Складометр NF GROUP: рынок складской недвижимости в России находится в состоянии баланса

Консалтинговая компания NF GROUP в рамках XXI Складского форума представила Складометр – новый аналитический инструмент, отражающий баланс спроса и предложения на рынке складской недвижимости в России.

Показатель формируется на основе запросов топ-20 арендаторов (онлайн-торговля, ретейл, производство и др.) и охватывает ключевые регионы страны. Индекс будет обновляться ежеквартально, обеспечивая прозрачную и актуальную картину рыночной активности.

Складометр показывает, как соотносятся запросы на аренду и покупку со всем маркетируемым объемом складских площадей на рынке. В расчет включаются готовые к въезду объекты (в том числе субаренда), свободные площади в строящихся проектах, а также «скрытая вакантность» – помещения, которые формально числятся занятыми, но в любой момент могут вернуться на рынок. Приближение к 100 (диапазон 85–115) фиксирует баланс: спрос и предложение совпадают. Показатели выше 100 указывают на дефицит и рост позиций арендодателей. Таким образом, индекс наглядно отражает текущую фазу рыночного цикла.

Формула расчета

Методология основана на анализе текущих запросов от 20 крупнейших арендаторов, которые с 2005 года стабильно формируют основной объем сделок на рынке складской недвижимости – это онлайн-торговля, ретейл, производственные и другие компании. Такой подход отражает реальные тенденции: именно эти игроки задают ритм и структуру спроса. Запросы арендаторов с меньшим объемом сделок также учитываются через поправочные коэффициенты, рассчитанные на основе их средней доли в объеме заключенных сделок за последние пять лет.

Стоит отметить, что коэффициент и лежащие в его основе средние значения рассчитываются с учетом региональной специфики. В разных регионах России структура спроса на склады в разрезе типа арендаторов отличается: если в Москве и Санкт-Петербурге рынок более разнообразен и активны арендаторы разного масштаба, то в регионах основную долю сделок формируют крупнейшие компании, и именно от них зависит динамика спроса.

Распределение поглощения складских площадей в России, 2020 г. – I пол. 2025 г.

Источник: NF GROUP

По итогам III квартала 2025 года Складометр показывает, что рынок складской недвижимости в России приблизился к состоянию баланса: число запросов на аренду почти сравнялось с объемом реально доступных площадей. На графике темная стрелка отражает текущий показатель, а серая – уровень I квартала 2025 года, что позволяет оценить динамику за полугодие. По сравнению с началом года индекс немного вырос, что указывает на постепенное оживление спроса.

Важно, что за последние полгода объем запросов на аренду вырос более чем в 1,6 раза, при этом объем маркетируемых площадей остался на прежнем уровне. Именно это соотношение и объясняет рост показателя Складометра.

Складометр, Московский регион, I–III кв. 2025 г.

Источник: NF GROUP

Складометр, Санкт-Петербург и Ленинградская область, I–III кв. 2025 г.

Источник: NF GROUP

Складометр, Регионы России (без учета Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области), I–III кв. 2025 г.

Источник: NF GROUP

Константин Фомиченко, партнер NF GROUP: «Наш “Складометр” позволяет отслеживать не просто, сколько площадей занято, а насколько высок спрос в конкретный момент времени и как он соотносится с доступными для аренды площадями. Это особенно актуально в условиях, когда решения об аренде принимаются осторожнее, а сделки растягиваются во времени. Индекс будет обновляться ежеквартально, это обеспечит регулярный «срез» по рынку и повысит прозрачность сегмента для всех его участников».