Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Вариантов улучшения жилищных условий множество. Выбор конкретного из них зависит от исходных условий и конечной цели клиента. Причем это не обязательно увеличение площади жилья. Возможно, речь идет о смене неблагоприятного района на более привлекательный или о переезде из коммуналки в пусть крошечную, но отдельную студию.

Рассмотрим наиболее типичные ситуации улучшения условий жизни.

Вырваться из «коммуны»

Редко кто может себе позволить поменять комнату в коммуналке на многокомнатные апартаменты. Есть, конечно, вариант продать ее (по сведениям Центра исследований и аналитики Группы компний «Бюллетень Недвижимости», средняя стоимость комнаты в Петербурге сейчас составляет 1,5 млн руб.), взять небольшой кредит и купить квартиру в другом городе. Например, в Великом Новгороде можно приобрести «брежневскую» трехкомнатную квартиру всего за 2 млн руб.

Или, возможно, у вас огромная комната в малонаселенной квартире в «золотом треугольнике» Петербурга. Она может стоить до 3 млн руб., и, доплатив кредитными средствами (или из собственных накоплений), вы купите двух- или трехкомнатную квартиру в новостройке. Скромная «двушка» обойдется в 3,5-4,5 млн руб., «трешка» – в 4-5 млн.

Но это не типичные случаи. Обычно жители коммуналок рады получить хотя бы однокомнатную квартиру или квартиру-студию. Причем студия может оказаться даже меньше по площади, чем продаваемая комната. Главный ее плюс для покупателя – то, что это отдельная квартира, где не нужно ждать очереди в санузел, пока его занимает сосед, и делить кухню с другими жильцами.

Если продать комнату за 1,5 млн руб., то студия – самый доступный вариант. На первичном рынке можно найти квартиры по 1,5-2,5 млн. То есть если повезет, то можно обойтись и без доплаты. Или вложить в строящееся жилье основную часть средств, а остаток погасить в рассрочку. Чаще всего она у застройщиков действует до сдачи объекта в эксплуатацию.

Купить «однушку» в новостройке можно по ценам от 2,5 млн руб., но такие расценки – большая редкость, и рассчитывать на подобную дешевизну можно только в объектах на самом начальном этапе строительства.

На вторичном рынке цены на однокомнатные квартиры начинаются примерно от 3 млн руб., значит, придется брать довольно большой кредит. «Коммунальщики», как правило, люди с не очень большими доходами, так что получить от банка одобрение на кредит свыше 1 млн руб. для многих –задача нереальная.

Некоторые банки кредитуют покупку комнат в коммуналке. Этот вариант для тех, кому отдельное жилье не по карману, и улучшение жилищных условий для них означает хотя бы увеличение своей жилплощади в коммуналке. Например, есть одна комната, а хотелось бы приобрести еще одну-две.

Или в коммуналке вам принадлежат все комнаты, кроме одной. Выкупив ее, вы станете полным хозяином квартиры. Для таких случаев банки предлагают особые условия кредитования: более низкие процентные ставки, чем для приобретения комнаты в первом варианте (от 11%), минимальный первоначальный взнос (от 10%), длительная рассрочка (до 30 лет). Банку интереснее кредитовать такого клиента, так как в залог он получает квартиру целиком, а это более ликвидный объект, чем комната.

Комната «на вырост»

Самый распространенный вариант – когда однокомнатную квартиру требуется поменять на двухкомнатную (реже – трехкомнатную). Причем можно обойтись без доплаты, если вы, к примеру, живете в престижном Московском или Центральном районе и готовы перебраться в Красногвардейский или Невский. Однокомнатные квартиры в центре стоят подчас дороже, чем «двушки» на рабочей окраине. Средняя стоимость «квадрата» на Московском проспекте 116 тыс. руб., а возле метро «Елизаровская» – 83,3 тыс. руб. (сведения Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»). Самая плохонькая «однушка» в районе Парка Победы стоит не меньше 3 млн руб., а на улице Цимбалина за те же деньги можно купить небольшую «двушку».

Но это вариант для тех, кому важно не место проживания, а площадь квартиры. Если же вы хотите остаться в своем районе или поменять его на нечто похожее по уровню престижности, то доплата за «наращение» одной комнаты составит около 1-2 млн руб.

Для кого-то улучшение условий, наоборот, означает переезд квартиры из неблагоприятного района (с плохой экологией или транспортной доступностью) в более привлекательный. Тогда в условиях задачи с Московским проспектом и улицей Цимбалина нужно поменять «дано» на «доказать». То есть из двухкомнатной хрущевки от «Елизаровской» требуется переехать в однокомнатную брежневку у «Парка Победы». Чем выше уровень притязаний, тем больше будет разница для доплаты за комфорт.

