О чем можно говорить на 22 этаже здания Академии наук, откуда открывается превосходная панорама центра Москвы? Конечно же, о Рязани. Компания «Собор СМ», известная как девелопер Куркино и Олимпийской деревни презентовала вчера свой первый значимый проект в сфере коммерческой недвижимости — торгово-развлекательный центр «На Соборной» в Рязани, официальное открытие которого должно состояться 11 декабря.
Особенности региональных проектов
Еще в средние века центральными объектами города были собор и базар. В наше время изменилось мало что. Комплекс располагается в историческом центре города, на пересечении улиц Соборной и Ленина, в паре кварталов от рязанского Кремля. Для его строительства пришлось расселить целый квартал ветхих домов, что, кстати, оказалось для девелопера весьма накладным. Однако в итоге удалось освободить большую площадку в самом центре города.
Такое местоположение имеет как свои плюсы, так, к сожалению, и минусы. К преимуществам места относится то, что у ТРЦ «На Соборной» сходятся основные городские магистрали. К недостаткам — стандартная для центра города теснота, позволившая обеспечить парковку всего на 200 автомобилей, в то время как даже предварительные расчеты показывают, что среднедневной поток посетителей комплекса составит 10-11 тыс. человек.
Идеология проекта складывается из двух основных составляющих. Первая — создать в центре Рязани нечто вроде собственного ГУМа. Вторая — снабдить его, помимо торговых, рекреационными функциями. Такое совмещение дает региональным проектам возможность окупаемости — даже в сегодняшних непростых финансовых условиях.
Действительно, для регионов торгово-развлекательный центр — нечто необычное. В российской провинции недвижимости подобного формата ранее просто не существовало. Именно поэтому открытие новых комплексов вызывает живейший интерес у населения и дает большой поток посетителей. Прецеденты уже есть — среди них в качестве примеров можно назвать ТРЦ «Горки» в Челябинске, построенный на месте заводских корпусов, или комплексы в Ростове-на-Дону и Краснодаре, известные под брендом «Калинка-Малинка».
Как показывает практика, создание торгово-развлекательных центров в регионах остается привлекательным видом девелопмента даже в условиях финансовой нестабильности. Причем появляться такие объекты могут не только в мегаполисах. Ныне многофункциональный комплекс откроется уже не в городе-миллионнике, а в Рязани, население которой насчитывает около 500 тыс. человек. Однако можно предполагать, что для экономической успешности комплекса хватит и этого.
Новая модель потребления
Традиционная форма торгового центра в городах России — нечто среднее между супермаркетом и крытым рынком. Такого рода объект не предусматривает варианты проведения времени, выходящие рамки приобретения необходимых товаров. Новую модель потребления и призван сделать обычной для жителей Рязани новый объект.
ТРЦ «На Соборной» - сравнительно небольшой, его общая площадь составляет порядка 28,4 тыс. кв. м. Однако вместить в это пространство удалось многое. Здание, несмотря на жесткие ограничения по высоте, связанные с размещением в историческом центре (рост комплекса — 11,8 м).Два нижних отданы под торговлю, якорным арендатором в этой зоне является «Перекресток», в соседстве с которым располагаются знакомые торговые марки. К наиболее дорогим по уровню относятся Chester и «Дикая орхидея». Создатели комплекса изначально стремились не наполнять его брендами, ассоциирующимися с роскошью, основная идея — соответствие потребительским возможностям городского среднего класса.
Два верхних уровня отданы развлечениям. Одна из главных компонент комплекса — большой трехзальный кинотеатр сети Mori Cinema. Для Рязани данный элемент весьма актуален. Современных кинотеатров здесь просто не имеется. В городе функционирует крупный кинотеатр «Дружба» с современным звуком и советским дизайном, несмотря на который на сеансы новых фильмов выстраиваются очереди. Кроме того, время от времени возобновляются ожидания открытия кинотеатра «Виктория», однако они ничем не заканчиваются. Между тем рекреационные потребности у жителей есть (билет в кино стоит 300-400 рублей, у перекупщиков, конечно, дороже).
Помимо похода в кино посетителям комплекса предполагается предложить многофункциональную рекреационную зону. По замыслу создателей комплекса ее составные части должны быть не константными, а трансформируемыми — чтобы периодически предлагать вниманию публики что-либо новое. Кроме того, предполагается создать самостоятельную зону детского отдыха — ее концепция, насколько можно понять, толком пока не разработана.
Отдельного внимания заслуживает четвертый ярус комплекса. Объекты общепита начинаются еще со второго уровня, где дополнением к торговле служит ресторанный дворик и арт-галереи. Однако на четвертом уровне начинают сказываться плюсы местоположения ТРЦ на Соборной. Здесь будут располагаться ресторан, зимний сад и открытая веранда — все с превосходными видами на рязанский Кремль.
Если подытожить, модель проведения времени, которая предлагается жителям Рязани примерно такова. Надо приехать к комплексу и попытаться найти место, где поставить машину. Вообще лучше приезжать на городском транспорте, потому что для собственного места в ближайших окрестностях может и не найтись. Затем начинается уже собственно процесс посещения комплекса. Детей можно оставить играть в специально отведенном для них пространстве, оправившись тем временем за покупками и на просмотр кинофильма. После этого можно подняться в верхний уровень и, радуясь виду на Кремль, с удовольствием закусить. После чего можно и собираться восвояси — день прожит не зря.
ТРЦ в цифрах
Работа над проектом началась примерно три года назад, собственно строительство — в позапрошлом году. В известном смысле комплексу «На Соборной» повезло: все основные вложения пришлись на время, предшествующее кризису, когда рынок коммерческой недвижимости находился в фазе активного развития. Теперь остается управлять недвижимостью и получать доходы от арендаторов.
Не считая вложений в расселение квартала, инвестиции в создание ТРЦ «На Соборной» составили порядка 42 млн долл. (примерно половина — кредит Сбербанка, остальное — собственные средства девелопера).
В настоящее время заполненность объекта арендаторами составляет порядка 65%. Средняя ставка аренды — 500-600 долл. за кв. м в год, не включая НДС и эксплуатационных расходов, а плановый срок окупаемости — от 7 лет. Заполнить комплекс целиком предполагается к весне будущего года. И наверно, такой план можно считать вполне реалистичным — как ни странно, вне российских мегаполисов кризисные явления в экономике заметны не так ярко и, что важно, не являются стрессовым фактором для населения в такой же мере, как в больших городах. Кстати, местные ритейлеры, не практикующие кредитных поставок товара и фактически ведущих бизнес через наличные расчеты какого-либо кризиса вообще не заметили. Насколько его сможет не заметить ТРЦ «На Соборной», покажет только время. Как говорят представители компании «Собор СМ», «давайте встретимся летом, тогда многое станет гораздо более понятным».
Комментарии
(0)#