показатель 2023 года. Большая часть введенных в эксплуатацию офисов (94%) относится к классу А. Крупнейшими объектами стали Moscow Towers (400 000 кв. м), Stone Савеловская (93 000 кв. м) и Лофт-квартал Сколково (84 000 кв. м).
Значительный объем нового строительства не привел к росту уровня вакансии. Общий объем сделок по аренде и продаже составил 1,88 млн кв. м. При этом объем сделок купли-продажи вырос вдвое по сравнению с 2023 годом, достигнув 937 000 кв. м. Основными драйверами спроса являются российские производственные компании, государственные корпорации и финансовые организации.
Крупнейшей сделкой года стала покупка ОАО «РЖД» бизнес-центра Moscow Towers (помимо офисов на 260 000 кв.м в сделку вошли апартаменты и парковка на 100 000 кв.м).
Вакантность и арендные ставки
Уровень вакантных площадей по итогам 2024 года составил 5,5%. В классе Prime/A свободных помещений не более 9,0%, а в классе B+/B- – 4,8%. На фоне высокого спроса и дефицита предложения запрашиваемые арендные ставки в течение года росли. Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды для бизнес-центров класса В+/В- составила 23 500 руб./кв.м/год. В классе А - 32 400 руб./кв.м/год, а в классе Prime – 44 300 руб./кв.м/год.
За год ставки в классе Prime/А выросли на 23%, но наибольший рост зафиксирован в классе В+/В- – на 26%.
Тенденции и прогнозы
На рынке наблюдается нехватка офисных помещений с отделкой, что увеличивает сроки принятия решений арендаторами и усиливает конкуренцию за качественные площади. В связи с этим растет спрос на помещения типа shell&core, которые требуют дополнительных инвестиций в помещение, но позволяют адаптировать пространство под нужды арендаторов. Это актуально для компаний, которые хотят создать уникальное офисное пространство, соответствующее их корпоративной культуре и бизнес-процессам. Но, с учетом того, как растет стоимость отделки и ремонта, арендаторы предпочли бы не брать на себя эти затраты.
Еще один заметный тренд – сделки на стадии строительства, спровоцированные дефицитом готовых объектов. Такое решение позволяет арендаторам и покупателям закрепить за собой площади еще до завершения работ, но создает дополнительное давление на рынок, так как готовые объекты не пополняют спекулятивное предложение в полном объеме. Тренд, скорее всего, долгосрочный, анонсированные ко вводу в 2025 году новые БЦ не смогут покрыть возросший спрос на офисную недвижимость, а, следовательно, это отразится на последующем росте арендных ставок.
Комментарии
(0)#