Сегодня 10:14
Новости органов власти

Покупатели недвижимости в элитных жилых комплексах могут пострадать не меньше, чем те, кто позволит себе лишь жильё экономкласса. А учитывая высокую стоимость квартир сегмента «премиум», цена каждого подобного «сюрприза» может быть очень велика. Палитра неприятностей разнообразна и не ограничивается кривыми стенами, которые вряд ли будут неожиданностью для покупателя. Да и, честно говоря, исправить кривизну не так уж сложно – вопрос лишь в толщине слоя штукатурки. Мы выделили три основные проблемы, подстерегающие новосёла, а заодно попытались ответить на вопрос, можно ли застраховаться от их появления и что делать, в случае если страховка не сработала.

Проблема первая: отложенное новоселье.

Первая неприятность, с которой сталкиваются покупатели жилья в новостройках, в том числе и премиальных проектов, довольно тривиальна – задержка сдачи дома в эксплуатацию. Например, квартиры в элитном жилом комплексе «Афанасьевский», по словам директора департамента розничных продаж группы ПСН Екатерины Тейн, начали продаваться еще в 2004 году, но вскоре проект был заморожен и строительство возобновилось лишь через несколько лет.

В неприятную ситуацию попали и дольщики проекта Sky House. В кризис девелопер этого комплекса компания MCG обанкротилась, а строительство было заморожено. И только в начале года появилась информация, что реализацией проекта займётся новый застройщик – «Москапстрой».

Что делать? По словам руководителя аналитического центра ОАО «ОПИН» Дениса Бобкова, сегодня 214-ФЗ является основным документом, регулирующим заключение сделок на первичном рынке, причем как с жильём, так и с апартаментами. Согласно ему продавать нежилые помещения по договору долевого участия можно, но в отличие от жилья необязательно. Поэтому в более выигрышном положении находятся те покупатели, кто выбрал комплекс, продающийся по 214-ФЗ.
В соответствии с этим законом если квартира полностью оплачена, а застройщик затянул строительство, например, на год, то покупатель может рассчитывать на взыскание процентов на внесённую застройщику сумму в размере 2/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день возврата денежных средств (на текущий момент ставка составляет 8,25%). Проценты при этом начисляются со дня внесения денежных средств в счёт цены договора до дня их возврата покупателю.

Так, например, при стоимости квартиры 20 млн рублей покупатель может истребовать с ­застройщика за один год просрочки 20 млн х 8,25% x 2/300 х 365 дней = 4,015 млн рублей. Впрочем, так оптимистично всё выглядит только в теории. На практике же, добавляет эксперт, суд редко обязывает застройщика выплачивать сумму процентов в полном объёме, поскольку считает её необоснованно завышенной. Реально же покупатель может рассчитывать лишь примерно на половину.

Проблема вторая: придётся доплатить.

Следующий момент связан с доплатой за дополнительные метры. При приобретении квартиры в новостройке подписывается договор, в котором обычно есть пункт, что если фактическая площадь жилья по окончании строительства будет больше проектной, покупателю придётся доплатить за лишние метры. А если меньше – соответственно, застройщик возвращает ему переплату. Насколько велико может быть отклонение в этих в документах, не указывается, но, как правило, оно составляет 2–3 кв. метра. И если говорить об элитном сегменте Москвы, то в таком случае покупателю приходится доплачивать около 50–70 тыс. долларов.

Однако, как замечают риэлторы, нередки случаи, когда фактическая площадь после обмера квартиры сотрудниками БТИ превышает проектную на 10 – 15 кв. метров. Так, по словам риэлтора, пожелавшего остаться неназванным, в одной из квартир проекта «Итальянский квартал» разница между проектной и фактической площадью составила 12 кв. метров. И в этом случае доплата уже доходит до 150–200 тыс. долларов, что весьма существенно для любого бюджета. Конечно, дорогое жильё покупают далеко не бедные люди, однако стоит учесть, что им ещё предстоит затратная стадия ремонта.

 

Что делать? Самое неприятное, что де-юре правда на стороне застройщика: ведь пункт о доплате есть, а её размер в договоре не прописан. Директор департамента элитных новостроек компании «Усадьба» Наталья Немчанинова замечает, что договориться всё-таки можно, и о таких прецедентах известно. В любом проекте можно найти упущения, которые прописаны в инвестиционном договоре. Это может быть и задержка сроков строительства, и его качество, и неготовность входных групп.

