Тонкости покупки квартиры, в которой кто-то живет

Недаром объявления о продаже квартиры особо помечают «Квартира свободна» или «Пустая». Такие объекты продаются быстрее при прочих равных условиях. Но что делать, если вы покупаете квартиру на вторичном рынке, и в ней все еще кто-то живет или остаются чужие вещи? Как заставить продавца «очистить помещение» после сделки?
Для наглядности вот вам история из жизни (рассказана была за чашкой чая одним из ее участников). Одна крупная региональная компания в течение нескольких лет была владельцем корпоративной квартиры в Москве. И тут решила от этого актива избавиться: может, средства понадобились, а может, руководство решило не держать на балансе редко используемую недвижимость. Так или иначе, квартиру продали. Покупатель попался, очевидно, «тертый»: с одной стороны, перед продажей квартиру даже не посмотрел (может, проверил только документы и купил «что угодно» также под корпоративные нужды), а с другой — внес только аванс. Он быстро выяснил, что в купленной квартире проживают некие арендаторы, и повелел помещение очистить, иначе остаток суммы за сделку не отдаст.
Поскольку компания — бывший владелец квартиру никому не сдавала, она отправила своего представителя разобраться с ситуацией и выселить жильцов. Представитель (именно он и является рассказчиком данной истории) обнаружил, что квартира сдана по договору аренды (!), за аренду уплачено авансом за два года, и жильцы выселяться не собираются.
Понятно, что имеет место мошенничество. Скорее всего, один из бывших сотрудников компании скопировал ключи, подделал свидетельство о праве собственности, а может быть, просто нашел «дурачков», которые, снимая квартиру, не проверили документы на нее. Тем не менее квартиру освобождать надо...
Вот несколько вопросов, которые могут заинтересовать стороны при любой сделке купли-продажи, пусть и не осложненной такими обстоятельствами.

Как быть, если квартиру нужно продать, а жильцы не выселяются?
Если договор аренды нарушает арендодатель (то есть срок аренды не подошел к концу, и он желает завершить арендные отношения досрочно), этот момент обычно отражен в договоре найма в разделе «Финансовая ответственность сторон» и «Взаимные гарантии». Так, например: «При досрочном расторжении договора по инициативе наймодателя ...