Темный квадрат

Продавцы квартир должны их продавать, а покупатели - покупать. Пока не поздно. К такому выводу пришли участники круглого стола "Перспективы развития рынка недвижимости ипотечного кредитования в период финансового кризиса" - представители банков, риэлторских и коллекторных агентств, а также строительных компаний.

Снова период застоя?

Риэлторы уже почувствовали, как региональный рынок отреагировал на кризис - предложений продажи много, а покупателей мало. С начала лета рынок в состоянии стагнации. За это время около 30 агентств недвижимости в областном центре прекратили свое существование. Примерно то же самое происходит в других городах области. Но это только начало, говорят специалисты. Если "мелкие" участники рынка не начнут объединяться или их не поглотят более крупные, то работу придется искать и сотрудникам десятков других риэлторских компаний.

Но не все оценивают ситуацию столь пессимистично.

- На мой взгляд, продавцы должны продавать, а не ждать увеличения цен, поскольку они вряд ли пойдут вверх. Покупатели же должны покупать, потому что такого большого выбора на рынке жилья может уже и не случиться, - говорит Татьяна Тихаева. - Рынок должен развиваться, и поэтому объемы ипотечных кредитов не надо искусственно снижать. В нашем агентстве зависло более десятка сделок. Причем у таких клиентов, которым вроде бы вообще нет повода отказывать.

Ожегшись на молоке

В свою очередь застройщики пока не почувствовали сокращения продаж или нехватку средств. По их мнению, операциями с недвижимостью занимается много временщиков-непрофессионалов, которые как раз и потеряли сейчас свою долю рынка, а вот к застройщикам у покупателей стало больше доверия. Тем не менее большинство согласилось с тем, что купля и продажа квартир в городских многоэтажках переживает стадию "заморозки". Однако спрос на земельные участки и коттеджи оживился. По словам руководителей риэлторских агентств, многие сотрудники все лето провели в поле и в лесу, оформляя участки с имеющейся застройкой или под нее.

К череде негативных факторов, которые серьезно повлияли на развитие рынка недвижимости, добавилось ужесточение условий выдачи банками ипотечных кредитов и удлинение сроков их оформления. По мнению участников разговора, такая реакция банков на ситуацию подтверждает правоту пословицы: ожегшись на молоке, поздно дуть на воду.

- Банкам надо было изначально вести такую политику, а не сейчас, когда мы столько говорили о выгоде ипотеки, - заметила руководитель агентства недвижимости Ольга Лысенко. - Сегодня, когда резко увеличиваются процентные ставки, у людей не стало хватать денег на погашение кредита, ведь жилье-то в цене тоже выросло! Поэтому риэлторы переориентируют клиентов либо на более дешевое первичное жилье, либо на вторичный рынок.

Караул, раздевают!

Одной из причин кризиса на жилищном рынке называют и его "перегретость". В Кемерове, например, цены на объекты первичного и вторичного рынка росли семимильными шагами, в отличие от уровня зарплат. Недавний анализ показал, что средняя доступная цена "квадрата" в строящихся домах, пока еще востребованных покупателями, - 40-43 тысячи рублей. Продать дороже уже почти невозможно.

- То, что происходит сегодня с ипотекой, иначе как крахом не назовешь. Она себя изживает, а другие формы по работе с недвижимостью пока не определены, - заявил Александр Федченко. - Например, я пришел в банк решить вопрос по ипотечному кредитованию на семь лет с суммой кредита 7 миллионов рублей. Процентная ставка - 14,2 процента. Но к ним надо добавить еще 4 - за разные страховки. Получается 18. А с другими накрутками и все 20. Кто выдержит такую нагрузку? Выходит, меня как покупателя банки и риэлторы раздевают! По моим подсчетам, за период погашения кредита (в среднем 20-25 лет) оплачивается три, а кое-где уже почти 4 квартиры.

Оказалось, что в наиболее проигрышной ситуации оказались семьи с несовершеннолетними детьми, поскольку банки отказывают им в кредитах, опасаясь невозврата долгов. Понятно, это может повлиять на демографическую ситуацию, ведь новое жилье молодые семьи покупают в расчете на появление второго и третьего ребенка.

Остудить цены

Большинству потенциальных игроков на рынке недвижимости не следует делать опрометчивых шагов, поскольку пока стоимость "первичного" и "вторичного" жилья серьезно переоценена, а доходы семей росли не столь быстро. По мнению участников круглого стола, рынок продолжит "сворачиваться". Кемеровские риэлторы констатируют, что количество сделок по сравнению с прошлым годом упало на 25 процентов, а до конца года процент вырастет до 30.

- Обычно сентябрь отличался большим количеством сделок, а в этом году - глубокий провал, - отметил Ринат Маньянов. - Думаю, негативная ситуация продлится и в 2009 году. Закрытие риэлторских агентств продолжится, потом проблемы могут возникнуть у банков и застройщиков… Дна не видно. Цены на недвижимость будут однозначно падать и уже к марту 2008 года упадут на 30 процентов.

Не все участники круглого стола согласились с этим выводом, но никто не спорил с тем, что строить будут меньше, а выживут те застройщики, которые полагались на свои, а не на заемные средства. Нынешний кризис, в отличие от кризиса 90-х, характерен такой деталью: тогда люди старались быстрее вложить деньги, покупая квартиры и автомобили. А сейчас никто не покупает квартир. Что бы там ни говорили о росте зарплат кузбассовцев, но, по всей видимости, у большинства нет лишних денег, они полностью "отжаты" кредитами и высокими ценами на товары и услуги. Пока средства поднакопятся, пройдет еще несколько лет.

Александр Сусоев