СберИндекс выпустил исследование по итогам и перспективам государственной программы субсидируемой ипотеки под 6,5%. Льготная ипотека смогла поддержать строительную отрасль в период кризиса и даже помогла ей создать задел на будущее. Однако в последние месяцы действия госпрограммы стали заметны некоторые побочные эффекты, объективно снижающие доступность жилья. По этой причине программа была переформатирована. Опыт Госпрограммы-2020 показывает, что проблема доступности жилья должна решаться с помощью социальных программ.
Отмеченный практически со старта программы льготной ипотеки под 6,5% рост цен на недвижимость был обусловлен несколькими факторами.
Макроэкономика: После длительного падения цен на квартиры в реальном выражении рост цен в 2020−2021 годах вывел реальную цену квадратного метра лишь на уровень 2013 года.
Снижение предложения: Противоположная динамика объёмов стройки и продаж, сложившаяся в 2020 году, привела к ускорению роста цен как на первичном, так и на вторичном рынках. В 2020 году жилая площадь строящихся многоквартирных домов снизилась на 12%, до 94 млн м2, а объём продаж в стоимостном выражении, напротив, вырос (+4%). В целом по России, по нашим данным, цены на первичку с начала 2021 года по май выросли на 14%, а на вторичку — на 9%.
Переход на эскроу: На дефицит предложения многоквартирного жилья повлияли также структурные изменения на строительном рынке. В регионах с наиболее активным строительством девелоперы стали запускать проекты с использованием счетов эскроу заметно позднее, чем в целом по России. Так для Московской и Петербургской агломераций и Краснодарского края, на которые приходится 49% всего многоквартирного строительства в стране, девелоперы, работающие с эскроу, могли предложить в январе 2020 лишь 26%, своих проектов, и даже в январе 2021 − всего 36%.
Это означает, что на период 2020-2021 годов спрос на новостройки в этом макрорегионе мог быть удовлетворен только проектами, не использующими эскроу, число которых неуклонно снижалось. Приток покупателей в сужающийся рынок жилья, строящегося без использования счетов эскроу, создал эффект «бутылочного горлышка». Самые ходовые предложения (как по площади жилья, так и по региональному принципу) были быстро разобраны, и цена на них выросла.
Влияние госпрограммы на доступность жилья: Программа, безусловно, помогла многим улучшить жилищные условия. Доля сравнительно низкодоходных категорий выросла с 5% до 21%. Но госпрограмма больше способствовала росту спроса не на само жильё, а на ипотеку как удобный инструмент его приобретения. По нашим оценкам, объём собственных средств в структуре спроса на жильё на первичном рынке в 2020 году снизился с 1,6 до 1,1 трлн руб., а объём ипотеки, напротив, вырос с 0,9 до 1,5 трлн руб.
Трансформация госпрограммы: Первоначально госпрограмма снизила расходы на приобретение новостроек, но уже в 2021 году ипотечный платёж превысил уровень начала 2019 года в 40% регионов, в выигрыше осталось всего 20% регионов. После запуска госпрограммы в апреле 2020 года, а также снижения ключевой ставки произошло уменьшение ипотечного платежа по новостройкам в среднем на 15%, но в результате последующего роста цен экономия для заёмщика начала сокращаться.
Изменение условий по программам поддержки ипотеки приведёт к сокращению доли субсидируемой ипотеки в выдачах, но это будет компенсировано ростом семейной ипотеки. С одной стороны, сокращение лимита выдач по госпрограмме с 1 июля 2021 года до 3 млн руб. снизит выдачи по основной программе примерно на 60%. С другой — решение распространить программы льготной семейной ипотеки на семьи с первым ребёнком, рождённым после 1 января 2018 года, увеличивает потенциальную клиентскую базу в 1,8 раза.
Комментарии
(0)#