«Спасательный круг» для покупателей квартир

Есть ли у человека гарантия того, что купленная им квартира, не будет оспариваться в суде? Такой гарантии вам не может дать даже самый опытный риэлтор. Именно поэтому практически во всех западных странах страхование титула (риска утраты права собственности) уже давно получило широкое распространение. В России же данная услуга развита пока довольно слабо. Если вкратце, то связано это с тем, что одни не знают о данном виде страхования, а другие, кто знает о нем, испытывают определенное недоверие к страховым компаниям.

Рассказать о том, какую недвижимость обеспечивают страхованием компании, на какие сроки лучше страховать купленную квартиру и как выплачивается страховая сумма, мы попросили директора агентства страховой компании «Согласие» Олесю БУХТОЯРОВУ:

- Хочу сразу отметить, что ежегодно из нескольких сот тысяч сделок в России до 1,5% признаются недействительными. Это статистика. И с ней не поспоришь.

- Это значит, что любой, кто покупает недвижимость, может попасть в эти 1,5%?

- К сожалению, это может случиться с каждым.

- А вот здесь, если можно, то чуть подробнее.

- Все очень просто. Несовершенная законодательная база является предпосылкой к мошенничеству. То есть, используя пробелы в законах, мошенники нередко через суд возвращают квартиру в свою собственность, а деньги покупателю не выплачивают. И тот вынужден ходить по судам, чтоб ему вернули уплаченные за квартиру деньги.

- Не могли бы вы перечислить, какие статьи закона особенно опасны?

- Например, ст. 181 Гражданского кодекса РФ, которая не ограничивает срок исковой давности. Номинально он как бы ограничен тремя годами, но есть ситуации, когда такое ограничение не действует. К примеру, появился через несколько лет наследник и… отсудил свою долю. Потому как он все эти годы не знал о том, что его родитель или брат уже покинули эту землю. Или закон о банкротстве физических лиц, который недавно вступил в силу. Кто может дать гарантию того, что продавца, который сегодня вам продал квартиру, завтра не признают банкротом? Никто. Кроме того, мошенники могут банкротство инициировать сами. И итог для покупателя будет печальным. Тем более, что пока ст. 302 ГК РФ о добросовестном приобретателе оставляет желать лучшего. А упрощение процедуры регистрации купли-продажи жилья, то есть возможность зарегистрировать право собственности в любом регионе РФ (ранее это возможно было только по месту нахождения недвижимого имущества) - это же раздолье для мошенников. А изменение налоговой системы заставляет людей занижать стоимость недвижимости в договоре купли-продажи. Несовершенство земельного законодательства. Отсутствие закона о риэлторской деятельности, когда посредники (особенно частные) практически не несут никакой ответственности за проведенную сделку и другие неурегулированные нормы закона ведут к тому, что сделки расторгаются. И нередко с печальным исходом для покупателя.

- А если же квартиру застраховать, то риски не страшны?

- Да. Вас, конечно, по суду могут выселить из квартиры, но тогда страховая компания вам выплатит рыночную стоимость недвижимости, и вы не останетесь без крыши над головой, а сможете приобрести новое жилье.

- И какие риски принимаются на страхование?

- К примеру, нарушение прав третьих лиц (несовершеннолетних детей, неучтенных наследников предыдущих владельцев и пр.);

• незаконность предыдущих сделок;
• подделка документов, необходимых для совершения сделки:
• мошенничество;
• ошибки регистратора;
• недееспособность сторон сделок;
• неправомочные решения суда.

- Кстати, о предыдущих сделках. Это прописывается в договоре индивидуально или является для вашей компании нормой? Просто я знаю случаи, когда это не было прописано в договоре и становилось камнем преткновения для выплат.

- Договор страхования покрывает все риски, начиная с первичного отчуждения. Для нашей компании это является нормой.

- Скажите, какие виды мошенничества чаще всего встречаются на рынке?

- Отчуждение объекта недвижимости по подложному паспорту РФ либо правоустанавливающему документу. Сокрытие законных наследников. Выморочное имущество. Доверенность от умершего. Продажа объекта недвижимости недееспособным.

Сговор между продавцом и бывшим владельцем. Многократная продажа одного объекта недвижимости. Совершение сделки с заниженной стоимостью объекта недвижимости.

Продажа земельного участка со скрытыми коммуникациями. Продажа объекта недвижимости, находящегося в залоге или под другим обременением.

- А можете привести пример какого-то запоминающего вида мошенничества, которое сложно распознать?

- Да. Сложно распознать, когда мошенник и потерпевший действуют в сговоре. Пример тому - судебное дело о том, как муж и жена обманули покупателя. О нем мне рассказал адвокат из города Тольятти Максим Гранат. Суть истории такова. У супругов имелось две квартиры, расположенные в разных районах города. Обе квартиры были оформлены, хотя и куплены в период брака, только на имя жены. Подготавливая преступление, муж подал иск о разделе имущества, и попросил суд установить долевую собственность на обе квартиры.

Обычно нормальные истцы так не делают: для чего нужно иметь долевую собственность на жилье с бывшим супругом? Как правило, лучше, чтобы каждому из супругов передавалась отдельная квартира, с взысканием денежной компенсацией в пользу того, чей объект дешевле. Но мошенники знали, что делали: муж исковые требования поддерживал, а жена признавала их в том виде, в котором они были заявлены. В итоге, обе квартиры были поделены судом в равных долях между супругами, по ½ доле в праве собственности каждому.

Судебное решение вступило в силу, но муж свой экземпляр решения не получил, и в Росреестр, соответственно, его не отнес. В итоге, обе квартиры по-прежнему оставались оформленными на имя жены.

В это время супруга якобы потеряла паспорт. Оплатив штраф, она получила новый паспорт, в котором, как это часто бывает, записи о имеющемся браке УФМС не проставила.

И вот когда вступило в силу решение суда о разделе имущества, то жена продала одну из квартир. Ничего неподозревающий покупатель осмотрел и приобрел совсем недешевую квартиру (с парковочным местом и охраняемой территорией).

После того, как все деньги от сделки получены женой, куплю-продажу оспорил бывший муж. В иске он указал, что количество собственников квартиры в базе данных Росреестра не соответствовало действительности, о чем имеется соответствующее решение суда: собственников недвижимости на самом деле было двое, а продавал квартиру только один из них (одна, если быть точным).

Иск, конечно, был удовлетворен: квартира была возвращена в собственность супругов-махинаторов, а жена «осталась должна» несчастному покупателю квартиры.

Естественно, к этому времени выяснилось, что второй своей квартирой супруги уже распорядились, другой собственности у аферистки нет, и взыскать с нее что-либо – нереально.

Банальность данного сюжета компенсируется одной любопытной деталью.

Покупка квартиры потерпевшим проводилась под наблюдением специалистов агентства недвижимости, которые в письменной форме дали «заключение о безопасности покупки». Давайте вникнем, что же именно проверяли риелторы, и как они это делали?

Согласно заключению, риелторы зашли на сайт Федерального суда того района города, в котором находилась интересующая их квартира. На сайте суда в рубрике «судебное делопроизводство» риелторы вбили фамилию собственника - жены. Система сообщила, что судебных споров с участием соответствующих ФИО не обнаружено. Она и не могла сообщить, так как суд по разделу имущества проходил в другом районе города. Риелторы же сочли, что любые споры относительно данной квартиры должны рассматриваться по месту ее нахождения.

Риелторы также заказали и изучили выписку из ЕГРП, в которой, как вы понимаете, никаких сведений о муже нет и не могло быть, так как судебное решение в Росреестр донесено не было.

Риелторы также изучили паспорт женщины и убедились в том, что печати о браке в документе не имеется, а, значит, согласия супруга на сделку по ст. 35 СК РФ спрашивать не нужно. Одним словом, отнеслись к делу поверхностно, не копнули глубоко продавца. Итог для покупателя оказался печальным. А если бы у клиента был договор со страховой компанией, то человек не остался бы без денег.

- Может быть, главной причиной низкого интереса к титульному страхованию служат тарифы страховщиков. Каковы они? Неужели так высоки?

- Мне об этом странно слышать. Люди покупают миллионные квартиры, а заплатить несколько тысяч рублей за спокойный сон не хотят. Кроме того, тарифы не такие и большие. К примеру, стоимость такой страховки обходится в 0,2-0,3% за год, от размера сделки. Если вы купили квартиру, стоимостью 7 млн рублей, то страхование титула обойдется в 21 000 рублей. Но нужно иметь в виду, что это тариф на один год, а чем больший выбирается срок страхования, тем тариф становится ниже. К примеру, страхование на пять лет будет стоить уже не 2,5% (0,5% умноженные на пять лет), а 1,5%, на десять лет – 2%. Потому что с годами риски снижаются. Самый оптимальный срок страхования - это 3 года, тариф ориентировочно составляет 0, 8 % за весь срок страхования.

Как я говорила выше, что до 1, 5 % сделок бывают оспорены в суде и признаются недействительными, то оказаться одним невезучим из ста счастливых – вероятность хоть и невелика, но она существует. Не исключено, что обделенному родственнику будет предоставлена вся жилплощадь либо доля в квартире. И что? Покупателю от этого не легче, если к нему кого-то подселят.

Когда судья принимает решение о признании сделки недействительной, приобретатель должен вернуть жилплощадь прежнему владельцу, а уже затем пытаться вернуть и свои деньги через суд. Однако далеко не всегда сделки совершаются по реальной стоимости объекта. Поэтому получить фактически уплаченные средства в полном объеме может оказаться невозможным. Тем более невозможно вернуть средства, затраченные на переезд и ремонт.

Чтобы не оказаться у разбитого корыта, есть смысл застраховать право собственности, то есть титул. Очевидным преимуществом такого вида страхования является то, что страховая сумма может быть установлена в размере рыночной стоимости объекта, а не суммы, указанной в документе купли-продажи. Поэтому даже в случае проигрыша в судебном процессе человек, застраховавший квартиру, получает свои деньги.

- А как определяется стоимость полиса?

- Она определяется страховой компанией по результатам андеррайтинга недвижимости. А именно: проводится экспертиза всех доступных документов, связанных с ее историей. В случае если какой-то из переходов права собственности представляется специалисту сомнительным, стоимость полиса может быть значительно увеличена или даже может быть получен отказ в страховании.

- И на какой срок чаще страхуются люди?

- Как правило, договор титульного страхования заключается на срок до трех лет. Это срок самых высоких рисков, когда претенденты на добросовестно приобретенную недвижимость могут подать иск в суд о признании сделки недействительной. Впрочем, даже если суд затянется надолго и решение будет вынесено по истечении искового срока давности (он составляет три года), страховая компания все равно должна выплатить деньги. Правда, все это должно быть оговорено, обозначено в договоре заранее. Иначе можно и не получить страховку.

- В последнее время даже некоторые агентства недвижимости обещают клиентам страхование титула в подарок при заключении сделки. Им можно верить? Как это происходит?

- Да. Мы заключаем с некоторыми агентствами недвижимости договоры о сотрудничестве. Эти компании за свой счет выдают в качестве бонуса договоры страхования своим клиентам, на срок, как правило , 1 год. Так как это поточное страхование, то тариф достаточно низкий.

Но все же сами клиенты стали все чаще обращаться к страховщикам, особенно покупатели дорогой недвижимости. Состоятельные люди дорожат деньгами, поэтому они и состоятельны.

- И хотелось бы спросить о выплатах. У людей в сознании, можно сказать, укоренилось мнение, что страховые компании выплачивать не любят.

- Кто же любит отдавать свои деньги. Поэтому юристы компании и бьются в судах всегда до последнего аргумента. А если этого не получается и квартиру присуждают бывшему собственнику, то выплаты покупателю неизбежны. У них же договор с компанией. А чтобы быть уверенным в том, что при страховом случае вам выплатят страховое возмещение, нужно тщательно подобрать страховую компанию. Для примера приведу два «свежих» случая с выплатами.

В первом случае собственниками квартиры были мать и дочь. По семейным обстоятельствам мать уехала в другой город ухаживать за больной бабушкой. В период ее отсутствия дочка со своим бойфрендом провернули аферу с квартирой. Дочь оформила поддельную доверенность у нотариуса и продала квартиру своему ухажеру. А тот уже добросовестному приобретателю, который застраховал квартиру. И не зря. После долгого отсутствия мать вернулась в столицу, а на пороге ее встретили… чужие люди. В суде дочка призналась, что подделала доверенность. На этом основании квартиру у покупателя изъяли, а ему выплатили деньги.

Во втором случае ситуация была более запутанной. В неприватизированной двухкомнатной квартире жили трое: муж, жена и их дочь. Хотя жили – это не совсем точно. Они числились, так как супруги были в разводе. В 2008 году мать с дочкой уехали на работу за границу. А в 2010 году их супруг и папаша подал в суд, чтобы признать права пользования квартирой ничтожными. Он хотел приватизировать квартиру на себя. Но этот номер у него не прошел. Зато суд удовлетворил встречный иск женщин о вселении их в одну из комнат, так как жена и дочь доказали, что их отъезд носит временный характер.

Но папаша на этом не успокоился. И в 2012 году они узнали, что он выписал их с малолетней внучкой в… Рязанскую область по несуществующему адресу. Затем он приватизировал квартиру, и продал ее за 998 тысяч рублей. Был суд. Сделка была расторгнута, и покупателю присудили столько же, сколько значится в договоре - 998 тысяч рублей. Хотя реально он заплатил 6 млн рублей. Но расписку на 5 млн рублей. суд не принял. Хорошо, квартира была застрахована….

Поэтому я еще раз настоятельно рекомендую покупателям стараться избегать оформления квартиры по неполной стоимости. Это очень чревато последствиями. Но если уж это приходится делать, то недвижимость следует обязательно застраховать.