Подробнее о Программе Realto
Скачать программу
08.02.2019
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
ИНКОМ-Недвижимость, логотип компании
Фото: Источник фото

 По статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, средняя стоимость предложения квартир на «вторичке» столицы (без учета ТиНАО) в январе обновила исторический максимум, достигнув наивысшего значения за все время существования рынка жилья в нашей стране с 1991 года — 206,3 тыс. рублей за кв. м. При этом характерной особенностью нынешней ситуации является то, что рекордно высокая цена наблюдается на фоне рекордно малочисленной экспозиции: ее объем в рассматриваемом сегменте составил по итогам прошедшего месяца 18 852 квартиры — на таком низком уровне данный показатель последний раз находился 13 лет назад, в начале 2006 года.

Одновременно в компании отмечают окончание периода повышенной покупательской активности, наблюдавшейся с прошлой осени, которая в отдельные моменты и вовсе переходила в ажиотаж. Традиционно скупой спрос в первом месяце года в нынешнем январе оказался особенно невыразительным: количество авансов в портфеле компании сократилось в годовом выражении на 16%. Таким образом, ценовой максимум, фиксируемый статистикой, в настоящее время отнюдь не является следствием решительных действий покупателей, а свидетельствует, прежде всего, о крайне высоких ценовых ожиданиях продавцов и избытке в экспозиции наиболее дорогостоящих объектов. В то же время очевидно низкий уровень предложения (то есть ограниченный выбор) минимизирует вероятность отрицательной коррекции цен. Эксперты компании не ждут в наступившем году заметного удешевления столичных квартир и прогнозируют сокращение спроса — в среднем на 15% относительно 2018-го.

Средняя стоимость предложения на московском вторичном рынке жилья составила в январе 206,3 тыс. рублей за кв. м, что на 15,8% превосходит соответствующий показатель первого месяца прошлого года. Однако наиболее примечательным в данном случае является не прирост стоимости, а ее нынешнее значение — максимальное за всю историю существования в современной России рынка недвижимости. До сих пор пиковой являлась отметка «200,2 тыс. рублей за кв. м», достигнутая в столице в апреле 2015 года. Тогда этот рекорд был установлен на фоне начавшегося обвала спроса (с марта по май включительно количество звонков в компанию по вопросам покупки жилья сократилось более чем вдвое), он оказался яркой иллюстрацией инертности «вторички» и «последним рывком» перед почти трехлетним периодом снижения цен. Во второй половине 2017-го отрицательная динамика стала ослабевать, некоторое время ценовые показатели колебались в минимальных пределах, а в прошлом году произошел перелом — квартиры в Москве снова начали дорожать, наиболее активно — во втором полугодии. Кривая изменения средней цены экспозиции на вторичном рынке жилья столицы с января 2005 года представлена на рисунке ниже.

Средняя цена предложения (руб./кв. м) на вторичном рынке жилья, 2005-2019 гг.

Нынешний ценовой максимум также наблюдается на фоне определенного ослабления покупательской активности. Оно особенно ярко выражено в сравнении с устойчивым трендом прошлого года — увеличением притока желающих приобрести жилье. По статистике компании, в 2018-м положительная динамика спроса в годовом выражении наблюдалась каждый месяц — с января по декабрь, с единственным исключением в июле. Октябрь при этом оказался наилучшим периодом по приросту авансовых договоров: +20% по отношению к году ранее и +38% по сравнению с сентябрем. Тогда впервые с декабря 2014-го в контексте разговоров о недвижимости возникло слово «ажиотаж», а «рынок покупателя» на определенное время стал явным «рынком продавца». Сказанное касалось только «вторички» массовых сегментов (объектов по цене до 15 млн рублей), но и с этим ограничительным условием свидетельствовало о резком увеличении количества покупателей.

Итоги прошедшего января продемонстрировали обратную динамику: в сравнении с аналогичным периодом прошлого года количество авансов сократилось на 16%. Понятие «ажиотаж» теперь вновь неактуально, а «рынок продавца» перестал быть таковым: соотношение сил потенциальных сторон купли-продажи сравнялось. «Такой паритет на самом деле выгоден всем, а сложившаяся сейчас ситуация очень хороша для проведения альтернативных сделок. В нынешних обстоятельствах не требуется спешить и нервничать — не ущемляются ничьи интересы. Сравним: на „рынке покупателя“ под постоянным прессингом находится продавец (желающих купить квартиру мало, цены снижаются, не продал сегодня — завтра твоя жилплощадь подешевеет), на „рынке продавца“ страдает покупатель (спрос увеличивается, цены растут, надо максимально быстро совершить сделку, потому что с каждым днем жилье дорожает). Стабильный рынок не грозит ежедневным переписыванием ценников и позволяет подойти к заключению договора купли-продажи спокойным, подготовленным и уверенным в своем выборе», — рассказывает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

Отмечая снижение покупательской активности в январе в сочетании с беспрецедентно высоким показателем стоимости предложения, специалисты компании призывают не проводить прямых аналогий с описанной выше ситуацией на рынке в апреле 2015 года. В ИНКОМ-Недвижимость не прогнозируют при нынешней рыночной, общеэкономической и политической конъюнктуре ни обвала спроса, ни падения цен на вторичное жилье. «В настоящее время к этому нет предпосылок. Есть очевидные сдерживающие покупателей факторы — сокращение реальных доходов населения, неблагоприятный экономический и внешнеполитический фон, повышение доходности банковских вкладов и, конечно, рост ипотечных ставок. Влияние этих обстоятельств, по нашим оценкам, в наступившем году будет стоить вторичному рынку жилья 15% от уровня спроса в 2018-м. Но в целом ситуация остается стабильной, а значит, нет опасности, что люди в массовом порядке начнут откладывать решение своих жилищных вопросов, как это всегда случается в условиях неопределенности», — подчеркивает Сергей Шлома.

В ситуации сниженной активности и платежеспособности покупателей можно было бы предположить, что пик цены пройден и в ближайшее время начнется ее снижение. Однако тут надо понимать: нынешний ценовой максимум обусловлен не столько разогнавшимся спросом, сколько, в первую очередь, структурой предложения. Более половины объема экспозиции (52%) в настоящее время составляют наиболее дорогостоящие объекты — от 15 млн рублей. Для сравнения: в январе 2017 года их доля была на уровне 41%. При этом квартир в продаже сейчас находится исключительно мало — настолько, что текущий уровень предложения тоже является многолетним рекордом, только с приставкой «анти».

По итогам прошедшего месяца объем экспозиции на московском вторичном рынке жилья составил 18 852 квартиры — это минимальный уровень с июля 2006 года. Причем в сегменте массового жилья — до 15 млн рублей — в настоящее время выставлено на продажу всего 9 088 объектов. Два года назад их было 23 682 — в 2,6 раза больше. Максимальное снижение за этот период наблюдается в двух категориях: до 5 млн рублей — в 10,6 раза (с 1 400 до 132 лотов), и от 5 млн до 10 млн рублей — в 3,1 раза (с 15 464 до 4 980 лотов). В остальных категориях коррекция меньше либо вовсе минимальна. Описанная динамика отражена в таблице ниже.

Объем предложения квартир на московском вторичном рынке жилья в январе, 2017-2019 гг.

Ценовая категория

Январь-2017

Январь-2018

Январь-2019

Количество

Доля в общем объеме

Количество

Доля в общем объеме

Количество

Доля в общем объеме

До 5 млн руб.

1400

4 %

1082

3 %

132

1 %

От 5 млн до 10 млн руб.

15464

38 %

13286

39 %

4980

26 %

От 10 млн до 15 млн руб.

6818

17 %

6446

19 %

3976

21 %

От 15 млн до 25 млн руб.

4822

12 %

4816

14 %

3872

21 %

От 25 млн руб.

11900

29 %

8445

25 %

5892

31 %

Можно констатировать следующее: к нынешнему моменту выбор доступного жилья крайне сократился, фактически наблюдается дефицит объектов соответствующих ценовых категорий. При этом именно в масс-маркете сосредоточен спрос на московскую «вторичку»: 74% покупателей приобретают недвижимость стоимостью до 15 млн рублей. Таким образом, при имеющемся ограниченном предложении в наиболее востребованном сегменте ожидаемое по итогам 2019 года 15-процентное уменьшение активности покупателей не приведет к сколь-либо существенному снижению цен. «Продавцы, осознавая, что конкуренция минимальна, и сегодня пытаются манипулировать ситуацией — завышают стоимость объектов, неохотно идут на уступки. С дисконтом от заявленной цены в январе состоялось 70% сделок, но размер скидки небольшой — в среднем 5,2%. И еще один момент: дефицит бюджетного предложения сегодня также является мощным фактором текущего ослабления спроса (наряду со сниженной платежеспособностью населения, а также изменением политики банков в отношении кредитов и вкладов). Выбор откровенно небольшой, и часть покупателей просто уходит с рынка в ожидании притока новых объектов», — резюмирует Сергей Шлома.

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Рекорды рынка недвижимости 2019

Грандиозный юбилей! Премии рекорды рынка недвижимости 10 лет! #10летчеллендж: эволюция премии 2010-2019. Каких высот достигла премия и рынок недвижимости?

Рекорды Рынка недвижимости - ежегодная международная премия за достижения на рынке российской и зарубежной недвижимости. Премия заслуженно считается Оскаром рынка недвижимости.
00
Комплекс апартаментов премиум-класса Chkalov

IKON Development: Стань владельцем апартамента на Садовом кольце с 1,8 млн рублей

Комплекс апартаментов премиум-класса Chkalov аккредитован в девяти банках. Приобрести недвижимость в небоскребе на Садовом кольце в ипотеку можно с первоначальным взносом всего от 1,8 млн рублей.
00
Бест-Новострой логотип

Виктория Григорьева: Новостройки класса «стандарт» вернутся к увеличению доли квартир без отделки

6 февраля Виктория Григорьева, генеральный директор и управляющий партнер компании «БЕСТ-Новострой», выступила в ходе V Российского ипотечного конгресса.
00
Фестиваль Жилья Домофест

Весенний сезон распродаж квартир в новостройках и домов откроется 2-3 марта

Квартиры в новостройках до 3 млн рублей - это реально! Главное оказаться в нужное время в нужном месте. В этом уверены в оргкомитете Домофеста - выставки недвижимости и ремонта, которая пройдет 02-03 марта 2019 г. в Екатеринбурге.
10
Level Амурская ЖК

Модные тенденции на рынке новостроек: некоммерческие пространства

Эксперты компании «Метриум» проанализировали наиболее примечательные проекты, чьи создатели предусмотрели для будущих жильцов некоммерческие пространства для социальной активности.
00
Компания Est-a-tet - инвестиции в будущее

В апартаментах премиум-класса более 70% спроса приходится на один комплекс

По данным специалистов отдела аналитики компании Est-a-Tet, сегмент премиальных апартаментов насчитывает 29 проектов общим объемом предложения 211,7 тыс. кв. м, или более 2 тыс. лотов.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: