Украинска нерухомiсть: завжди в цiне

У автора этих строк есть традиция каждый год в начале мая ездить в исторические города Украины. Последние опыты показывают интересную тенденцию: украинская столица, мать городов русских, переживает инвестиционный бум. Исторически здесь существовали только два сегмента жилой недвижимости — очень дорогой и предельно демократичный. Ныне здесь активно развивается уровень бизнес-класса.

Для Киева это весьма показательно. Дело в том, что в местной экономике, если выражаться совсем просто, не было промежуточного уровня потребления. Человек скромного достатка мог вести соответствующий образ жизни. Тот же, кто хотел ощущать себя на более высоком социальном уровне, сталкивался с тем, что это требует несообразно более серьезных расходов. Примерно так же было и с рынком недвижимости.

У киевских новостроек бизнес-класса есть несколько интересных черт, отличающих его от московского. В Российской столице топ-классом считаются клубные дома, в то время как высокие башни традиционно принято относить к домам бизнес-класса или класса «бизнес+». В Киеве немного иначе. Высокий башнеобразный дом «Дельфин» считается топовым объектом рынка. Невысокие дома имеют право на существование в сегменте топ-класса только при уникальности местоположения, присущей, например, клубному дому, окна которого выходят непосредственно на Софийский собор.

В то же время создатели многих новых домов не всегда гонятся за высотностью. Один из примечательных примеров — новостройка по улице Антоновича (Горького), 131. В этом доме будет всего 13 этажей. Ценовой уровень предложения достаточно скромен — от 16000 гривен за кв. м (примерно 3500 по курсу обмена наличных долларов). Судя по поведению рынка в последние год-два, к моменту, когда апартаменты будут готовы к заселению, стоимость их станет иной, то есть можно рассматривать спекулятивный сценарий инвестиций.

Впрочем, вариантов с относительно небольшим бюджетом здесь немного. Типовая планировка предусматривает единственную на каждом этаже однокомнатную квартиру, причем площадью 56,7 кв. м. И единственную на этаж двушку, но в ней уже около 100 метров. Все остальное — 3- и 4-комнатные квартиры размером 130-167 кв. м (есть и более крупные, двухуровневые квартиры в верхних этажах, это такая вип-вариация, данную недвижимость мы как инвестиционную не анализируем). Однако даже при таких метражах бюджет покупки интересен: стоимость метра в доме бизнес-класса здесь заведомо меньше, чем в самой демократичной московской новостройки, которая к тому же вряд ли существенно вырастет в ближайшие годы в цене.

Типичный пример киевского бизнес-класса, не обладающего особыми амбициями — новый 16-17-этажный дом на Бориспольской улице, 6. Это не центр столицы — район представляет своего рода город в городе, где сосредоточен ряд производств. Тем не менее здесь решулярно появляются башенные краны и новые дома бизнес-класса, которые уже стали составной частью панорамы, открывающиеся гостям города, прибывающим в украинскую столицу поездом.

В доме по Бориспольской ул., 6, площадь однушек начинается от 39,5 кв. м, цена метра в них — 9500 гривен (менее 2100 долл. за метр), то есть бюджет покупки начинается от 81,7 тыс. долл. Максимум цены — 3-комнатные квартиры площадью 103,7 кв. м, которые предлагаются по 8500 гривен за метр, что в совокупности составит 192 тыс. долл., что примерно соответствует стоимости московской двушки в типовом доме в спальном окраинном районе. Стоит отдельно заметить, что киевские застройщики позволяют себе некоторого рода вежливость, разделяя срок сдачи дома и заселения. В данном случае сдавать дом предполагается в 4 квартале этого года, а передавать его покупателям под заселение — в первом квартале 2009-го.

Что весьма любопытно, вокруг украинской столицы (напрашивается аналогия с ближним Подмосковьем) тоже появляются предложения в домах, которые по категории не являются предложениями эконом-класса. К примеру, в киевском пригороде Боярка (примерно 10-15 км от города на юго-запад) в настоящее время продаются квартиры в новом доме, сдать который в эксплуатацию планируется в начале июля этого года. Это невысокое здание, в котором всего 6-8 этажей, имеет минусы местоположения. Часть фасадов выходит на север. Однако проектировщикам, кажется удалось свести на нет минусы площадки. Однокомнатные квартиры односторонние, все варианты выходят окнами на южную или иные стороны, все остальные квартиры двусторонние. Площади квартир — от 43 до 119 кв. м, цена — 6500 гривен за метр. Иначе говоря, приобрести квартиру в киевском предместье можно за сумму от 61 тыс. долл.

При этом существенно, что предместья украинской столицы обладают вполне неплохими перспективами роста — такой сценарий повторяется во всех мегаполисах, где сначала идет в рост жилье в городе, а затем к нему начинает приближаться по ценовому уровню жилье в предместьях. Вряд ли киевские предместья окажутся каким-то исключением. Правда у киевского бизнес-класса есть одна особенность: его еще не обнаружили как удачную площадку размещения средств многие внешние инвесторы.