Анализ данных о динамике переносов планируемых сроков ввода жилых комплексов Москвы, начиная с середины 2017 года, показал, что за последние годы столичные застройщики стали менее пунктуальны. За период с июля 2017 года по декабрь 2020 года – средний срок задержки ввода объектов в эксплуатацию вырос в 5 раз, с 1,2 месяцев до 5,8 месяцев.
Генеральный директор Агентства инвестиций в недвижимости Москвы Валерий Летенков объяснил, с чем связана такая динамика и как найти проект, который не будет долгостроем.
– Перенос сроков строительства в Москве в первую очередь связан с тем, что компании сейчас не несут ответственности за сроки. В связи с этим у девелоперов появилась «расслабуха». В 99% случаев задержка ввода объекта в эксплуатацию является виной девелопера. Основными причинами можно назвать не очень правильную финансовую политику или логистику.
Замечу, что сдача дома это не получение ключей и не ввод объекта в эксплуатацию. Сдача дома – это готовность объекта к госприемке, которая может длится от 3 до 6 месяцев. Если комиссия находит дефекты, то далее определенное время уходит на их устранение.
Если говорить о том, насколько задержка влияет на инвестиционную составляющую, то здесь отмечу, что любой подобный проект рассчитывается в четко установленных временных рамках. Например, если инвестиционный план расписывается на 2 года, а по факту проект реализован за 3 года, то это принципиально иная прибыль.
Основная причина появления долгостроев – дырки в бюджете. Например, дольщик, покупая объект в условном ЖК №1 по-сути финансирует строительство ЖК №2. А ЖК №1 строится за счет предыдущих проектов строительной компании. В связи с этим, на работу девелоперов очень сильно влияют скачки курса валют.
Проверка застройщика начинается с мониторинга того, сколько сейчас компания реализует объектов. Если у компании не один проект, то в этом случае дольщик может рассчитывать, что деньги с одного проекта перекинут на другой и это поможет завершить дом. Таким образом, если у компании всего один объект, то это является фактором риска.
Второй момент – сколько объектов застройщик уже сдал. В каждом проекте компании есть определенный объем помещений, которые остаются за девелопером. В случае острой необходимости компания может продать эти объекты. Таким образом, если у компании нет реализованных проектов, то это тоже фактор риска.
Третий момент – посмотреть документы. Здесь стоит обратить внимание на уставный капитал компании и на то, кто является ее учредителем. Если владельцем компании является крупный бизнесмен или крупная компания, то это хороший признак. Скорее всего, исходя из имиджевых соображений, проекту не позволят превратиться в долгострой.
Эскроу-счета не позволят компаниям играть в строительную пирамиду и достраивать один жилой комплекс за счет другого проекта.
Комментарии
(0)#