Рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга к концу 2024 года столкнулся с дефицитом свободных площадей, что привело к резкому росту арендных ставок. По данным аналитиков IPG.Estate, уровень вакансии в бизнес-центрах класса А и В/В+ достиг минимальных показателей, и эта тенденция сохранится в 2025 году. Спекулятивный ввод новых объектов заявлен минимальный, а арендные ставки продолжат расти.
По итогам 2024 года доля свободных площадей в бизнес-центрах класса А сократилась до 5%, а в сегменте В/В+ — до 2,5%. Общий объем доступных для аренды помещений на рынке составил всего 165 000 кв. м. Средняя арендная ставка в классе А достигла 2 410 рублей за кв. м в месяц (включая НДС и коммунальные услуги), что на 12,8% выше, чем в 2023 году. В классе В/В+ ставки выросли на 23%, достигнув 1 880 рублей за кв. м.
В 2024 году на рынок было введено всего 55 000 кв. м новых офисов, большая часть из них была законтрактована еще до завершения строительства. Например, бизнес-центры «К-37» на Кантемировской улице и Avantgarde на Кондратьевском проспекте были законтрактованы моно арендаторами еще на этапе ввода в эксплуатацию.
В 2025 году ситуация не изменится: из прогнозируемых к вводу 134 000 кв.м. на открытый рынок поступит всего 16 000 кв. м новых площадей в аренду, что не сможет удовлетворить высокий спрос. Это означает, что уровень вакансии останется на минимальном уровне, а арендные ставки продолжат рост.
Основной тренд рынка — строительство объектов под продажу, а не под аренду. Компании все чаще приобретают офисы в собственность, чтобы избежать рисков роста арендных ставок. В 2024 году 55% сделок пришлось на покупку офисных помещений, а 36,7% из них были совершены для собственных нужд.
Спрос на офисные площади традиционно формируют российские IT-компании, fintech и представители нефтегазового сектора. В 2024 году объем сделок в сегменте офисной недвижимости составил 510 000 кв. м, из которых 45% пришлось на аренду. Наиболее востребованными стали офисные блоки площадью от 1 200 до 6 000 кв. м. Среди знаковых сделок года — аренда 20 130 кв. м в бизнес-центре «К-37» крупной IT-компанией и аренда 29 950 кв. м в БЦ «Феррум 2» Т-банком.
В 2025 году ожидается увеличение ротации арендаторов из-за роста стоимости аренды, однако это не затронет крупных игроков, в части которых прогнозируется усиление тренда на подписание предварительных договоров аренды по объектам, которые еще находятся на стадии строительства. Объем новых офисных проектов в перспективе трех лет может достигнуть 350 000 кв.м, но пока они существуют только на бумаге и решение о их реализации во многом зависит от экономической ситуации и рыночных индикаторов. Интерес к реализации бизнес-центров начали проявлять жилищные девелоперы, но с целью реализации офисов исключительно в продажу по блокам или проекта целиком.
Таким образом, 2025 год станет для рынка офисной недвижимости Петербурга периодом сохранения высоких ставок и дефицита качественных площадей. Это создает дополнительные вызовы для арендаторов, но открывает новые возможности для инвесторов, готовых вкладываться в строительство и приобретение офисных объектов.
Комментарии
(0)#