Скрытая наценка: во сколько на самом деле обходится покупателю льготная ипотека от застройщика

Ставка по льготной ипотеке снижена до 7%, однако крупнейшие застройщики предлагают еще более низкие проценты – практически «нулевую» ипотеку в рамках своих проектов. Получая, на первый взгляд, супервыгодные условия кредита, покупатель значительно переплачивает.

По подсчетам Циан, дополнительно снижение ставки обходится в четверть от стоимости квартиры, но при этом дольщик сокращает ежемесячный ипотечный платеж на 40%.

Сколько переплачивает дольщик за “нулевую ипотеку”?

На фоне падения спроса девелоперы стали чаще предлагать скидки за оплату квартиры без привлечения ипотеки – на сайтах публикуется несколько цен: для дольщиков с ипотекой и без.

Эксперты Циан посчитали, сколько же реально переплачивают столичные покупатели за ипотеку со ставкой ниже 7% и какие цены на жилье были без данных программ.

Наценка к стоимости квартиры за ипотеку с “нулевой” ставкой в проектах ключевых девелоперов Московского региона

Как снижают ставку?

Снижение ставки по ипотеке – один из способов поддержки спроса. 73% сделок Московского региона на первичном рынке прошли в кредит в мае 2022 года. Ставка по льготной ипотеке была снижена с 12% в апреле до 7% в июне. Однако большинство крупных девелоперов предлагают еще более низкие проценты по ипотеке в своих проектах. Как работает такая схема?

Вариант 1.

Недополученная прибыль банков, выдающих ипотеку под ставки, ниже, чем по льготной ипотеке, закладывается в стоимость самой квартиры.  То есть дольщик фактически за свой счет оплачивает сниженную ставку, переплачивая за саму квартиру. И это уже входит в цену. Дополнительно девелоперы также компенсируют ставку за счет сокращения маржинальности.

Вариант 2.

Если покупатель планирует воспользоваться ипотекой со сниженной ставкой, девелопер прибавляет к стоимости квартиры определенный процент, то есть снова покупатель самостоятельно оплачивает себе «нулевую» ипотеку.

Вариант 3.

Льготная пониженная ставка действует не на на весь срок кредита, а только в первые 1-2 года, после чего – увеличивается. Такие программы выгодны, к примеру, для тех, кто планирует досрочное погашение за счет продажи старой квартиры после переезда в новостройку.

ПИК: До четверть к стоимости квартиры за «нулевую» ипотеку

Лидер по количеству проданных квартир в Москве в 2021-2022 году – ГК ПИК. Компания предлагает несколько вариантов ипотечных программ со сниженной ставкой, помимо стандартной льготной ипотеки.

Первая программа – ипотека под 4,99%. В таком случае покупателю нужно доплатить в «базовой» стоимости квартиры в среднем 6%. Диапазон надбавки, в зависимости от конкретного проекта – от 2% до 13%.

Вторая программа – ипотека под 1,99% - в таком случае прибавка в цене будет в среднем по всем проектам на уровне 14%. Диапазон надбавки – от 8% до 15%.

И «нулевая ипотека» - со ставкой 0,1% обойдется в среднем на 22% дороже, чем квартира за наличный расчет или покупка по «стандартной» льготной ипотеке под 7% годовых. Причем разница в стоимости варьируется, в зависимости от проекта и начинается от 15%. В точечных проектах на относительно небольшое количество корпусов и квартир, доплата – выше.

Льготная ипотека от застройщика обходится практически в четверть от «базовой» стоимости квартиры.

Рассмотрим надбавку в цене на примере конкретной квартиры в одном из проектах ГК ПИК. Базовая стоимость двухкомнатной квартиры в ЖК «Матвеевский парк» - 15,27 млн рублей. За снижение ставки до 4,99% нужно доплатить 5% к стоимости жилья или 710 тысяч рублей.

Чтобы снизить ставку до 1,99%, необходимо доплатить уже 10% от базовой стоимости при наличной оплате или 1,6 млн рублей. А чтобы получить «нулевую» ипотеку, придется доплатить практически четверть к базовой цене квартиры квартиры – 23% или 3,5 млн рублей.

Снижение ставки позволяет уменьшить ежемесячный платеж, даже несмотря на большую стоимость самой квартиры. Ипотека под 0,1% позволит платить на 10% меньше, чем при ипотеке под 1,99% и на 34% меньше, чем при ипотеке под 4,99%.  Если же сравнить с обычной льготной ипотекой, то разница в ежемесячном платеже составляет 40%.

