Сколько стоит квартира в Москве: что влияет на цены. Учитывайте расположение, близость к метро, серию дома, юридическую историю. Скидку сегодня получить реально!

Выбирая жилье на вторичном рынке, всегда хочется знать, насколько адекватна цена, которую запрашивает продавец, не возникнет ли, например, переплата. Влияют ли на стоимость недвижимости определенные факторы или все определяется на глазок, можно ли сэкономить без особого ущерба для своего комфорта и здоровья или экономия всегда чревата неприятными последствиями? Наконец, реально ли получить скидку и как сподвигнуть собственника облюбованной квартиры к торгу?
В этих животрепещущих для покупателей вопросах и постарался разобраться «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru».

Фактическая база
Вторичная недвижимость – товар сложный, и конечно, ошибочно было бы считать, что ее стоимость берется «с потолка» - она определяется целым рядом критериев. И самым главным из них в каждом из сегментов недвижимости (эконом, комфорт, бизнес, премиум) эксперты единогласно считают расположение: «В Англии существует старая поговорка: есть всего три фактора, определяющие рыночную стоимость недвижимости: место, где она расположена, ее месторасположение и, наконец, место, в котором она находится (дословно: location, location, location)», - напоминает Леонид Муравин, заместитель генерального директора агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА». Здесь учитываются район, в котором расположен дом, его окружение, близость к метро и удобство развязок. Самое дорогое (потому как престижное) московское жилье расположено в ЦАО, в пределах Садового кольца. «А чем дальше от центра, тем цены ниже, стоимость некоторых комнат, расположенных в Центральном округе, даже сравнима со стоимостью квартир, находящихся на окраинах столицы, - отмечает Светлана Бирина, руководитель департамента вторичной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». – А также запад традиционно дороже востока». «ЮЗАО, ЗАО и СЗАО считаются более престижными направлениями. А ЮВАО и ВАО менее благополучные районы, поэтому жилье там стоит дешевле», - говорит Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне.
Также стоимость московского жилья обычно увеличивает близость к станции метро. «Например, квартира в пешей досягаемости от станции стоит на 10-15% дороже, чем жилье, которое находится в 15 минутах езды наземным транспортом», - сообщает Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость»). Хотя надо отметить, что соседство с метро имеет не только плюсы, но и минусы: много постороннего народа, больше шума, торговых точек и маргинальных личностей, поэтому этот фактор не всегда толкает цену вверх.
Но что точно увеличивает стоимость – так это парковые зоны, объекты социальной инфраструктуры (школы, детские сады, поликлиники) и магазины, расположенные рядом с домом. «А вот соседство промзон, ТЭЦ, свалок и кладбищ всегда ведет к снижению цены – примерно на 30% по отношению к среднерыночной», - сообщает Ольга Селютина, руководитель отдела вторичного жилья «РК «Русский дом недвижимости». Неблагоприятные соседи снижают стоимость жилья не менее чем на 5%.
Помимо же месторасположения цена квартиры зависит от категории дома, в котором она находится. Здесь различают хрущевки, брежневки, сталинки, различные серии панельных домов, старый жилфонд, старый фонд с капитальным ремонтом, аварийные дома, относительно новые кирпичные или монолитные проекты и т.п. И, например, 5- и 9-этажные панельки (в том числе хрущевки), тем более с неотремонтированными фасадами, как правило, всегда дешевле, чем кирпичные или монолитные дома, расположенные в том же районе. «Так, квадратный метр в монолитном доме, расположенном на удалении от метро, может быть на порядок дороже, нежели в хрущевке, пусть и рядом со станцией метрополитена», - уверяет Тарас Пазяк, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». «А квартиры в домах ветхого жилого фонда (без лифтов, с устаревшими коммунальными сетями) дешевле, чем в относительно современных жилых комплексах», - отмечает Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость» на Пресне). Если же приводить цифры, то, по данным Светланы Кондачковой, управляющего партнера компании Urban Realty, разница между стоимостью квадратного метра панельного и кирпичного дома при одинаковой этажности составляет не менее 10%, а разница между ценами в современной панели и панельном доме 60-70-х гг. постройки – не менее 20%.
Ну и, конечно, стоимость квартиры зависит от ее собственных характеристик: этажа, планировки, площади кухни, наличия или отсутствия балкона, стеклопакетов, ремонта, а также красивого вида из окон и, естественно, метража. Например, жилье на первом этаже обычно стоит дешевле, чем на среднем или последнем, а квартира под крышей в свою очередь дешевле, чем на среднем, да и на втором этаже объекты тоже менее дорогие: «Первый этаж – это, как правило, 10% дисконт к средней цене, последний – не менее 5% в минус (в старых домах, в новых высотках не обязательно, так как наверху часто расположены видовые квартиры. – От ред.), а второй – 2-3%», - сообщает Светлана Кондачкова (Urban Realty). «Квартиры со смежными комнатами стоят меньше, чем с изолированными, а однушки с раздельным санузлом дороже аналогичных вариантов с совмещенным санузлом, - рассказывает Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость» на Пресне). – Если окна расположены на одну сторону, недвижимость будет дешевле, а так называемая «квартира-распашонка», когда окна выходят на две стороны, всегда будет дороже - такая планировка считается более удобной. Но при этом вид из окна на проезжую часть, крупные магистрали, промзону и т.п. всегда снижают стоимость жилья». Дешевле стоят квартиры и с видом на всевозможные козырьки подъездов и магазинов, вывески и т.п. Как отмечает Ольга Селютина («РК «Русский дом недвижимости»), при неудачной планировке и видовых характеристиках квартира может потерять в стоимости до 10% по сравнению с другими вариантами, аналогичными по площади и расположению. А вот влияние ремонта на стоимость вторичного жилья не так однозначно. В принципе, наличие ...