Когда недочёты в работе застройщика найдены, покупатель получает возможность с ним поторговаться – мол, мы закрываем глаза на эти недочёты, а вы уменьшаете нам размер доплаты. Как правило, замечает эксперт, застройщики идут на мировую ещё в досудебной стадии, но чтобы найти эти недочёты, нужен хороший юрист.

«Когда выяснилось, что нам придётся доплатить около 60 тыс. долларов, это стало неприятным сюрпризом, – рассказала «МИР&DOM» Елена Викулова, купившая три года назад квартиру в одном из жилых комплексов в центре столицы. – Мы решили побороться за эти деньги, наняли юриста, сделали экспертизу. Несмотря на то что дом у нас очень хороший, выяснилось, что некоторые нарушения застройщик всё же допустил. В итоге сэкономили почти 30 тыс. долларов, более того, все выявленные недостатки были устранены, что избавило нас от гораздо больших проблем в перспективе».

Проблема третья: отсутствие инфраструктуры.

Ещё одна проблема связана с отсутствием обещанной девелопером инфраструктуры. Так, например, застройщик «Юниформстрой» при реализации квартир в ЖК Green Hills обещал будущим жильцам, что в составе будет и вся необходимая инфраструктура: фитнес-центр с бассейном, кафе, магазин и т.д. Жилой комплекс был построен в 2005 году, однако за это время, по словам Натальи Немчаниновой, там открылся только детский клуб, а об остальных объектах застройщик благополучно забыл. Это причиняет жильцам серьёзные неудобства, ведь Green Hills расположен в своеобразном анклаве Андреевской набережной, довольно далеко от городской инфраструктуры. В непосредственной близости от комплекса только Андреевский мужской монастырь да здание президиума РАН, с двух остальных сторон объекты инфраструктуры отсекают Москва-река и ТТК.

 

Как заметил коммерческий директор компании Capital Group Алексей Белоусов, далеко не всегда стопроцентная реализация заявленной инфраструктуры комплекса зависит исключительно от девелопера. Часто у застройщиков есть с операторами услуг предварительные договорённости, которые, однако, не всегда существуют без финансовых обязательств. Так, операторы принимают участие в проектах только в качестве консультантов, тогда как от начала разработки концепта до ввода проекта в эксплуатацию и заселения проходит порядка пяти лет. «А за этот срок у оператора такого узкого и специфичного рынка, как фитнес-услуги, могут измениться планы, – подытожил Алексей Белоусов, – например, в связи с открытием рядом клуба конкурирующей сети». Поэтому в данном случае стоит рассчитывать лишь на порядочность застройщика, заранее понимая, что свои обязательства он может и не выполнить. Ну а если наличие фитнес-клуба в собственном доме для кого-то принципиально, имеет смысл подыс­кать проект на более поздней стадии реализации – тогда неожиданностей будет меньше.

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!

Авторы:

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Сделайте свой дом теплым - котикам понравится

Новая эра теплоизоляции: чем термоплита RAFINAD выделяется среди стандартных утеплителей?

Постоянный рост стоимости электричества и повышение требований к энергоэффективности зданий смещает фокус с низкой цены на оптимальное соотношение — в том числе эксплуатационных характеристик и долговечности.
00
NF Group

С начала 2025 года средневзвешенная ставка аренды на недвижимость формата light industrial в Москве выросла на 8%

В первом полугодии 2025 г. арендные ставки на недвижимость формата light industrial кл. А в Московском регионе достигли 13 900 руб за квм/год. Средневзвешенная стоимость покупки увеличилась на 17%, составив 125 700 руб за квм без НДС.
00
IBC Real Estate, логотип

Высокий спрос на площади в технопарках формата Light Industrial при минимальном объеме свободных площадей

Спрос на аренду современных производственных объектов в Москве стремительно растет, особенно со стороны высокотехнологичных промышленных компаний.
00
Метриум Групп, логотип компании