На ГК ПИК приходится 25% от всех продаж жилья в столичном регионе на первичном рынке в 2021-2022 гг. Циан рассмотрел также, какие ипотечные стратегии выбирают другие девелоперы, занимающие значительную часть рынка по объему сделок.

К примеру, «Самолет», занимающий около 12% рынка по сделкам в Московском регионе, также предлагает сниженную ставку (2,99%) на весь срок, базовая стоимость при этом увеличивается на 10%.

Девелопер «Гранель» озвучил прибавку в среднем на уровне 25%. «А101» - 13,8% в цене сайта. ФСК – надбавку до 19%.   Всего на пять перечисленных девелоперов приходится половина сделок 2021-2022 гг. По всем компаниям есть программы со сниженной ставкой, но при этом надбавками к базовой стоимости.

По большинству других застройщиков, лидеров продаж, наценка также присутствует, однако в некоторых случаях узнать ее величину можно только при посещении офиса продаж.

Скрытые недостатки субсидирования от девелоперов

Рассчитывая на ипотеку по ставке ниже 7% (а именно такие условия доступны по стандартной льготной ипотеке), нужно всегда закладывать в бюджет наценку о которой не пишут на сайте сами застройщики, «продавая» покупателю размер ипотечного платежа, а не стоимость самой квартиры или квадратного метра.

Еще один минус – максимальная сумма такой «нулевой» ипотеки. Большинство девелоперов готовы выдать ипотеку по ставке ниже 1% только при «стандартном» лимите в 12 млн рублей. То есть с учётом наценки к базовой стоимости, лимит по ипотеке по факту оказывается ниже этих 12 млн рублей - часть суммы “съедает” наценка.

Есть и обратная ситуация, когда «нулевая» ипотека является базовой ипотечной программой, то есть дольщик получает скидку, если он субсидированием не воспользуется. Подобная ситуация, к примеру, в проектах Level Group, где ипотека выдается под 0,01%, однако за наличный расчет стоимость жилья становится ниже на 20%.

Аналогичная стратегия и в проектах ГК ПИК, где на сайте есть несколько прайсов, в зависимости от способа оплаты. Другие же девелоперы из лидеров продаж указывают только базовую стоимость (без учета наценки за субсидирование от девелопера). То есть реальная стоимость квадратного метра на рынке не стала бы существенно ниже при отказе от льготного субсидирования уже девелоперами.

Одновременно такой подход к ценообразованию со “скрытыми надбавками” не позволяет так же объективно, как раньше, оценивать реальную стоимость квадратного метра на первичном рынке. По факту многие дольщики переплачивают 15-25% от прайсовой стоимости, то есть цены на столичные новостройки - существенно выше базовых. При этом “наценка” уходит банкам за компенсацию ставок - то есть девелоперы не получают эту надбавку  - в выигрыше остаются кредиторы.

Подобная практика с двойным прайсом - нестандартная. Подобная вариативность цен стала массово предлагаться в 2022 году, еще в 2021 году наценки к базовой цене были редкостью. Да и ипотека по ставке ниже 1% тоже практически не встречалась, а субсидирование от девелоперов было на уровне 1-3 п.п. от стандартной ставки по льготной ипотеке.

«Нельзя однозначно ответить на вопрос, что же выгоднее – стандартная ставка без наценки или переплата за «нулевую ипотеку», – говорит Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики.

– Ипотека по ставке менее 1% позволяет существенно сократить ежемесячный платеж, поэтому, если вы не планируете досрочно погашать кредит, лучше рассматривать такой вариант. Если сумма первоначального взноса будет существенно выше минимальной и есть планы досрочного погашения, стоит смотреть прежде на стоимость самой квартиры, а не ежемесячный платеж.

Считаю, следующим шагом может стать не наценка за «нулевую» ипотеку, а – предоставление скидки за оплату без привлечения кредита, такие примеры уже есть на рынке.  На вкладах россиян находится в общей сложности 30 трлн рублей, ставки по депозитам падают, инвестиции в другие рынки ограничены, поэтому в среднесрочной перспективе появятся клиенты с «живыми» деньгами, заинтересованные получить дисконт за отсутствие ипотеки».