Структура рынка статусной недвижимости активно меняется в связи с кризисом. На фоне экономических неурядиц эксперты рынка прогнозировали рассредоточение спроса на жилье по двум диаметрально противоположным сегментам — максимально бюджетному и статусному. «Середине» обещали провал.
Со времен этих прогнозов прошел год, и можно смело говорить о том, что они практически полностью сбылись. Действительно, спрос на банальные «серии» очень серьезно упал, причем настолько, что ныне уже не фантастическими выглядят разговоры о возможном приближении полного насыщения рынка. Но сбылась и вторая часть прогноза: спрос на самое дешевое новое жилье продолжает оставаться стабильным, правда, на фоне снижения цен. Нет никакого значимого падения и в сегменте статусной недвижимости, предназначенной для комфортной жизни. Пожалуй, это единственный сегмент рынка, где не отмечается стагнации.
Почему? Ответ на этот вопрос прост — предложение в этом сегменте по-прежнему не превышает сохраняющийся спрос. Более того — по-прежнему ощущается недостаток комфортного статусного жилья, расположенного в удобном и более-менее престижном месте в черте городов.
Впрочем, многие девелоперы уже успели среагировать на веяния рынка и начинают сосредотачивать свою активность на соответствующих проектах, которые продолжают показывать высокую рентабельность и пользуются повышенным спросом по причинам хорошего сочетания эксклюзивности, статусности и удобства. Какие это предложения?
1. Атриумариумы.
Последний тренд на рынке жилой недвижимости — это атриумариумы: квартиры на первых этажах многоэтажных зданий с собственным крыльцом, палисадником и парковкой. Атриумариумы - это нечто похожее на таунхаус, но расположенное там, где таунахаус не может появиться в принципе из-за дороговизны земли. Фактически, именно атриумариумы стали ответом рынка на повышенный спрос на комфортное обособленное жилье.
При этом в последнее время подобное статусное жилье, обособляющее владельца от соседей, стали выбирать не как альтернативу таунхаусам, а целенаправленно. Основная причина — дешевизна содержания в совокупности с полным отсутствием коммунальных проблем. Все коммунальные услуги остаются обычными, городскими, а жилье — своим, собственным. Без общих подъездов, проблем с парковками, шумных соседей и прочих «прелестей» многоквартирных домов.
Ныне именно этот формат риелторы считают наиболее перспективным для больших и средних городов как в плане инвестирования, так и в плане качества жизни: ввиду очень малого количества подобных предложений насыщения спроса на атриумариумы в ближайшие годы не ожидается, что гарантирует рост цен на уже проданные атриумариумы.
2. Дуплексы.
Сблокированные дома из двух обособленных квартир внезапно получили новое прочтение на фоне того, что многие застройщики стали предлагать дуплексы «с полным пансионом», что, фактически, действительно сблизило их с таунхаусами, обслуживаемыми управляющей компанией.
Подобный подход позволил разрушить понимание дуплексов как «недо-домов» и «супер-таунхаусов» и привел к тому, что дуплексы стали рассматриваться как отличный компромисс между комфортом собственного дома и практичностью квартиры: с одной стороны дуплексы в черте города предоставляют вполне городскую «квартирную» беззаботность в плане содержания, а с другой — позволяют насладиться всеми преимуществам собственного дома.
И при всех этих достоинствах дуплексы чаще всего оказываются на порядок дешевле собственного дома аналогичной площади и сопоставимы по цене с квартирами. Ценового парадокса здесь нет, причина в том, что «дуплексная» застройка не требует от застройщика постоянного поддержания гигантского операционного капитала. А это означает, что при прочих равных условиях издержки на строительство дуплекса ныне ниже, чем на возведение квартиры или даже самостоятельного строительства отдельного дома.
3. Таунхаусы.
На рынке статусной недвижимости произошло достаточно революционное событие — таунхаусы начали конкурировать с доминирующими в большинстве регионов клубными домами. Механизм смещения спроса оказался достаточно прост — на фоне насыщения среднего ценового сегмента покупатели статусной недвижимости стали с недоверием относиться к обычным по сути квартирам в «клубниках». Здесь сложилось несколько факторов — это и понижение инвестиционной привлекательности из-за опасения всеобщего спада цен на любые квартиры, и фактически закончившееся достойные земельные участки для строительства клубных домов.
Произошло следующее: клубные дома в последние годы вынужденно мигрировали к окраинам городов ввиду отсутствия свободной земли в более-менее престижных районах. В итоге домигрировали до той черты, когда их «квартирные» преимущества перестали перевешивать неудобства расстояний и, зачастую, соседства с жильем низшей ценовой категории. Статус таких домов не смог подняться.
При этом таунхаусы, построенные на тех же земельных участках, продолжали и продолжают оставаться престижным жильем. Логика здесь простая: чем ближе к престижному району собственный дом, тем он статусней. Таунхаусы здесь оказались крайне к месту, сумев интегрировать в себя престиж отдельного жилья. В результате наиболее дальновидные застройщики отказались от «клубных» планов и перешли на строительство блокированных домов, спрос на которые не падает, а растет.
В итоге ныне впервые за долгие годы на рынке статусной недвижимости сложилась полноценная радиальная градация, полностью отвечающая нормальной концепции городской среды: таунхаусы прочно заняли свою нишу «среднего» статусного жилья, атриумариумы нишу статусного жилья в развитых городских престижных районах, а дуплексы — нишу «дальнего» городского престижного жилья. То есть, благодаря падению ажиотажного спроса на квартиры в бездумных домах-коробках, перекосы рынка выправились сами-собой и каждый тип актуального престижного жилья нашел свое достойное место.
