Строительный колосс на глиняных ножках ипотеки

Источники кризиса в строительной отрасли — в недальновидном, легкомысленном поведении игроков рынка и в отсутствии внятной государственной политики. Так считает генеральный директор ЗАО «ЗЖБИ-4», депутат Новосибирского областного Совета Николай Мочалин

Сегодня, пока аналитики и девелоперы загадывают, когда кризис наконец-то достигнет дна и возобновится рост цен на недвижимость, было бы нелишним непредвзято разобраться в причинах возникшей проблемы. Во многих случаях эти причины затушевываются и не называются прямо. По крайней мере, публично. В этом смысле интервью, данное журналу «Эксперт-Сибирь» Николаем Мочалиным, отличается достаточной прямотой, во многом нелицеприятной как для властей, так и для бизнеса. Однако важность его в том, что здесь представлена позиция производственника, имеющего длительный опыт работы в строительной индустрии. По сути, это взгляд на проблему со стороны опытного практика, способного сравнить текущую ситуацию в отрасли как с советским периодом, так и с «лихими» 1990−ми.

— Николай Андреевич, уже несколько месяцев мы наблюдаем напряженные ожидания среди участников строительного рынка. Много говорят о кризисе, об остановке строек. Как вы охарактеризуете ситуацию в строительстве?

— Стройки действительно встали. Колом. И что интересно, большинство участников рынка делают удивленные лица: дескать, все случилось так внезапно, неожиданно. А когда заходит речь о причинах, то дружно кивают на Америку — она, проклятая, во всем виновата. Только, как говорится, не стоит на зеркало пенять, коли рожа крива. Обвал строительного рынка мы все готовили дружно, сообща и под патронажем правительства. Каждый старался в меру своих сил и возможностей. Закладка фундамента строительного обвала началась не в прошлом году, а лет пять назад, когда на рынок пришли «халявные» ипотечные деньги. А принятие национальной программы по доступному жилью сделало процесс необратимым. Объявленные правила игры влекли всех к одному — урвать как можно больше и как можно быстрее. О последствиях думать не хотел никто. Одураченный народ, заполучив в банках «халявные» деньги, без ума скупал квартиры. Предложение не успевало за спросом. Созданный ажиотаж сделал рынок спекулятивным. Возьмем цифры. С 2005−го по 2008 год цемент подорожал на 350 процентов, металл — на 192 процента, щебень — на 257 процентов, песок — на 280. Следом более чем в два раза повысился в стоимости железобетон.

Рост цен не был мотивированным, он шел вопреки экономическим законам и никак не увязывался с размером издержек. Допустим, повышение цен на энергоносители составило 135 процентов, однако удорожание того же цемента при этом оказалось в три раза выше. Законы экономики и логика здравого смысла были подменены одним примитивным и близоруким правилом: берут — дери! Причина тут, безусловно, одна — жажда прибыли, охватившая всех участников строительного рынка, не только строителей, но и поставщиков материалов, транспортников, энергетиков и так далее. А инвесторы поощряли и подпитывали эту гонку, скупая что попало, даже «полуфабрикат» под самоотделку. Бывало, строители еще только ставили забор вокруг площадки, а покупатели, обгоняя друг друга, уже бежали с деньгами, боясь не успеть. В итоге цены на недвижимость стремительно взлетели вверх. Вот конкретные данные. По отношению к 2004 году цены на жилье выросли так: в 2005 году — в 1,2 раза, в 2006−м — в 1,7 раза, в 2007−м — в 2,3 раза, в 2008−м — в 2,6 раза. Сравните: в прошлом году средняя цена квадратного метра у нас составляла 54–56 тысяч рублей, а средняя зарплата жителя Новосибирской области — 14 тысяч. То есть человеку нужно целый год не пить и не есть, чтобы заработать всего на три квадратных метра. И это без учета платы за кредит!

Цена кредита — отдельный разговор. Банки брали на Западе дешевые кредиты — под три–четыре процента, а потом кредитовали здесь строительство под более высокий процент, в три–четыре раза дороже. За ипотеку тоже драли по 15–17 процентов годовых. Причем подавалось это как величайшее достижение, манна небесная, которая всех осчастливит. Реализацию национального проекта руководство страны видело исключительно в развитии ипотеки. Людей заманивали в банковские ловушки вопреки экономическим расчетам, согласно которым обслужить ипотечный кредит можно при ставке 4–5 процентов, но никак не 15–17. Однако расчеты мало кого интересовали. Покупатель квартиры даже не пытался вникнуть, за что же именно он платит. В договорах он гордо именовался инвестором. А на деле был всего лишь батраком с ...