Число небоскребов комфорт-класса в Москве выросло в два раза за пять лет

Квартиры и апартаменты от 30 этажа сегодня продаются в 38 проектах на рынке массовых новостроек Москвы, за пять лет показатель вырос на 112%. «Квадрат» высотных предложений стандарт- и комфорт-класса за это время подорожал на 94%.
10
3-й Нижнелихоборский пр-д, влд. 5, стр. 1, САО, Тимирязевский

В Тимирязевском районе началось строительство жилого комплекса по программе реновации

На 3-м Нижнелихоборском проезде строится жилой комплекс по программе реновации общей площадью более 17 тысяч квадратных метров. Он будет состоять из двух корпусов на 190 квартир. Предполагаемый срок сдачи - 2026 год.
00
Реновация. Градостроительный план земельного участка на улице Генерала Глаголева (земельный участок 1)

16 домов построят в Хорошево-Мневниках для программы реновации

В Северо-Западном административном округе на территории более 14 гектаров построят 16 домов. Общая площадь квартир превысит 241 тысячу квадратных метров. Новостройки возведут в том числе на месте старых домов, включенных в программу реновации.
00
Росреестр

Как получить землю для ИЖС с помощью сервисов НСПД и оформить жилой дом?

С введением в эксплуатацию цифровой платформы «Национальная система пространственных данных» Росреестр существенно упростил процесс выбора и оформления земли и согласования размещения индивидуального жилого дома - подробнее...
00
Бизнес-центр OPUS ул Дербеневская

В бизнес-центре на Дербеневской улице начался монтаж фасадных модулей

На строительной площадке бизнес-центра OPUS в Даниловском районе Москвы стартовали работы по установке модульных фасадных блоков. Общая площадь объекта составляет 34,5 тысячи квадратных метров. Девелопер — компания PIONEER.
00
Благоустройство территории жилого комплекса в ÁLIA

Началось благоустройство территории жилого комплекса в районе ÁLIA на северо-западе столицы

Девелопер Asterus приступил к работам по благоустройству территории возле корпусов третьей очереди жилого комплекса в районе Покровское-Стрешнево на части участка бывшего Тушинского аэродрома (жилой район ÁLIA).
00
ЖК Переделкино Ближнее, корпуса 1 и 2

В Рассказовке началось строительство двух корпусов на 917 квартир

В Новомосковском административном округе началось возведение двух корпусов в составе жилого комплекса «Переделкино Ближнее». Девелопером выступает Инвестиционная группа АБСОЛЮТ. Сдать объекты планируется в 2028 году.
00
БЦ iCITY, ул Ермакова Роща

Бизнес-центр из двух башен введен в Москва-Сити

В Пресненском районе введен в эксплуатацию второй, заключительный этап строительства бизнес-центра iCITY, девелопер MR Group. Объекту, ставшему частью деловой застройки Москва-Сити, присвоен почтовый адрес: ул Ермакова Роща, д 1, стр 1.
00
Департамент города Москвы по конкурентной политике, логотип ведомства

Пять коммерческих помещений в ВАО выставили на городские торги

Объекты расположены на первых этажах и в подвалах и имеют отдельный вход с улицы. Площади от 62,3 до 1240,3 квадратного метра, расположены в районах Измайлово, Сокольники, Ивановское, Соколиная Гора и Вешняки.
00
Встреча представителей арендатора и арендодателя на сдаче-приемке помещения

Улучшил помешение, но получил претензии от собственника. Что делать?

Даже если арендодатель сначала говорит: «Делайте, как хотите», он может предъявить счёт при съезде. Особенно если арендатор делал всё на свой лад и без письменного согласия. Рассказываем, как избежать лишних расходов.
00
На строительной площадке на одном из этажей новостройки строитель при помощи лебедки поднимает ящик на высоту

Рычажная лебедка как подъемное устройство: когда она заменяет таль

Традиционно для вертикального подъема используется таль, а рычажная лебедка ассоциируется с тяговыми операциями. Однако в ряде случаев именно рычажная модель оказывается более удобной и даже способна заменить таль, особенно при монтажных и выездных работах, где важна мобильность.
00
Утепление балкона / uteplenie balkona Пример утепления

Утепление балкона

Использовать балкон как место хранения ненужных вещей уже давно не актуально. Гораздо функциональнее утеплить его и обустроить дополнительное пространство: зону отдыха, оранжерею или рабочее место.
Или войти с помощью: