С введением электронной регистрации опасность остаться без квартиры возрастает

С недавних пор сделку по недвижимости можно зарегистрировать в Росреестре в электронном виде. Одни считают это нововведение очень удобным. Другие же, напротив, относятся к этому настороженно.

О том, какое преимущество имеет регистрация онлайн и какие риски для участников сделки она несет, рассказывает юрист Гильдии риэлторов Московской области, директор юридической компании «ЮНО» Наталия Булахова:

• Электронные услуги имеют много преимуществ, такие как: экономия времени, ускорение процессов рассмотрения, сокращение количества посещений и удобство процедур взаимодействия с государственными органами, четкость процедуры предоставления конкретной электронной услуги.
• Но, чтобы совершать подобные сделки, нужна электронная подпись. Скажите, как ее можно оформить?
• Да. Электронная подпись (ЭП) – это цифровой аналог обычной подписи, действует в течение срока, на который выдается (например, на год).

Согласно Федеральному закону РФ от 6 апреля 2011 г. №63-ФЗ «Об электронной подписи», это информация в электронно-цифровой форме, которая используется для идентификации физического или юридического лица.

• А как относятся к электронной подписи риэлторы?
• Профессиональные участники рынка недвижимости с очень большой осторожностью и даже опаской относятся к электронным способам подписания документов и проведению электронной регистрации в Росреестре.
• И почему?
• Дело в том, что электронные сделки - новинка на рынке недвижимости, поэтому пока еще нет защиты ее участников от «свежих» мошеннических схем. А профессиональные участники рынка недвижимости в своей работе во главу угла ставят именно безопасность для своих клиентов при проведении сделок. В данных же сделках гарантировать безопасность сложно, потому как отсутствует наработанная практика, в том числе и судебная, противодействия мошенникам.

Также, к сожалению, стали популярны непрофессиональные рекомендации. Например, такой лже-успокаивающий совет: собственнику недвижимости достаточно подать в Росреестр заявление о невозможности регистрации сделки без личного участия и тем самым обезопасить себя от электронного мошенничества.

• Но ведь есть закон, который…
• Закон-то есть, но с электронным подписанием договора и проведением в электронном виде регистрации в Росреестре это не проходит. Наложенный собственником через Росреестр запрет о невозможности регистрации без личного участия предполагает лишь невозможность ее осуществления на основании доверенности (или действительно выданной собственником, или поддельной). Но договор же, подписанный в электронном виде с привлечением ЭП, приравнивается к договору, подписанному физическим лицом «вживую», то есть лично.
• Поэтому опасность остаться без квартиры возрастает?
• Да. Сейчас собственникам недвижимости стоит намного больше опасаться незаконного завладения посторонними лицами их флеш-носителя с ключом к ЭП в целях подписания каких-либо документов с его помощью, чем бояться проведения мошеннической схемы с недвижимостью по бумажной доверенности в Росреестре. Так же стоит опасаться  подделки нотариальной доверенности на изготовление и получение в удостоверяющем центре ключа ЭП и сертификата ключа подписи собственника для последующего проведения от его имени сделок.
• А что же депутаты? Они думают над этим вопросом?
• В настоящее время законодатель пытается обезопасить собственника от электронных способов мошенничества, вводя новые нормы права, но, к сожалению, реализация их на практике пока затруднительна.
• Нет законов, то и суды бессильны?
• Не совсем. Но на сегодня собрано мало судебной практики по вопросам оспаривания и признания недействительными электронных сделок (когда стороны подписывают договоры электронной подписью). С момента их массового заключения (2017 год) на рынке недвижимости прошло пока немного времени. А массовый захват электронными сделками рынка недвижимости семимильными шагами состоялся лишь в прошедшем 2020 году, в период пандемии и изоляции.

Поэтому ничего удивительно нет в том, что ни законодательная база, ни, тем более, судебная практика никак не поспевает за данными темпами. Обзоры Верховного суда пока не обобщают практику по электронным сделкам. И тот, кто сейчас владеет практической информацией, тот и сможет обеспечить безопасность при проведении электронных сделок. Так что «набиваем шишки», делаем ошибки и пытаемся учиться на них.

• После всего рассказанного встает вполне резонный вопрос: как же гражданам уберечь свою недвижимость от посягательств мошенников?
• Собственникам недвижимости сейчас важно усвоить несколько правил, которые помогут защититься от электронных способов мошеннических действий с их недвижимостью:
  • серьезно подойти к выбору аккредитованного удостоверяющего центра, выдающего ЭП. Список таких центров можно проверить на официальном сайте Министерства цифрового развития, связи и массовых коммуникаций РФ (МинкомсвязиРФ). https://digital.gov.ru/ru/activity/govservices/2/ Там же содержатся перечни центров, деятельность которых приостановлена или прекращена;
  • понять, что опасно передавать флеш-носитель с ключом к своей ЭП третьим лицам;
  • придумать достаточно безопасное место для его хранения, исключающее доступ к нему других;
  • заполнить и подать через МФЦ или официальный сайт Росреестра заявление о внесении в ЕГРН дополнительных сведений. То есть, нужно внести в ЕГРН контактные данные: электронную почту и номер телефона. Это даст возможность регистратору связаться с вами, если вдруг без вашего ведома в Росреестр будет подан в электронном виде пакет документов на продажу вашей квартиры;
  • если вы планируете подавать документы по сделке в Росреестр через посредника (ипотечный банк, офис застройщика, агентство недвижимости), то следует знать, что у посредников должно быть специальное соглашение с Росреестром о предоставлении услуги электронной регистрации и подачи документов;
  • если посредник (тот же ипотечный банк) берет на себя хлопоты по получению вашей электронной подписи – проявите внимательность в ее получении. Подписав своей ЭП договор купли-продажи, вы можете использовать ЭП в дальнейшем многократно. Для вашей безопасности исключите использование ЭП третьими лицами, например, менеджерами банка или менеджерами застройщика. Если же использовать в ближайший год полученную ЭП вы не собираетесь, то после проведенной электронной сделки имеет смысл подать в удостоверяющий центр заявление о прекращении действия сертификата ключа ЭП;         
  • если подписываете договор по отчуждению в простой письменной форме с привлечением ЭП, то (по возможности) обязательно подписывайте с покупателем распечатанный бумажный экземпляр того же итогового варианта договора, чтобы исключить мошенничество по изменению в дальнейшем его условий, ранее согласованных с другой стороной. Например, о цене недвижимости. А еще лучше обращаться за удостоверением договора к нотариусу, который сможет в дальнейшем и сам подать пакет документов по сделке на регистрацию в Росреестр;
  • сторонам сделки, соглашаясь на электронные способы регистрации, всегда надо быть готовым к самостоятельному решению вопроса по получению информации из Росреестра о причинах возможной приостановки или отказа в государственной регистрации перехода прав собственности на объект. Ни ипотечные банки, ни застройщики, с помощью которых вы приобрели себе квартиру, не будут вам оказывать в этом помощь.

Таким образом, изначальная простота онлайн-сделок с электронной регистрацией без привлечения аттестованных специалистов по недвижимости и юристов reestr.rgr.ru, а также чрезмерная уверенность сторон сделки может обернуться потерями их денег, временем и потраченными нервами.

• И в завершении нашей беседы хочу спросить, а где можно снять электронную подпись?
• Такое заявление можно подать и получить документальное подтверждение о закрытии сертификата ключа ЭП можно только в удостоверяющем центре того региона, который выдавал ЭП и сертификат к нему.