Аренда в ТЦ у метро Электрозаводская
Скачать программу
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Излюбленный российский вариант инвестирования в строительство загородного жилья, похоже, заходит в тупик: ни в одной другой отрасли не наставлено столько барьеров, как чиновничьих, так и законодательных, сколько приходится преодолевать за свой счет игрокам этого рынка. И даже покупатели элитных коттеджей рискуют вместо загородного дома приобрести постоянную прописку в судах.

Град обреченный
В 2005 году компания "Нафта-Москва" Сулеймана Керимова объявила о запуске масштабного девелоперского проекта "Рублево-Архангельское", представленного широкой общественности как будущий "город миллионеров". В течение нескольких лет структуры члена Совета федерации последовательно скупали паи бывших колхозов и совхозов в трех километрах от Москвы, доведя свои владения до огромных масштабов — порядка 430 га.

По задумке владельцев "город миллионеров" должен представлять собой элитную резервацию с жилым фондом 2,7 млн кв. м, включая виллы, коттеджи и полный комплекс инфраструктуры. Проект был шикарен — в октябре 2005 года его с гордостью представляли на известнейшей профессиональной международной выставке ExpoReal в Мюнхене — превосходный пиар для его дальнейшей перепродажи.

Инвесторы нашлись быстро. Поговаривали, что к проекту присматривался "Базэл" Олега Дерипаски, однако в итоге новыми владельцами стали структуры, близкие собственнику Бинбанка Михаилу Шишханову. Сделку стоимостью около $5 млрд кредитовал Сбербанк, который получил долю 10% в проекте, оговорив в соглашении с Бинбанком возможность увеличения своей доли в дальнейшем. Самому Сулейману Керимову данный участок мог обойтись в сумму существенно меньшую — около $22 млн по оценкам участников рынка.

Продав эту землю, "Нафта-Москва" точно не прогадала. И вот еще почему.

В то время пока стороны сделки договаривались о стоимости вопроса, на месте шла кропотливая работа по оформлению градостроительной и земельной документации проекта. К 2007 году работа еще кипела, однако у нового собственника возник свой взгляд на проект, и его переделали. И новый владелец решил выяснить, а как, собственно, движется дело с оформлением всех бумажек? Оказалось, что дело движется, но с очень и очень большим трудом.

Для того чтобы получить разрешение на застройку и начать строительство, для участка устанавливается вид разрешенного использования. Поскольку речь шла о слишком большом массиве, единый вид использования — многофункциональный — сразу больно бил по карману владельца: так, при изменении вида разрешенного использования под жилищное строительство земельный налог составил бы 0,1% от кадастровой стоимости, а многофункциональный вид использования стоил 1,5% от кадастровой стоимости.

С кадастровой стоимостью тоже была своя хитрость. Кадастровая стоимость земель поселений, "не входящих в черту города", одна. Если включить их в черту города Красногорска, как требовал проект, она другая, в несколько раз больше. Участок в 430 га находится на границе двух районов — Одинцовского и Красногорского. По Москве-реке участок граничил уже со столицей.

Был другой вариант — "распилить" участок на куски. Тогда можно было бы оформить право собственности, получая на каждый такой кусок конкретный вид разрешения. Но в этом случае возникал большой риск уже с будущей инфраструктурой: у проекта еще не было ни утвержденных сетей, ни утвержденных дорог, и не было уверенности в том, что эта инфраструктура появится там, где она предполагалась новым проектом. Например, для сетей требуются землеотводы, попадающие так или иначе на земельные участки за границами проектируемой территории, владельцы которых всячески сопротивляются ограничению их в праве пользования своими земельными участками.

Получив на руки полный расклад, инвестор пришел в ужас. К тому же активность окрестных жителей и бывших колхозных пайщиков грозила статьей расходов в виде постоянной оплаты штата юристов, занимающихся только судебными исками. А бывшие пайщики, оспаривающие права собственности инвестора, вынуждали администрации Красногорского и Одинцовского районов, к которым относилось "Рублево-Архангельское", проводить с завидной регулярностью публичные слушания. Это попросту не давало возможности владельцу оформить всю требуемую документацию, что в результате переносило начало реализации проекта на совершенно непредсказуемый срок.

