Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
09.12.2016
Интерьер и отделка
09.12.2016
Нюансы и рекомендации
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Излюбленный российский вариант инвестирования в строительство загородного жилья, похоже, заходит в тупик: ни в одной другой отрасли не наставлено столько барьеров, как чиновничьих, так и законодательных, сколько приходится преодолевать за свой счет игрокам этого рынка. И даже покупатели элитных коттеджей рискуют вместо загородного дома приобрести постоянную прописку в судах.

Град обреченный
В 2005 году компания "Нафта-Москва" Сулеймана Керимова объявила о запуске масштабного девелоперского проекта "Рублево-Архангельское", представленного широкой общественности как будущий "город миллионеров". В течение нескольких лет структуры члена Совета федерации последовательно скупали паи бывших колхозов и совхозов в трех километрах от Москвы, доведя свои владения до огромных масштабов — порядка 430 га.

По задумке владельцев "город миллионеров" должен представлять собой элитную резервацию с жилым фондом 2,7 млн кв. м, включая виллы, коттеджи и полный комплекс инфраструктуры. Проект был шикарен — в октябре 2005 года его с гордостью представляли на известнейшей профессиональной международной выставке ExpoReal в Мюнхене — превосходный пиар для его дальнейшей перепродажи.

Инвесторы нашлись быстро. Поговаривали, что к проекту присматривался "Базэл" Олега Дерипаски, однако в итоге новыми владельцами стали структуры, близкие собственнику Бинбанка Михаилу Шишханову. Сделку стоимостью около $5 млрд кредитовал Сбербанк, который получил долю 10% в проекте, оговорив в соглашении с Бинбанком возможность увеличения своей доли в дальнейшем. Самому Сулейману Керимову данный участок мог обойтись в сумму существенно меньшую — около $22 млн по оценкам участников рынка.

Продав эту землю, "Нафта-Москва" точно не прогадала. И вот еще почему.

В то время пока стороны сделки договаривались о стоимости вопроса, на месте шла кропотливая работа по оформлению градостроительной и земельной документации проекта. К 2007 году работа еще кипела, однако у нового собственника возник свой взгляд на проект, и его переделали. И новый владелец решил выяснить, а как, собственно, движется дело с оформлением всех бумажек? Оказалось, что дело движется, но с очень и очень большим трудом.

Для того чтобы получить разрешение на застройку и начать строительство, для участка устанавливается вид разрешенного использования. Поскольку речь шла о слишком большом массиве, единый вид использования — многофункциональный — сразу больно бил по карману владельца: так, при изменении вида разрешенного использования под жилищное строительство земельный налог составил бы 0,1% от кадастровой стоимости, а многофункциональный вид использования стоил 1,5% от кадастровой стоимости.

С кадастровой стоимостью тоже была своя хитрость. Кадастровая стоимость земель поселений, "не входящих в черту города", одна. Если включить их в черту города Красногорска, как требовал проект, она другая, в несколько раз больше. Участок в 430 га находится на границе двух районов — Одинцовского и Красногорского. По Москве-реке участок граничил уже со столицей.

Был другой вариант — "распилить" участок на куски. Тогда можно было бы оформить право собственности, получая на каждый такой кусок конкретный вид разрешения. Но в этом случае возникал большой риск уже с будущей инфраструктурой: у проекта еще не было ни утвержденных сетей, ни утвержденных дорог, и не было уверенности в том, что эта инфраструктура появится там, где она предполагалась новым проектом. Например, для сетей требуются землеотводы, попадающие так или иначе на земельные участки за границами проектируемой территории, владельцы которых всячески сопротивляются ограничению их в праве пользования своими земельными участками.

Получив на руки полный расклад, инвестор пришел в ужас. К тому же активность окрестных жителей и бывших колхозных пайщиков грозила статьей расходов в виде постоянной оплаты штата юристов, занимающихся только судебными исками. А бывшие пайщики, оспаривающие права собственности инвестора, вынуждали администрации Красногорского и Одинцовского районов, к которым относилось "Рублево-Архангельское", проводить с завидной регулярностью публичные слушания. Это попросту не давало возможности владельцу оформить всю требуемую документацию, что в результате переносило начало реализации проекта на совершенно непредсказуемый срок.

Можно только догадываться о том, кто выиграл в тот момент, когда контроль над проектом "Рублево-Архангельское" перешел к Сбербанку. Известно одно. На сегодняшний день финансирование проекта Сбербанком заморожено. Перспектива вживую увидеть "город миллионеров" у нынешнего поколения остается туманной.

Земля обетованная
История с "Рублево-Архангельским" — только один пример того, как еще до начала реализации проекта его риски растут в геометрической прогрессии благодаря особенностям нашего земельного и градостроительного законодательства. Отсутствие единой базы данных о таком сложном многопараметрическом объекте, как земля, и постоянно меняющиеся правила игры с законодательством и властью приводят к тому, что просчитать риски инвестиций в любой домик в деревне часто попросту невозможно.

В России нет единого кадастра недвижимости — сведения о земельных участках и об объектах капитального строительства учитываются Роснедвижимостью и БТИ по отдельности. Возможности отследить, какие строения и на каких земельных участках находятся, таким образом, не существует.

"Подготовка проекта строительства связана с большим количеством проблем, о которых не рассказывают ни в архитектурном, ни в строительном институтах,— говорит руководитель проекта "Кингстон" RGI International Group Алексей Назаренко.— Например, рядом с границей принадлежащего нам земельного участка оказалось кладбище, и возникла опасность потери части территории ...

Читать далее на http://kommersant.ru/

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Продажа квартир в Ульяновске от застройщика

Как купить квартиру в Ульяновске?

«ГринПарк» - это элитный город в городе с безопасной территорией, развитой инфраструктурой, с детскими и спортивными площадками. Современные комфортные новостройки в Ульяновске ждут своих хозяев. Продажей квартир занимается застройщик - компания Премьера.
00
Грязезащитные решетки

Грязезащитные решетки получили широкое распространение в общественных зданиях

В местах с большим потоком людей (магазинах, вокзалах, общественных зданиях, торгово-развлекательных центрах и т.д.) достаточно трудно постоянно поддерживать чистоту и порядок
00
Новостройки Красноярска

Приоритетом при выборе новостройки покупатели считают развитость инфраструктуры

Выбор между покупкой новостройки и вторичного жилья сегодня все чаще склоняется в пользу первого. И это вполне оправдано, ведь стоимость недвижимости в строящемся доме, зачастую, существенно ниже готовых квадратных метров
00
Фрески на шкафах-купе

Фрески на шкафах-купе

Великолепные античные дворцы и элегантные виллы, чьи стены и потолки украшены фресками, слегка выцветшими от времени, но от этого не менее прекрасными, вызывают у современного жителя мегаполиса легкий вздох зависти
00
ЖК «Фили Град»

Жилой комплекс «Фили Град»: уютный дом, где любят и ждут

Совсем недавно по адресу Береговой проезд, 5 появились четыре новых необычных корпуса. Они относятся к многофункциональному жилому комплексу «Фили Град», который входит в состав района «Большой Сити»
00
Электроника для авто

Ищите качественную электронику для авто на tehnomarkt.com

Для многих автовладельцев машина – это вторая любовь, которая всегда должна быть ухоженной и прекрасной. Поэтому они стараются сделать все возможное, чтобы их любимица ни в чем не нуждалась и всегда была в строю
00
Недвижимость в Азербайджане

Специальный сайт недвижимости в Азербайджане предложит множество любопытных вариантов

Нередко поиск жилья для аренды или приобретения в Баку или другом регионе Азербайджана сопровождается массой особенностей. Некоторые собственники по старинке предпочитают использоваться печатные варианты для размещения объявлений, тогда как другие обращаются к специализированным виртуальным доскам
00
Магазин напольных покрытий Империя Пола

Станьте владельцем качественного напольного покрытия благодаря магазину «Империя Пола»

Занимаясь ремонтными работами или просто обновлением интерьера, особое внимание уделяется деталям. Речь идет не только о мебели, декоре и прочем, но и о таких важных моментах, как напольное покрытие
00
Информационные стенды

Маяки в океане информации

Предупреждён – значит вооружён. Но в наше время можно переформулировать высказывание, делая его при этом более точным, а именно: вовремя проинформирован – значит подготовлен к жизни со всеми её перипетиями и сюрпризами. Но что же делать с тем, что новости летят на нас немыслимым потоком и не всегда получается найти среди этого водопада то, что действительно нужно?
00
Энтеросорбент фишант

Спорт и энтеросорбент фишант

Иногда, после тяжелых тренировок, пища неспособна полностью усваиваться и перевариваться в организме, в следствии чего, в крови человека могут накапливаться желчные кислоты, токсины и жиры, которые ядовитее для человеческого организма
00
Удобные элитные квартиры в центре Санкт-Петербурга

Покупка квартиры в «Доме с атмосферой успеха» – гарантия комфортного и удобного проживания

На рынке недвижимости Питера появилась информация о новом проекте – жилом комплексе бизнес-класса «Монополист». Строительная компания СКТ «Стимул» приступила к реализации архитектурной разработки еще в 2014 году.
00
Полимерная сетка

Решение вопроса благоустройства дач с помощью полимерных сеток

Садовые решетки из пластика принято считать лучшим помощником дачников и огородников, которые зачастую эксплуатируют их на своих участках. Большинство типов таких приспособлений производится различными современными компаниями, основной род деятельности которых состоит в производстве тех или иных заборных устройств и ограждений
00
Индивидуальный пошив штор

Индивидуальный пошив штор

О важности оформления окон не стоит даже говорить. Каждый знает, как сиротливо и грустно смотрятся комнаты, в которых даже самые дорогие и красивые окна не задрапированы шторами
00

Необычные страховые случаи

В жизни случаются разные ситуации. Порой весьма необычные. Оценка ущерба от них требует детальной работы. Перечислим наиболее интересные страховые случаи
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: