Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Излюбленный российский вариант инвестирования в строительство загородного жилья, похоже, заходит в тупик: ни в одной другой отрасли не наставлено столько барьеров, как чиновничьих, так и законодательных, сколько приходится преодолевать за свой счет игрокам этого рынка. И даже покупатели элитных коттеджей рискуют вместо загородного дома приобрести постоянную прописку в судах.

Град обреченный
В 2005 году компания "Нафта-Москва" Сулеймана Керимова объявила о запуске масштабного девелоперского проекта "Рублево-Архангельское", представленного широкой общественности как будущий "город миллионеров". В течение нескольких лет структуры члена Совета федерации последовательно скупали паи бывших колхозов и совхозов в трех километрах от Москвы, доведя свои владения до огромных масштабов — порядка 430 га.

По задумке владельцев "город миллионеров" должен представлять собой элитную резервацию с жилым фондом 2,7 млн кв. м, включая виллы, коттеджи и полный комплекс инфраструктуры. Проект был шикарен — в октябре 2005 года его с гордостью представляли на известнейшей профессиональной международной выставке ExpoReal в Мюнхене — превосходный пиар для его дальнейшей перепродажи.

Инвесторы нашлись быстро. Поговаривали, что к проекту присматривался "Базэл" Олега Дерипаски, однако в итоге новыми владельцами стали структуры, близкие собственнику Бинбанка Михаилу Шишханову. Сделку стоимостью около $5 млрд кредитовал Сбербанк, который получил долю 10% в проекте, оговорив в соглашении с Бинбанком возможность увеличения своей доли в дальнейшем. Самому Сулейману Керимову данный участок мог обойтись в сумму существенно меньшую — около $22 млн по оценкам участников рынка.

Продав эту землю, "Нафта-Москва" точно не прогадала. И вот еще почему.

В то время пока стороны сделки договаривались о стоимости вопроса, на месте шла кропотливая работа по оформлению градостроительной и земельной документации проекта. К 2007 году работа еще кипела, однако у нового собственника возник свой взгляд на проект, и его переделали. И новый владелец решил выяснить, а как, собственно, движется дело с оформлением всех бумажек? Оказалось, что дело движется, но с очень и очень большим трудом.

Для того чтобы получить разрешение на застройку и начать строительство, для участка устанавливается вид разрешенного использования. Поскольку речь шла о слишком большом массиве, единый вид использования — многофункциональный — сразу больно бил по карману владельца: так, при изменении вида разрешенного использования под жилищное строительство земельный налог составил бы 0,1% от кадастровой стоимости, а многофункциональный вид использования стоил 1,5% от кадастровой стоимости.

С кадастровой стоимостью тоже была своя хитрость. Кадастровая стоимость земель поселений, "не входящих в черту города", одна. Если включить их в черту города Красногорска, как требовал проект, она другая, в несколько раз больше. Участок в 430 га находится на границе двух районов — Одинцовского и Красногорского. По Москве-реке участок граничил уже со столицей.

Был другой вариант — "распилить" участок на куски. Тогда можно было бы оформить право собственности, получая на каждый такой кусок конкретный вид разрешения. Но в этом случае возникал большой риск уже с будущей инфраструктурой: у проекта еще не было ни утвержденных сетей, ни утвержденных дорог, и не было уверенности в том, что эта инфраструктура появится там, где она предполагалась новым проектом. Например, для сетей требуются землеотводы, попадающие так или иначе на земельные участки за границами проектируемой территории, владельцы которых всячески сопротивляются ограничению их в праве пользования своими земельными участками.

Получив на руки полный расклад, инвестор пришел в ужас. К тому же активность окрестных жителей и бывших колхозных пайщиков грозила статьей расходов в виде постоянной оплаты штата юристов, занимающихся только судебными исками. А бывшие пайщики, оспаривающие права собственности инвестора, вынуждали администрации Красногорского и Одинцовского районов, к которым относилось "Рублево-Архангельское", проводить с завидной регулярностью публичные слушания. Это попросту не давало возможности владельцу оформить всю требуемую документацию, что в результате переносило начало реализации проекта на совершенно непредсказуемый срок.

Можно только догадываться о том, кто выиграл в тот момент, когда контроль над проектом "Рублево-Архангельское" перешел к Сбербанку. Известно одно. На сегодняшний день финансирование проекта Сбербанком заморожено. Перспектива вживую увидеть "город миллионеров" у нынешнего поколения остается туманной.

Земля обетованная
История с "Рублево-Архангельским" — только один пример того, как еще до начала реализации проекта его риски растут в геометрической прогрессии благодаря особенностям нашего земельного и градостроительного законодательства. Отсутствие единой базы данных о таком сложном многопараметрическом объекте, как земля, и постоянно меняющиеся правила игры с законодательством и властью приводят к тому, что просчитать риски инвестиций в любой домик в деревне часто попросту невозможно.

В России нет единого кадастра недвижимости — сведения о земельных участках и об объектах капитального строительства учитываются Роснедвижимостью и БТИ по отдельности. Возможности отследить, какие строения и на каких земельных участках находятся, таким образом, не существует.

"Подготовка проекта строительства связана с большим количеством проблем, о которых не рассказывают ни в архитектурном, ни в строительном институтах,— говорит руководитель проекта "Кингстон" RGI International Group Алексей Назаренко.— Например, рядом с границей принадлежащего нам земельного участка оказалось кладбище, и возникла опасность потери части территории ...

Читать далее на http://kommersant.ru/

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00

Арендуйте элитное офисное помещение в небоскребе «Москва-Сити»

Многие начинающие бизнесмены прекрасно знают о том, что к выбору офиса для аренды или покупки следует отнестись очень ответственно, ведь это решение может повлиять на дальнейшую судьбу дела и скорость его развития.
00

Стали известны основные причины затруднений в строительстве Московского метро

Довольно-таки сложной задачей является вывод систем инженерных коммуникаций на территориях плотной городской застройки. Однако метростроители не только справляются с этим непростым делом, но и не отстают от графика.
00

Солнцезащитные системы: маркизы

Маркиза – это легкий навес, оборудованный направляющими и валом, на который наматывается ткань. Конструкцию закрепляют на потолке или стене здания, и в сложенном состоянии она едва заметна, например, в зимний период.
00

Купить квартиру в Комсомольске-на-Амуре

Хабаровский край – важнейший регион Российского Дальнего Востока. После значительного оттока населения в период с 1990-х до 2000-х здесь вновь наблюдается прирост жителей. В дальнейшем усилить эту тенденцию позволит лишь улучшение социально-экономических условий.
00

ДДУ без определенного документа от застройщика регистрировать не будут

Без документа от Москомстройинвеста с 2017 года Росреестр не будет регистрировать ни один договор участия в долевом строительстве. Это также и в интересах дольщиков, так как они смогут обезопасить себя и свое имущество.
00

Отдохните и зарядитесь необходимой энергией

Если человек за новогодние праздники так и не успел отдохнуть и насладиться созданием личностного пространства, тогда гостиничный комплекс загородного клуба «Белая лошадь» станет настоящим спасением для всех, кто искренне жаждет позабыть обо всей городской суете и полностью расслабиться.
00

Профессиональный подбор линейного персонала

Статус компании определяют кадры. Без ответственных и квалифицированных работников предприятие не сможет стать успешным, завоевать доверие у клиентов и получать крупную прибыль. Профессиональный подбор персонала необходим и потому, что при неправильном отношении к этому вопросу люди не справляются с обязанностями и «тянут компанию вниз», порой даже без всякого умысла. Просто они не на своем месте.
00

Строительство коттеджа «под ключ»: особенности и преимущества

Строительство роскошного особняка или скромного коттеджа «под ключ» – выбор людей, умеющих считать деньги и экономить собственное время. На какие преимущества может рассчитывать будущий владелец?
00

Ультратонкие светодиодные светильники в интерьере – за и против

Светодиодные осветительные приборы за несколько лет прошли путь от дорогостоящей новинки до массового использования. Подобное освещение сегодня широко распространено в торговых центрах, кафе, магазинах, офисных помещениях, в качестве элементов рекламы. Все большее применение такие устройства получают и при создании интерьера квартиры.
00

Кровельные аксессуары

Кровельные аксессуары – обязательная часть кровли из любого материала. Доля кровельных аксессуаров в общей кровельной конструкции иногда оказывается настолько значительной, что составляет половину от общей стоимости строительства.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: