Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
24.07.2017
Материалы и оборудование
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Излюбленный российский вариант инвестирования в строительство загородного жилья, похоже, заходит в тупик: ни в одной другой отрасли не наставлено столько барьеров, как чиновничьих, так и законодательных, сколько приходится преодолевать за свой счет игрокам этого рынка. И даже покупатели элитных коттеджей рискуют вместо загородного дома приобрести постоянную прописку в судах.

Град обреченный
В 2005 году компания "Нафта-Москва" Сулеймана Керимова объявила о запуске масштабного девелоперского проекта "Рублево-Архангельское", представленного широкой общественности как будущий "город миллионеров". В течение нескольких лет структуры члена Совета федерации последовательно скупали паи бывших колхозов и совхозов в трех километрах от Москвы, доведя свои владения до огромных масштабов — порядка 430 га.

По задумке владельцев "город миллионеров" должен представлять собой элитную резервацию с жилым фондом 2,7 млн кв. м, включая виллы, коттеджи и полный комплекс инфраструктуры. Проект был шикарен — в октябре 2005 года его с гордостью представляли на известнейшей профессиональной международной выставке ExpoReal в Мюнхене — превосходный пиар для его дальнейшей перепродажи.

Инвесторы нашлись быстро. Поговаривали, что к проекту присматривался "Базэл" Олега Дерипаски, однако в итоге новыми владельцами стали структуры, близкие собственнику Бинбанка Михаилу Шишханову. Сделку стоимостью около $5 млрд кредитовал Сбербанк, который получил долю 10% в проекте, оговорив в соглашении с Бинбанком возможность увеличения своей доли в дальнейшем. Самому Сулейману Керимову данный участок мог обойтись в сумму существенно меньшую — около $22 млн по оценкам участников рынка.

Продав эту землю, "Нафта-Москва" точно не прогадала. И вот еще почему.

В то время пока стороны сделки договаривались о стоимости вопроса, на месте шла кропотливая работа по оформлению градостроительной и земельной документации проекта. К 2007 году работа еще кипела, однако у нового собственника возник свой взгляд на проект, и его переделали. И новый владелец решил выяснить, а как, собственно, движется дело с оформлением всех бумажек? Оказалось, что дело движется, но с очень и очень большим трудом.

Для того чтобы получить разрешение на застройку и начать строительство, для участка устанавливается вид разрешенного использования. Поскольку речь шла о слишком большом массиве, единый вид использования — многофункциональный — сразу больно бил по карману владельца: так, при изменении вида разрешенного использования под жилищное строительство земельный налог составил бы 0,1% от кадастровой стоимости, а многофункциональный вид использования стоил 1,5% от кадастровой стоимости.

С кадастровой стоимостью тоже была своя хитрость. Кадастровая стоимость земель поселений, "не входящих в черту города", одна. Если включить их в черту города Красногорска, как требовал проект, она другая, в несколько раз больше. Участок в 430 га находится на границе двух районов — Одинцовского и Красногорского. По Москве-реке участок граничил уже со столицей.

Был другой вариант — "распилить" участок на куски. Тогда можно было бы оформить право собственности, получая на каждый такой кусок конкретный вид разрешения. Но в этом случае возникал большой риск уже с будущей инфраструктурой: у проекта еще не было ни утвержденных сетей, ни утвержденных дорог, и не было уверенности в том, что эта инфраструктура появится там, где она предполагалась новым проектом. Например, для сетей требуются землеотводы, попадающие так или иначе на земельные участки за границами проектируемой территории, владельцы которых всячески сопротивляются ограничению их в праве пользования своими земельными участками.

Получив на руки полный расклад, инвестор пришел в ужас. К тому же активность окрестных жителей и бывших колхозных пайщиков грозила статьей расходов в виде постоянной оплаты штата юристов, занимающихся только судебными исками. А бывшие пайщики, оспаривающие права собственности инвестора, вынуждали администрации Красногорского и Одинцовского районов, к которым относилось "Рублево-Архангельское", проводить с завидной регулярностью публичные слушания. Это попросту не давало возможности владельцу оформить всю требуемую документацию, что в результате переносило начало реализации проекта на совершенно непредсказуемый срок.

Можно только догадываться о том, кто выиграл в тот момент, когда контроль над проектом "Рублево-Архангельское" перешел к Сбербанку. Известно одно. На сегодняшний день финансирование проекта Сбербанком заморожено. Перспектива вживую увидеть "город миллионеров" у нынешнего поколения остается туманной.

Земля обетованная
История с "Рублево-Архангельским" — только один пример того, как еще до начала реализации проекта его риски растут в геометрической прогрессии благодаря особенностям нашего земельного и градостроительного законодательства. Отсутствие единой базы данных о таком сложном многопараметрическом объекте, как земля, и постоянно меняющиеся правила игры с законодательством и властью приводят к тому, что просчитать риски инвестиций в любой домик в деревне часто попросту невозможно.

В России нет единого кадастра недвижимости — сведения о земельных участках и об объектах капитального строительства учитываются Роснедвижимостью и БТИ по отдельности. Возможности отследить, какие строения и на каких земельных участках находятся, таким образом, не существует.

"Подготовка проекта строительства связана с большим количеством проблем, о которых не рассказывают ни в архитектурном, ни в строительном институтах,— говорит руководитель проекта "Кингстон" RGI International Group Алексей Назаренко.— Например, рядом с границей принадлежащего нам земельного участка оказалось кладбище, и возникла опасность потери части территории ...

Читать далее на http://kommersant.ru/

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Недвижимость в Патайе

Гарантированный пассивный доход на пенсии

Обеспечение дохода на пенсии это вопрос, который задаёт себе любой. В этой статье мы попытаемся рассмотреть варианты решения этой проблемы. Как провести старость в тёплом климате, получая дивиденды от вложенных средств.
00
Строящийся ЖК "Люберцы 2017" с высоты

Обзор ЖК "Люберцы 2017" от застройщика "Самолет Девелопмент"

Три жилых комплекса в районе Некрасовка Юго-Восточного округа Москвы вполне справедливо было бы объединить под названием Новые Люберцы. Ведь вместе они — как отдельный динамичный город с собственной инфраструктурой.
00
Чистая вода - залог здоровья

Аренда кулера: плюсы и минусы

Последние 20 лет все более становится востребованной услуга доставки питьевой воды. Для удобства компании предлагают своим клиентам также и кулеры – специальные устройства, обеспечивающие комфорт и удобство при охлаждении, подогреве и дозировании воды.
00
Алмазное бурение с отводом воды

Доверьте грамотное алмазное бурение специализированной компании «ВентоИнжениринг»

В современном мире строительная сфера активно развивается. Сегодня для того чтобы получить необходимое отверстие в железобетонной, каменной, кирпичной или бетонной стене, больше не нужно использовать громоздкие приспособления, эксперты рекомендуют обратить внимание на алмазное бурение.
00

Мосгостойнадзор остановил реконструкцию здания под гостиницу по адресу: Хохловский пер., д. 10, стр. 6

Мосгостройнадзор подал заявление в Арбитражный суд столицы, после чего было принято решение на 90 суток приостановить работу по реконструкции здания под гостиницу по адресу: Хохловский пер., д. 10, стр. 6. Работы производит ООО «Эльдэ».
00

25 июля состоится семинар по предоставлению госуслуг в электроном виде

25 июля 2017 года Москомстройинвест проведет семинар по предоставлению госуслуг в электронном виде. Заинтересованные лица приглашаются по адресу: ул. Брянская, д. 9. время начало семинара – 11 часов. Участие в мероприятии бесплатное.
00

Первый из шести проблемных объектов «СУ-155» в Фили-Давыдково введут в эксплуатацию в конце июля

Представитель «ООО «РК-Строй», которая курирует строительство объекта «СУ-155», на совещании в Москомстройинвесте сообщил, что 19 июля 2017 года было повторно подано заявление о получении разрешения на ввод в эксплуатацию первого из шести проблемных объектов. Он расположен в районе Фили-Давыдково, мкр. 69, корп. 2.
00

Дольщики в Щербинке, не получившие квартир, будут обеспечены жильем в 2018-2020 гг.

Обманутые дольщики в Щербинке смогут получить квартиры в период с 2018 по 2020 годы. Как сообщил Александр Гончаров, глава Москомстройинвеста, их права будут удовлетворены после решения проблемы с расселением аварийных домов в районе «Люблинский».
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: