Спекулянты угрожают новым витком цен на недвижимость

Год назад эксперты прогнозировали остановку и «перезагрузку» отрасли к 2011 году, но этого не произошло. Кризис лишь притормозил девелоперов.

Пока премьер-министр Владимир Путин и глава Минрегиона Дмитрий Басаргин пытаются раскачивать массовую стройку, заявляя ставки по ипотеке в 11% годовых в рублях и назначая цену квадратному метру жилья эконом-класса в 30 тыс. рублей, рынок новостроек стал оттаивать самостоятельно. Точнее, явная «оттепель» наметилась благодаря уступкам девелоперов и отложенному покупательскому спросу, который начал реализовываться вслед за снижением цен. Пока все не так гладко, как хотелось бы тем, кто мечтает улучшить жилищные условия. По сведениям все того же Минрегиона, будущих покупателей новостроек еще «кошмарят» 53 тыс. обманутых дольщиков, купивших квартиры в 1300 замороженных объектах по всей стране. Российский союз строителей отчитывается о резком сни­жении производства стройматериалов в 2009 году: цемента на 30%, кирпича на 50% и бетона более чем на 50%. Явное свидетельство падения спроса со стороны девелоперов. Но всероссийская стройка работает даже в кризис, пусть и с меньшими темпами. И важно не дать ей за­хлебнуться новым витком цен, на который могут повлиять перекупщики квартир, риэлторы и чиновники.

А был ли кризис? В 2008 году в России было введено 64 млн кв. метров жилья, в 2009-м эта цифра сократилась до 59,8 млн, хотя в планах закладывались все 70 млн. Таким образом спад составил 6,5% относительно уровня предшествующего года и 14,6% относительно плана. Большего снижения по вводу нового жилья удалось избежать за счет того, что в 2009 году достраивались те объекты, которые вышли на площадку еще в докризисный период. У многих застройщиков темпы строительства значительно ускорились, чтобы внушить покупателям уверенность в его завершении и стимулировать спрос. Самих девелоперов подстегивали кредитные обязательства, и им пришлось пересматривать внутренние бизнес-процессы, уменьшая маржу с «докризисных» 25% и выше до 10–15%. Также потребовалось снизить цены на продаваемые квартиры, порой до уровня нулевой прибыли. Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, отмечает, что за 2009 год московские новостройки упали в стоимости на 27%, относительно докризисного максимума в сентябре 2008 года – на 33%, но по отношению к началу 2008-го только на 13%. Подобное «ралли» явно свидетельствует об искусственно раздутом пузыре, от которого упорно открещивалось риэлторское сообщество. И было что скрывать. Даже без учета рыночного прироста цен риэлторские компании, скупавшие на нулевом цикле квартиры у застройщика и перепродававшие их позже в розницу, могли зарабатывать не менеее 30–40%. Девелоперы потакали таким перекупщикам, поскольку из-за них хоть и ужимались в прибыли, но получали возможность быстрее возвращать заемные средства и начинать новые проекты.

К концу 2008 года вырос курс доллара, резко упал спрос на жилье, и перестала работать ипотека, особенно на новостройки. Застройщики были вынуждены снижать цены и избавляться от балласта, отказываясь как от собственных излишеств, так и от посредников. Показательным примером того, как можно «взорвать» рынок новостроек и даже в кризис вести активные продажи, стал проект «Марфино» компании «Ведис груп». Первый микрорайон был построен для переселенцев из пятиэтажек – социальное жилье. Строительство второго общей площадью ...