УК: извне объективнее

Спрос на услуги управления на рынке недвижимости заметно вырос. Собственники и девелоперы начинают понимать, что услуги управляющих компаний являются двигателем бизнеса, но при выборе между внутренней и внешней УК возникают определенные сомнения.

Что и как
Привлечение внешней УК- это шанс гораздо выгоднее реализовать объект, нежели при помощи внутренней УК, повысить его доходность. Поэтому все чаще игроки рынка коммерческой недвижимости прибегают к услугам сторонних УК. «Если вы инвестор и для вас вложения в недвижимость являются одним из бизнесов, то логичнее привлекать стороннюю УК», - говорит Георгий Найденов, директор управления недвижимостью Colliers International Property Management.
Опираясь на мировой опыт, очевидно, что наличие опыта профессионального управления привлекает больше финансовых потоков к объекту недвижимости, что является преимуществом внешней УК перед внутренней. По мнению Светланы Бородиной, менеджера по развитию бизнеса отдела управления недвижимостью, офисные здания и торговые центры CB Richard Ellis, плюсами профессиональной УК являются интегрированный подход к управлению и эксплуатации, финансы и отчетность, маркетинг и взаимодействие с арендаторами. Также способность создавать команду под проект и оптимизировать затраты. «Наше неоспоримое преимущество также - наличие глобальной платформы и способность адаптировать зарубежный опыт на локальном уровне. Клиент уделяет больше времени своему основному бизнесу и получает стабильный доход», - поясняет эксперт.
«Если расчетные стоимости услуг собственной УК не сопоставимы с рынком, эффективным будет пригласить ряд известных УК, провести технический аудит объекта и, на основании предложенных вариантов, выбрать достойное предложение. Риски снизятся, если четко прописаны ответственность УК, а также цели и задачи в рамках договорных отношений с собственником, при контроле процессов со стороны собственника (отчетность и т.п.)», - объясняет Александр Артюхов, руководитель департамента коммерческой недвижимости руководитель департамента коммерческой недвижимости технопарк Nagatino i-Land.
Директор компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Юрий Тараненко уверен, что управление внешней компанией за счет большего количества объектов и опыта может оказаться более профессиональным и эффективным, чем управление внутренней.
«В любом случае, все расходы, связанные с управлением, оплачивает арендатор отдельными платежами, по принципу «open book», т.е. за фактически оказанные услуги, а потому вопрос конкурентоспособности объекта напрямую зависит от качества и стоимости управления объектом для арендаторов. Если объект один и не является профильным бизнесом для собственника, то, конечно, выгоднее привлечь внешнюю УК», - говорит он.
Аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин говорит, что внешние сетевые УК могут предоставить конкурентоспособные условия и высокое качество услуг.
При работе с внешними УК прежде всего ставятся вопросы доверия и контроля. Торул Генден, начальник отдела управления торговой недвижимостью Jones Lang LaSalle, говорит, что в связи с этим какое-то время уходит на отлаживание взаимодействия сторон. Однако, в дальнейшем, при правильной постановке процессов и прозрачности финансовых результатов, данные трудности нивелируются.
Торул Генден считает, что очевидным преимуществом является то, что при работе с компанией полного цикла у владельца объекта всегда будет больше инструментов для повышения его капитализации и инвестиционной привлекательности.
«В первую очередь плюс - это репутация и опыт, которые нарабатываются годами. Собственники объектов в России очень осторожны в ...