В последние годы Соединённые Штаты стабильно входят в пятёрку самых привлекательных для россиян стран. Несмотря на некоторое снижение активности на рынке зарубежной недвижимости, интерес к ним наших граждан продолжает расти. Так, по данным NAR (Национальной ассоциации риэлторов), в прошлом году наши соотечественники потратили на приобретение недвижимости за границей свыше 12 млрд долларов, из которых в США отправилось более миллиарда.
Основной интерес российских покупателей связан с Нью-Йорком, здесь они занимают четвёртое место по объёмам сделок, заключённых с участием иностранных граждан. Хотя россияне интересуются объектами разных ценовых категорий, наиболее активны они были в сегменте элитной недвижимости. Анализ всех запросов на подбор недвижимости в США, поступивших в компанию Knight Frank за последнее время, показывает, что наши соотечественники интересуются объектами средней стоимостью около 5,5 млн долларов. А самым высоким спросом в Нью-Йорке пользуются апартаменты на Манхэттене с видом на Центральный парк.
Цены на рынке Нью-Йорка составляют в среднем 22,4–27,4 тыс. долларов за кв. метр и даже выше, особенно в новых проектах. С середины 2013 года рост цен составил внушительные 18,4% – это один из лучших показателей в мире среди глобальных городов.
Во втором полугодии 2014 года ожидается завершение строительства ряда новых небоскрёбов с апартаментами вблизи Центрального парка. Так, в THE MARQUAND, 11 East 68th St, цены стартуют от 15 млн долларов, в THE CARLTON HOUSE, 21 E 61st St, они варьируются от 3 до 23,5 млн долларов. А в районе Трибека завершается строительство здания THE STERLING MASON, 71 Laight St, где стоимость объекта начинается от 3,9 млн долларов.
Ещё одна точка притяжения для наших граждан – Майами, рынок элитной недвижимости которого становится всё популярнее среди иностранцев. Если раньше обеспеченных покупателей традиционно «перехватывал» Палм-Бич, то сегодня они выбирают именно Майами, где не только сформировался рынок жилья премиум-класса, но и проходит масса интересных выставок, фестивалей и пр., позволяющих существенно разнообразить досуг. Резкий рост спроса привёл к тому, что недвижимость этого города становится привлекательна для инвесторов.
Россияне в Майами стараются поселиться в районах с видом на океан, например в таких, как Майами-Бич, Фишер-Айленд, Санни-Айлс-Бич и Авентура. Кстати, среди покупателей из России пользуются популярностью и виллы, находящиеся на первой линии. Средняя стоимость недвижимости в Майами – 13,8–16,9 тыс. долларов за кв. метр. Кстати, по оценкам компании Knight Frank, за первое полугодие этот город демонстрирует самые высокие в мире темпы роста цен: с начала года они увеличились на 12,3% (17,2% за год).
Недвижимость в Лос-Анджелесе также пользуется спросом у россиян, хотя и заметно меньшим, чем в вышеуказанных городах. Средняя стоимость «квадрата» здесь составляет 14—17,1 тыс. долларов, а рост с начала года составил 6,9%.
Не Брайтоном единым…
Илья Битков, специалист по работе с элитной недвижимостью компании Coldwell Banker
Стоит отметить, что Брайтон-Бич далеко не единственный район, полюбившийся русским переселенцам. Например, русская диаспора сильна и в Северном Нью-Джерси. Наиболее активное освоение этого района русскими иммигрантами осталось, пожалуй, в 90-х годах, когда общая волна иммиграции из СССР была наиболее сильна. Однако в последние годы (после кризиса) мы наблюдаем активное переселение русскоязычной публики уже из Бруклина. Нью-Джерси совершенно не похож на каменные джунгли Нью-Йорка и привлекает в первую очередь более спокойным, респектабельным стилем жизни, зеленью, доступным транспортным сообщением с Манхэттеном и хорошими школами.
В штате Нью-Джерси ближайшими к Манхэттену будут графства Берген и Хадсон, расположенные на противоположной стороне Гудзона, через который проложены мост Джорджа Вашингтона и проходящие под заливом тоннели «Линкольн» и «Холланд».
Графство Хадсон представляет так называемое «Золотое побережье» штата, из расположенных здесь кондоминиумов глазу открывается всемирно известная панорама небоскрёбов нью-йоркского Манхэттена. Активная застройка происходит по сей день, большинство комплексов не старше 7–10 лет, а стоимость квартир – от 375 тыс. до 3,5 млн долларов и более. Средний диапазон аренды – от 2 до 10 тыс. долларов. Рынок очень активен, так как проживают здесь в основном молодые профессионалы, работающие на Манхэттене.
Графство Берген имеет совершенно иную структуру. Близлежащие к мосту имени Джорджа Вашингтона города, такие как Форт-Ли, Эджуотер и Клифсайд–Парк, также могут похвастаться наличием великолепных многоквартирных комплексов. Здесь активное развитие происходило еще в 80-е. В свою очередь, и цены на кондоминиумы более либеральны, а планировки и метражи квартир гораздо больше, нежели на «Золотом побережье». И если многие комплексы графства Хадсон не превышают 7–9 этажей, то здесь мы имеем дело с 20–30-этажными зданиями, где на территории часто встречаются теннисные и баскетбольные корты, которых из-за отсутствия земли на «Золотом побережье» практически нет. Все упомянутые города имеют отличное транспортное сообщение с Нью-Йорком, а Эджуотер и Форт-Ли могут похвастаться школами хорошего уровня. Стоимость квартир – от 325 тыс. до 2,5 млн долларов, а основной диапазон аренды – от 1,5 до 7 тыс. долларов. Рынок сейчас активен, однако эти города уже гораздо больше ориентированы на семейное проживание с детьми.
Советы отъезжающим.
Наталья Кац, директор департамента маркетинга ГК «Миэль»
Последние семь лет я много времени провожу в США и могу подтвердить: этот рынок недвижимости очень сильно отличается и от российского, и от европейского. Когда меняется среда обитания, меняются и правила проживания и поведения, в том числе те, что казались очевидными в России и Европе.
Например, желающие купить или арендовать жилье в США должны очень внимательно просматривать объявления: они могут содержать критично важную информацию, которая поначалу не привлечёт внимания. Существует популярное заблуждение относительно дешевизны жилья в Америке по сравнению, скажем, с Москвой. Но по факту низкая цена почти всегда говорит о наличии подводных камней, совершенно не заметных с первого взгляда. При этом, оговорюсь, Майами я не рассматриваю, это исключение, скорее туристическая «русская» Америка.
Российского покупателя американской недвижимости ждёт множество открытий. Как правило, это связано с неожиданными особенностями недвижимости либо с ограничениями, которые налагает социальная среда. Очень сложно бывает вникнуть во все тонкости сразу, привыкнуть к новым правилам.
Поначалу меня удивляло, когда в объявлениях отдельно писали о наличии в квартире стиральной машины. Дело в том, что в многоквартирном доме установка стиральной машины может быть запрещена: для стирки могут быть оборудованы общие прачечные, где можно стирать и сушить бельё. Это означает необходимость постоянно спускаться вниз с корзиной белья и подниматься обратно в квартиру; при этом наличие посудомоечной машины в квартире может быть разрешено. Может быть запрет на установку кондиционеров, замену коврового покрытия на паркет и другие ограничения.
Правила могут подразумевать полный или частичный запрет на содержание в квартире домашних животных (например, кошку можно, а собаку нет). Может быть ограничена (или запрещена) сдача апартаментов в аренду.
Неожиданностью могут стать и счета. Существует понятие Fee – это ежемесячный взнос владельцев квартир, объединенных одним домом или ЖК. Ассоциация домовладельцев (HOA, house owner association) может установить размер взноса (в Массачусетсе чаще всего от 500 долларов в месяц), причём вода будет туда включена, а отопление и электричество будут рассчитываться отдельно. Может оказаться, что зимой придётся доплачивать еще по 300 долларов в месяц за отопление, а летом – сопоставимую сумму за использование кондиционера.
Рядом может находиться субсидированный дом или так называемый проджект, дом для малоимущих. Хорошо, если там проживают пенсионеры: вполне может оказаться, что в таком доме живут безработные, которых поддерживает государство (со всеми вытекающими отсюда последствиями). В районе, где налоги на недвижимое имущество низкие, могут быть плохие государственные школы. Для семьи с детьми важно, чтобы рядом была хорошая школа, что редко бывает в городках с низкими налогами. И если ближайшее заведение оставляет желать лучшего, придется обратиться к коммерческой системе обучения, что будет стоить от 15–20 тысяч долларов в год на одного ребёнка.
Из действительно позитивного – американские девелоперы совершенно потрясающе конвертируют нежилые здания в жилые, особенно это касается крупных развитых мегаполисов с дорогой недвижимостью: вы можете обнаружить апартаменты не только в фабричных зданиях, но и в бывшей школе, больнице или церкви. Конвертированный в апартаменты полуподвал будет деликатно именоваться garden level, а надстройка на крыше – пентхаус.
Вариант отдельного собственного дома может показаться более привлекательным, чем квартира, однако и здесь есть прописанные ограничения. Жестко регламентированы нормы по септикам и по выделению радона; существует понятие зон затопления. Не зная всех реалий рынка и особенностей домостроения, можно приобрести дом, почти доеденный термитами (почти нормальный на вид). Такой дом может продаваться по очень привлекательной цене, и только специалист определит, что именно в нём не так. Если дом находится в зоне затопления, либо отмечаются испарения радона, либо нужно выводить термитов, менять неработающий септик, бороться с водой в подвале – всё это может повлечь за собой затраты в несколько десятков, а то и сотен тысяч долларов. Для человека, не знающего рынка, все эти вещи могут быть неочевидными в момент покупки.
Говоря о жизни на природе в собственном доме, можно с уверенностью сказать, что, покупая частный дом в живописном месте, вы действительно будете жить в лесу. К вам будут приходить олени (которые захотят пожевать ваши любимые розовые кусты), в подвал заберется скунс (со всеми возможными последствиями). На западе США (где-нибудь в Колорадо) вашими гостями могут стать койоты или даже горный лев, в просторечии пума.
В Америке высокие налоги (taxes) на недвижимость: в Новой Англии они составляют в среднем 1–2% процента оценочной стоимости (очень близка к рыночной) в год. Налог на недвижимость ценой 600–700 тыс. долларов может обходиться в 7–8 тыс. долларов в год, что также станет неприятной неожиданностью для новых владельцев. Велик соблазн купить дом там, где налоги ниже, однако с высокой долей вероятности это будет дом в не очень благополучном районе.
Комментарии
(0)#