Средневзвешенная цена на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы превысила 1,6 млн руб. за кв. м

Аналитики консалтинговой компании Knight Frank Russia подвели итоги I квартала 2022 года на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы (согласно классификации компании, выделяется два сегмента: делюкс и премиум).

В этот период в столице экспонировалось порядка 1 100 высокобюджетных квартир и апартаментов общей площадью 161 тыс. кв. м, что на 15% ниже, чем кварталом ранее. На рынок вышли три новых клубных проекта: The Patricks, VERNISSAGE и «Чистые Пруды».

Средневзвешенная цена на первичном рынке показала динамичный прирост за квартал в размере 19% и достигла 1 603 тыс. руб./кв. м. Всего за январь-март было реализовано порядка 270 квартир и апартаментов (-30% по сравнению с I кварталом 2021 года). Средний бюджет сделки по сравнению с I кварталом 2021 года увеличился на треть и составил 128 млн руб. за лот. Суммарная стоимость реализованных квартир и апартаментов по итогам первых трех месяцев (35 млрд руб.) оказалась всего на 8% ниже по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

По итогам I квартала 2022 года на рынке элитной жилой недвижимости экспонировалось порядка 1 100 квартир и апартаментов общей площадью 161 тыс. кв. м, что на 15% ниже, чем кварталом ранее. За январь-март сегмент пополнился тремя новостройками клубного формата, поэтому новые объемы не смогли восполнить дефицит предложения. Кроме того, в одном из элитных проектов отмечалось снятие лотов по причине приостановки продаж, но пока это единичный случай такого характера. Тенденция сокращения предложения наблюдалась на протяжении всего прошлого года, по сравнению с I кварталом 2021 года количество квартир и апартаментов сократилось на 49%.

Топ-3 лидирующих по объему предложения районов за три месяца не изменилась. Наибольшая доля по-прежнему сосредоточена в Дорогомилово, где представлено 19% от всех доступных лотов. На втором месте с небольшим отрывом располагается Якиманка (18%), замыкает тройку лидеров Пресненский район со значением 14%. Таким образом, в трех локациях столицы сосредоточена половина всех элитных квартир и апартаментов, доступных для покупки.

Проекты, в которых начались продажи в I квартале 2022 г.

На фоне сокращения предложения средневзвешенная цена на первичном рынке показала динамичный прирост за квартал в размере 19% и достигла 1 603 тыс. руб./кв. м. В большинстве элитных новостроек было зафиксировано прямое повышение цен на весь объем. Поскольку рынок практически полностью перешел на рублевое ценообразование, влияние изменения курса валют оказалось незначительным и отразилось в большей степени на классе «делюкс».

Сейчас полностью в долларах или евро цены представлены лишь в нескольких проектах, также часто в валюте экспонируются отдельные эксклюзивные лоты. Кроме того, к концу квартала рубль несколько укрепил свои позиции по сравнению с пиковыми значениями в начале марта. Таким образом, в классе «делюкс» средневзвешенная цена предложения достигла 2,3 млн руб./кв. м (+20% за три месяца), в классе «премиум» - 1,1 млн руб./кв. м (+14% за три месяца).

Динамика средневзвешенной цены и объема предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы

Спрос в элитном сегменте с начала года оставался достаточно активным. Тем не менее количество сделок по итогам I квартала 2022 года оказалось почти на треть ниже значения аналогичного периода прошлого года, когда фиксировался рост спроса и нетрадиционно высокие для рынка значения.

Всего за январь-март на первичном рынке было реализовано порядка 270 квартир и апартаментов (-30% по сравнению с I кварталом 2021 года). В связи с неопределенностью текущей ситуации многие спешили войти в сделки, чтобы обезопасить себя от обесценивания своих сбережений или сделать давно запланированную покупку до повышения цен.

По словам Андрея Соловьева, регионального директора департамента городской недвижимости Knight Frank Russia, недвижимость всегда остается «твердой валютой» в условиях высокой волатильности финансовых рынков. Кроме того, для лиц, хранящих свои сбережения в валюте, недвижимость стала доступнее с учетом рублевого ценообразования. Другая часть состоятельных покупателей сейчас заняла выжидательную позицию. Что касается роста ипотечной ставки, то элитная недвижимость подвержена влиянию данного фактора в меньшей степени по сравнению с более бюджетными сегментами рынка.

Стоит отметить, что средний бюджет сделки на рынке элитной жилой недвижимости Москвы по сравнению с I кварталом 2021 года увеличился на треть и составил 128 млн руб. за лот. Таким образом, несмотря на снижение числа сделок почти на треть, суммарная стоимость реализованных квартир и апартаментов по итогам первых трех месяцев (35 млрд руб.) оказалась всего на 8% ниже по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, когда продажи в сегменте достигли отметки 38 млрд руб.

Андрей Соловьев отмечает:

«На протяжении первых трех месяцев 2022 года на рынке элитной жилой недвижимости сохранились основные тенденции 2021 года: сокращение предложения на фоне небольшого выхода новых объемов и активного спроса, а также положительная динамика средневзвешенной цены предложения. Дальнейшее развитие рынка недвижимости в целом зависит от большого числа факторов, однако, как показывает практика, элитный сегмент может остаться наименее подверженным внешним влияниям.

Среди основных моментов стоит отметить, что текущая ключевая ставка исключает резкое восполнение предложения и активный вывод новых проектов девелоперами. Кроме того, возросшая себестоимость строительства, нарушение логистических поставок и колебания курса валют не дают дополнительной уверенности участникам рынка. В краткосрочной перспективе высоковероятно сохранение тенденции роста средневзвешенной цены предложения, несмотря на некоторое снижение покупательской способности и оттока части ультрахайнетов*».

*) Прим.: Ультрахайнет – UHNWI (Ultra-high-net-worth individual) –– сверхсостоятельное лицо, размер активов которого превышает 30 млн долл. США