Спрос перетекает на вторичку, что разгоняет цены на нее

Обзор рынка недвижимости Москвы и Подмосковья от IRN.RU по итогам апреля 2026 г.  

Рынок готового жилья продолжает оставаться бенефициаром урезания ипотечных льгот на новостройки. Спрос перетекает на вторичку, что разгоняет цены на нее.

По данным аналитического центра www.irn.ru, средняя стоимость готового жилья как в «старой», так и в Новой Москве прибавила за апрель 1,1% и достигла отметок 295 тысяч и 214,3 тысячи рублей за квадратный метр (без учета элитного жилья). Подмосковье подорожало за месяц чуть скромнее на 0,8% до 159,7 тысяч рублей за «квадрат». Тем не менее, пока рост цен на вторичку с начала 2026 года по всем сегментам не выходит за пределы официальной инфляции.

Основной прирост цен за апрель по-прежнему связан с вымыванием наиболее доступных предложений. В «старой» Москве в разрезе типов домов в апреле современный монолит-кирпич подрос сопоставимо с панелью и старым жилым фондом (+1,1%-1,4%), то по комнатности квартир лидируют только небольшие метражи (+1,4%), заметно опередив по темпам подорожания как «трешки» (+1%), так и многокомнатные квартиры (+0,4%).

Еще отчетливее этот тренд виден в разрезе географии. Так в апреле лидирует по темпам прироста цен сегмент старомосковских районов за МКАД (+2,4%), а также недорогие радиальные округа востока (+1,8%) и юга столицы (+2%). При этом в аутсайдерах рейтинга как самый дорогой Центральный округ, так и престижные западные округа (+1%).

Динамика цен на готовое жилье Новой Москвы в апреле во многом повторила «старую» Москву. В лидерах прироста цен – одно- и двухкомнатные квартиры (+1,2-1,3%), а трехкомнатные отстают (+0,7%). Причины понятны – цены кусаются, бюджета хватает, как правило, только на относительно небольшие квартиры, либо их же приобретают с инвестиционными целями. По типам жилья более дорогой сегмент – кирпич и монолит-кирпич (+0,4%) уступает по динамике цен «панели» (+1,3%).

В Подмосковье, где ценник ниже, ситуация традиционно обратная. Здесь лидирует по темпам прироста цен новое жилье, как панель, так и монолит-кирпич (+1,2-1,4%), а старый фонд отстает (+0,7%). Также трех- и многокомнатные квартиры (+0,8%) почти не отстают от однушек (+1,1%) и двушек (+0,7%), то есть жилье в Подмосковье чаще приобретают для жизни, причем для семейного проживания.

При этом основной спрос за МКАД сосредоточен в ближнем поясе. Так ближнее Подмосковье (+1,3%) в апреле обогнало по темпам роста цен среднее Подмосковье (+0,7%), а оно в свою очередь – дальнее (+0,4%). В Новой Москве Новомосковский округ (+1,1%) немного опередил Троицкий (+0,9%).

«В апреле 2026 года на рынке недвижимости Москвы получили развитие тенденции, сформировавшиеся в предыдущие месяцы. Так после ужесточения с 1 февраля условий семейной ипотеки спрос на новостройки провалился, а оставшиеся покупатели стали перетекать на вторичку где стоимость жилья ниже. Наличие недорогого предложения позволяет рынку готового жилья оставаться на плаву и привлекать спрос, в то время как рынок новостроек лишил себя такой возможности. Впрочем, такое положение дел привело к разгону цен и в сегменте вторичного жилья», - прокомментировал руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.