Зачет по «первичке»

Можно существенно расширить жилплощадь, не сильно увеличивая при этом затраты. Речь идет о продаже своего жилья и покупке квартиры в строящемся доме. По словам генерального директора «Первого ипотечного агентства» Максима Ельцова, это один из самых распространенных вариантов использования небольших ипотечных кредитов. Взяв 1-2 млн руб. в банке и продав свою квартиру, люди покупают жилье в новостройке, где квадратный метр дешевле, что позволяет приобрести таких «квадратов» немного больше, чем было в старой квартире.

Правда, при этом варианте нужно знать, где вы будете жить, пока не построят ваш дом. Причем к официально объявленной застройщиком дате его сдачи нужно прибавить как минимум полгода. Даже если он не задержит введение дома в эксплуатацию, все равно, прежде чем въехать, вам придется дождаться получения ключей, оформления прав собственности, сделать в квартире ремонт (если она покупалась без отделки).

Некоторые застройщики предлагают специальный продукт – взаимозачет, когда клиенту не требуется самому продавать квартиру – строительная компания принимает ее в зачет части стоимость жилья в новостройке. Как рассказала ведущий специалист департамента вторичной недвижимости ООО «НДВ СПб» Алина Жукова, вначале человек должен определиться с будущей квартирой в новостройке исходя из своих требований к расположению объекта, срокам сдачи, стоимости. Затем нужно обратиться к специалисту по взаимозачету, который оценит то жилье, что он собирается продать. Алина Жукова подчеркнула, что квартира будет продана не по заниженной, а по рыночной стоимости. Если не получается продать объект по стоимости вновь приобретаемого жилья, то выбираются различные схемы доплаты. Это ипотека и беспроцентные рассрочки. После чего компания заключает договор купли-продажи, и продает объект.

На это время бронируется квартира в новостройке, которую клиент хочет приобрести. «Главное достоинство взаимозачета – это то, что на время продажи жилья за клиентом закрепляется тот объект, который он уже выбрал. Кроме того, в договоре фиксируются стоимости продаваемой и приобретаемой квартир», – пояснила она.

По взаимозачету наиболее выгодно приобретать жилье эконом-класса, квартиры-студии в зачет комнат в коммуналках. Также этот способ подходит для тех, кто хочет переехать в новое жилье из хрущевок.

Предвиденные затраты

Помимо затрат на покупку собственно жилья нужно быть готовым раскошелиться на расходы по оформлению сделки, услуги риэлтора (если вы прибегаете к его помощи), аренду сейфовой ячейки в банке.

Расходы по оформлению сделки включают в себя оплату нотариальной пошлины за регистрацию договора купли-продажи (но это не обязательно, если вы заключаете договор купли-продажи в простой письменной форме), а также оплату пошлины за государственную регистрацию сделки Росреестром. Нотариальная пошлина составляет 1% от стоимости объекта недвижимости, указанной в договоре купли-продажи. Государственная пошлина за регистрацию сделки – 1 тыс. руб.

Банковскую ячейку обычно арендуют на три недели. Расценки составляют от 15 руб. в сутки. Правда, обычно банки предпочитают заключать договор сразу на месяц, тогда за весь срок придется заплатить от 500 руб.

Услуги риэлтора обычно стоят 5-10% от суммы сделки. То есть если вы приобретаете квартиру за 3 млн руб., то приготовьтесь выложить за риэлторское сопровождение 300 тысяч.

Оценить, сколько времени у вас уйдет на весь процесс продажи, обмена, оформления сделки, очень трудно. В идеале, если вы устанавливаете реальную цену на продаваемое жилье и не слишком капризны в выборе квартиры, в которой хотели бы справить новоселье, на поиск покупателя на вашу квартиру и объекта, куда вы переедете из нее, уходит около месяца. В течение недели готовится сделка, которая проводится в один день. Если это встречная покупка, то есть ваш покупатель, как и вы, продает свое жилье, чтобы купить другое, подписание его договора купли-продажи и вашего риэлторы стараются провести одновременно. На регистрацию сделки, как правило, требуется две недели (максимальный срок – месяц).

Если же цена вашей недвижимости завышена или у вас слишком жесткие требования к приобретаемой квартире (например, только на пятом этаже в кирпичном доме на определенной улице), да вдобавок жилье покупается в кредит, то определить время, когда наступит долгожданное улучшение жилищных условий, невозможно.

Аренда с обменом

В Петербурге примерно 80% жилья приватизировано, и описанные варианты – именно для них. Но «красиво жить» хотят не только собственники квартир, а и соцнаниматели. У них, правда, выбор небогат. Можно поменять имеющееся жилье на большее – доплатить за дополнительные метры или переехать в менее престижный район (или менее престижный дом – скажем, из старого фонда в хрущевку). Таких сделок на рынке крайне мало, но они есть, отмечают риэлторы. Операция не быстрая, так как количество вариантов обмена невелико, к тому же требуется переоформлять договоры социального найма с одного лица на другое.

Другой способ – попытаться добиться улучшения условий с помощью городских жилищных программ, встав в жилищную очередь. Скажем сразу: этот путь малореальный, потому что средств на социальные выплаты для таких целей у государства очень мало, а желающих их получить – тьма.

Одна из последних новаций властей в сфере поддержки очередников – коммерческий наем. По словам заместителя директора ГУ «Горжилобмен» Надежды Березуевой, такая возможность появилась у петербуржцев с 1 июля 2011 года, когда в силу вступил закон, позволяющий горожанам арендовать дешевые квартиры у Смольного. Он предусматривает, что граждане, которые стоят на очереди по улучшению жилищных условий, могут претендовать на получение помещения в коммерческую аренду. Плата за съем такого помещения в несколько раз ниже, чем рыночная. Чтобы получить квартиру в коммерческую аренду, претендент должен покинуть жилищную очередь. При этом у него остается и та квартира, которой он пользовался до этого, и та, которую он будет снимать по коммерческим расценкам. Одинокому очереднику полагается не более 33 кв. м жилья, семейным – по 18 кв. м на каждого члена семьи. Договор коммерческой аренды заключают на пять лет.

Правда, жилья под коммерческий наем пока у города не слишком много: в этом году для этих целей выделено лишь около полутора тысяч квартир.

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00

Мебель из массива на заказ

На протяжении столетий деревянная мебель преобладала практически в каждом интерьере. Исключение составляли разве что апартаменты монархов и приближенной к ним элиты. В их покоях можно было увидеть не только дерево, но и слоновую кость, золото, серебро и даже хрусталь. Со временем многое изменилось. Для массового производства мебели стали применять не древесину, а альтернативные материалы, в частности, ЛДСП, ДВП и МДФ.
00

Виды промышленных котлов

Промышленное оборудование отличается по большинству критериев и свойств от того, что используется в домашних условиях. Поэтому купить котел для промышленных целей бывает также непросто. Необходимо учитывать виды, особенности, эффективность оборудования.
00

Посудомоечная машина станет лучшим другом для любой хозяйки

Только представьте, как после большого и шумного застолья, которое вы организовывали последние несколько дней, весь день стояли у плиты, накрывали стол и убирали дом, к вам приходит специально обученный человек и перемывает за вас всю посуду. Наверное, об этом когда-либо мечтала каждая женщина.
00

Комплексная система безопасности обеспечит полноценную защиту предприятия

Каждая организация в своей деятельности сталкивается с такими рисками, как утечка коммерческой тайны, кража материальных ценностей, возникновение чрезвычайных ситуаций и угроза жизни и здоровью сотрудников. Предотвратить возникновение этих ситуаций призвана комплексная система безопасности, которая включает в себя ряд составляющих.
00

Пластиковая карта для повседневной жизни

В современном мире становится все меньше места наличным средствам, и все больше людей выбирают пользование пластиковой банковской картой. Такой вариант хранения и использования денег не только очень удобен, но и гораздо безопаснее для самого ее владельца.
00

Техника с интеллектом – уже не будущее, а настоящее

Еще несколько лет назад ученые заявляли что, робот с искусственным интеллектом – это лишь теория, которой никогда не суждено стать материей. Однако современные разработчики таки достигли успеха в этой отрасли, и по примеру сущности некоторых животных и человека начали разрабатывать различные модели роботов, которые не просто могу делать определенные вещи, но и в будущем будут полезными человеку.
00

Театр «Современник» будет отреставрирован

О том, что планируется комплексная реставрация здания театра «Современник», сообщил председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев. На время выполнения работ спектакли будут перенесены во Дворец на Яузе.
00

Реставрации ожидает усадьба купцов Абрикосовых

Разыскивается инвестор, который возьмет на себя ответственность провести реставрацию дореволюционной усадьбы крупнейших производителей сладостей в Российской империи – купцов Абрикосовых. Объект расположен в Потаповском переулке.
00

Одобрено строительство 37,5 млн кв. м жилья в Москве

Как сообщил глава Департамента градостроительной политики Москвы Сергей Лёвкин, в этом году Департаментом одобрено строительство более чем 37 млн квадратных метров недвижимости, среди которых почти 22 млн – жилье.
00

Ищете лучшие окна из дерева? Они здесь!

Лучшие окна для жилого дома или квартиры – деревянные. Они превосходят любые другие оконные конструкции по долговечности, тепло- и звукоизоляции, надёжности и эстетическим характеристикам. Выбор деревянных окон на рынке достаточно обширен, и как же сделать выбор?
00

ЖК «Литвиново Сити» – собственное жилье в Подмосковье по доступным ценам

ГТ ТЭС «Трубино» – один из лидирующих застройщиков Подмосковья, который с 2011 г. реализует проекты в области возведения зданий коммерческого и многоквартирного назначения. В настоящий момент число успешно завершенных и безупречно функционирующих объектов превышает отметку в четыре десятка.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: