Прошедший год стал годом повышенного внимания инвесторов к формату Light Industrial. По данным девелопера коммерческой недвижимости Parametr объем запросов на приобретение таких помещений со стороны инвесторов за 12 месяцев 2024 года превысил 340 тыс. кв. м. В то время как, по подсчетам аналитиков консалтинговой компании IBC Real Estate, объем ввода по итогам 2024 года в Московском регионе составил 289 тыс. кв. м. Основная стратегия для инвестирования – долгосрочное владение объектом с целью организации арендного бизнеса. Такой подход может принести инвесторам высокую доходность – рост стоимости актива за время строительства (в среднем 12 месяцев) достигает 40%, после ввода объекта в эксплуатацию стоимость растет в среднем еще на 8% в год, доходность от арендных платежей – до 15% годовых.
Консалтинговая компания IBC Real Estate и девелоперская компания Parametr подготовили совместное исследование о рынке Light Industrial. Так, по итогу 2024 года в Московском регионе введено в эксплуатацию 11 объектов формата Light Industrial совокупной площадью 289 тыс. кв. м, что на 98% превысило аналогичное значение 2023 года и стало историческим максимумом в сегменте. В 2025 году ожидается, что объем нового строительства объектов Light Industrial достигнет 400 тыс. кв. м и станет рекордным показателем за весь период наблюдений.
Динамика нового строительства объектов Light Industrial, классы А и В, тыс. кв. м
Также на текущий момент совокупно на этапе строительства находятся более 700 тыс. кв. м, заявленных к вводу в 2025-2026 гг., и еще около 2,7 млн кв. м – на стадии планирования. При этом большая часть анонсированных проектов (67%) представлена проектами от жилых застройщиков.
На фоне затянувшегося периода жесткой денежно-кредитной политики, а также сохраняющегося роста стоимости строительства темпы начала строительства новых объектов продолжают замедляться, а уровень вакансии в существующих объектах остается. На конец этого года совокупный объем доступного предложения в аренду и на продажу в построенных объектах Light Industrial класса А и В составил 67 тыс. кв. м, из которых 61 тыс. кв. м приходится на объекты класса А и 6 тыс. кв. м – на объекты класса В. При этом существующие площади быстро вымываются с рынка из-за значительного дисбаланса спроса и предложения: согласно статистке обращений в компанию Parametr за 12 месяцев 2024 года, объем спроса на площади Light Industrial составил 3,46 млн кв. м.
Ввиду увеличения объемов стройки объектов Light Industrial доступное предложение в строящихся объектах выше, чем в существующих – 298 тыс. кв. м (224 тыс. кв. м – объекты класса А и 74 тыс. кв. м – объекты класса В) или 41% от объемов текущего строительства.
Вследствие общего дефицита складского предложения и высокого спроса коммерческие условия объектов Light Industrial непрерывно росли на протяжении года. Так, темпы роста цен экспонирования и ставок аренды на объекты Light Industrial класса А составили +24% г/г или 118 тыс. руб./кв. м и +48% г/г или 14,8 тыс. руб./кв. м в год соответственно. В 2025 году, согласно прогнозу IBC Real Estate, повышенный спрос к данному формату продолжится, в связи с чем сохранится и тренд роста коммерческих условий. Цены экспонирования приблизятся к 130 тыс. руб./кв. м, ставки аренды – к 16,8 тыс. руб./кв. м в год.
Ставки аренды и стоимость продажи объектов Light Industrial, класс А
Источник: IBC Real Estate
Интенсивный рост стоимости проектов Light Industrial повышает интерес со стороны инвесторов. На фоне дефицита предложения и высокого спроса на формат инвесторы активно покупают объекты с целью дальнейшей быстрой реализации в аренду.
По данным Parametr за 12 месяцев 2024 года объем запросов со стороны инвесторов составил 342 тыс. кв. м, а доля инвесторов в общем объеме запросов на формат Light Industrial достигла 10%. Средний чек сделки – 110 млн руб. (без НДС).
При этом совокупный объем запросов на аренду Light Industrial в прошлом году составил 1,27 млн кв. м. 56% запросов относятся к блокам до 1 000 кв. м, а более 60% спроса на аренду генерируют производственные компании на фоне развития программы КРТ и повышенных темпов промышленного производства.
«В сегменте аренды сложился высокий уровень неудовлетворенного спроса, поскольку до 90% площадей Light Industrial покупают конечные пользователи под размещение собственного бизнеса, – комментирует Александр Манунин, управляющий партнер Parametr. – На начало 2025 года объем запросов на аренду превышает объем доступных для аренды площадей в готовых объектах Light Industrial в 20 раз. Такая ситуация дисбаланса спроса и предложения создает благоприятные условия для инвесторов».
Доходность инвесторов формируется из роста стоимости актива, а также от арендных платежей. Так, по данным девелопера Parametr, рост стоимости актива за время строительства объекта составляет до 40% в год. Па подсчетам IBC Real Estate после ввода объекта в эксплуатацию стоимость актива Light Industrial возрастает в среднем на 8% в год. Арендная доходность Light Industrial достигает 15% годовых.
«Спрос на объекты Light Industrial со стороны конечных пользователей продолжает оставаться высоким, особенно среди представителей производственного сектора, электронной коммерции и логистики. В 2024 году также наблюдался рост интереса со стороны инвесторов, включая розничных, о чем свидетельствуют первые сделки на рынке. Однако, несмотря на значительный рост стоимости объектов на стадии строительства, основной акцент по-прежнему остается на их аренде. В среднесрочной перспективе рост интереса розничных инвесторов станет ключевым фактором, поддерживающим спрос и способствующим дальнейшему развитию сегмента Light Industrial», – прогнозирует Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate.
Комментарии
(1)#