Можно только догадываться о том, кто выиграл в тот момент, когда контроль над проектом "Рублево-Архангельское" перешел к Сбербанку. Известно одно. На сегодняшний день финансирование проекта Сбербанком заморожено. Перспектива вживую увидеть "город миллионеров" у нынешнего поколения остается туманной.

Земля обетованная
История с "Рублево-Архангельским" — только один пример того, как еще до начала реализации проекта его риски растут в геометрической прогрессии благодаря особенностям нашего земельного и градостроительного законодательства. Отсутствие единой базы данных о таком сложном многопараметрическом объекте, как земля, и постоянно меняющиеся правила игры с законодательством и властью приводят к тому, что просчитать риски инвестиций в любой домик в деревне часто попросту невозможно.

В России нет единого кадастра недвижимости — сведения о земельных участках и об объектах капитального строительства учитываются Роснедвижимостью и БТИ по отдельности. Возможности отследить, какие строения и на каких земельных участках находятся, таким образом, не существует.

"Подготовка проекта строительства связана с большим количеством проблем, о которых не рассказывают ни в архитектурном, ни в строительном институтах,— говорит руководитель проекта "Кингстон" RGI International Group Алексей Назаренко.— Например, рядом с границей принадлежащего нам земельного участка оказалось кладбище, и возникла опасность потери части территории ...

Читать далее на http://kommersant.ru/

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Скриншот сайта компании Форватер

Качественная система отопления подарит комфорт в любую погоду

Для отечественного климата наличие хорошей системы отопления - это просто необходимость. В этой статье познакомим вас с услугами компании "Форватер", с 2003 года занимающейся установкой отопительных систем различной сложности.
00
ISO 14001

ISO 14001

Одним из эффективных способов улучшения имиджа компании является проявление заботы об окружающей среде. Контрагенты все большее внимание уделяют экологии. Именно по этим причинам динамично развивающиеся организации предпочитают внедрять в производство международный стандарт ISO 14001.
00
Откатные ворота с дистанционным управлением - очень популярное решение как в частном, так и коммерческом секторе

Откатные ворота - правильный выбор

Необходимой частью ограждения частного дома, офисной или производственной территории являются ворота. На сегодняшний день применяются несколько разных конструкций. Из них самой большой популярностью пользуются откатные ворота.
00
Описание очередей наследования по закону

В отсутствие завещания вступить в наследство можно по закону

Составление завещания все еще не слишком распространено в нашей стране. Поэтому после смерти наследодателя вступление в наследство, чаще всего, осуществляется в соответствии с порядком, установленным законом.
00
Электронные ключницы от компании LockerBox

Современные электронные ключницы позволят обеспечить повышенный уровень безопасности в организации

На многих предприятиях существуют особые требования в отношении доступа сотрудников к отдельным помещениям. Эффективно справиться с этой задачей может такое современное решение, как электронная ключница.
00
ЖК Чапаева 16

Жилой комплекс «Чапаева, 16»

ЖК «Чапаева, 16» представляет собой десятиэтажный двухсекционный дом с роскошными террасами и подземной автостоянкой. Объект уже сдан в эксплуатацию. Комфортабельные квартиры ждут своих покупателей.
00

Проектирование систем вентиляции: проблемы и решения

Вентиляционная система решает проблемы воздухообмена и безопасности в домах и на предприятиях. Здание без спроектированной и налаженной вентиляции не может пройти комиссию по приему в эксплуатацию.
00
Каркасный дом своими руками

Каркасный дом своими руками - с помощью портала Karkasnik.su мечта станет реальностью!

Современные, доступные и уютные каркасные дома в последние годы становятся все более востребованными. Тем более что не составит труда заказать такое строение под ключ, получив готовое жилище уже через пару месяцев. Однако для еще большей экономии можно возвести каркасный дом и своими руками.
00
Альстромерия

Экзотические цветы как способ удивлять и дарить радость

Бывают такие случаи, когда необходимо подарить близким нечто необычное, яркое и интересное. Без цветов любое событие станет скучным и неинтересным. Традиционные растения в таких ситуациях не всегда подходят, к ним уже многие привыкли, и они не вызывают особенных эмоций.
00

Строительство ТПУ «Аминьевское шоссе» одобрено

Как сообщил председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев, проект планировки нового транспортно-пересадочного узла Аминьевского шоссе одобрен. Благодаря его появлению москвичам будет обеспечена удобная пересадка сразу на три вида транспорта.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: