Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
Сегодня 15:02
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 14:11
Жизнь
Сегодня 13:50
Материалы и оборудование
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Вариантов улучшения жилищных условий множество. Выбор конкретного из них зависит от исходных условий и конечной цели клиента. Причем это не обязательно увеличение площади жилья. Возможно, речь идет о смене неблагоприятного района на более привлекательный или о переезде из коммуналки в пусть крошечную, но отдельную студию.

Рассмотрим наиболее типичные ситуации улучшения условий жизни.

Вырваться из «коммуны»

Редко кто может себе позволить поменять комнату в коммуналке на многокомнатные апартаменты. Есть, конечно, вариант продать ее (по сведениям Центра исследований и аналитики Группы компний «Бюллетень Недвижимости», средняя стоимость комнаты в Петербурге сейчас составляет 1,5 млн руб.), взять небольшой кредит и купить квартиру в другом городе. Например, в Великом Новгороде можно приобрести «брежневскую» трехкомнатную квартиру всего за 2 млн руб.

Или, возможно, у вас огромная комната в малонаселенной квартире в «золотом треугольнике» Петербурга. Она может стоить до 3 млн руб., и, доплатив кредитными средствами (или из собственных накоплений), вы купите двух- или трехкомнатную квартиру в новостройке. Скромная «двушка» обойдется в 3,5-4,5 млн руб., «трешка» – в 4-5 млн.

Но это не типичные случаи. Обычно жители коммуналок рады получить хотя бы однокомнатную квартиру или квартиру-студию. Причем студия может оказаться даже меньше по площади, чем продаваемая комната. Главный ее плюс для покупателя – то, что это отдельная квартира, где не нужно ждать очереди в санузел, пока его занимает сосед, и делить кухню с другими жильцами.

Если продать комнату за 1,5 млн руб., то студия – самый доступный вариант. На первичном рынке можно найти квартиры по 1,5-2,5 млн. То есть если повезет, то можно обойтись и без доплаты. Или вложить в строящееся жилье основную часть средств, а остаток погасить в рассрочку. Чаще всего она у застройщиков действует до сдачи объекта в эксплуатацию.

Купить «однушку» в новостройке можно по ценам от 2,5 млн руб., но такие расценки – большая редкость, и рассчитывать на подобную дешевизну можно только в объектах на самом начальном этапе строительства.

На вторичном рынке цены на однокомнатные квартиры начинаются примерно от 3 млн руб., значит, придется брать довольно большой кредит. «Коммунальщики», как правило, люди с не очень большими доходами, так что получить от банка одобрение на кредит свыше 1 млн руб. для многих –задача нереальная.

Некоторые банки кредитуют покупку комнат в коммуналке. Этот вариант для тех, кому отдельное жилье не по карману, и улучшение жилищных условий для них означает хотя бы увеличение своей жилплощади в коммуналке. Например, есть одна комната, а хотелось бы приобрести еще одну-две.

Или в коммуналке вам принадлежат все комнаты, кроме одной. Выкупив ее, вы станете полным хозяином квартиры. Для таких случаев банки предлагают особые условия кредитования: более низкие процентные ставки, чем для приобретения комнаты в первом варианте (от 11%), минимальный первоначальный взнос (от 10%), длительная рассрочка (до 30 лет). Банку интереснее кредитовать такого клиента, так как в залог он получает квартиру целиком, а это более ликвидный объект, чем комната.

Комната «на вырост»

Самый распространенный вариант – когда однокомнатную квартиру требуется поменять на двухкомнатную (реже – трехкомнатную). Причем можно обойтись без доплаты, если вы, к примеру, живете в престижном Московском или Центральном районе и готовы перебраться в Красногвардейский или Невский. Однокомнатные квартиры в центре стоят подчас дороже, чем «двушки» на рабочей окраине. Средняя стоимость «квадрата» на Московском проспекте 116 тыс. руб., а возле метро «Елизаровская» – 83,3 тыс. руб. (сведения Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»). Самая плохонькая «однушка» в районе Парка Победы стоит не меньше 3 млн руб., а на улице Цимбалина за те же деньги можно купить небольшую «двушку».

Но это вариант для тех, кому важно не место проживания, а площадь квартиры. Если же вы хотите остаться в своем районе или поменять его на нечто похожее по уровню престижности, то доплата за «наращение» одной комнаты составит около 1-2 млн руб.

Для кого-то улучшение условий, наоборот, означает переезд квартиры из неблагоприятного района (с плохой экологией или транспортной доступностью) в более привлекательный. Тогда в условиях задачи с Московским проспектом и улицей Цимбалина нужно поменять «дано» на «доказать». То есть из двухкомнатной хрущевки от «Елизаровской» требуется переехать в однокомнатную брежневку у «Парка Победы». Чем выше уровень притязаний, тем больше будет разница для доплаты за комфорт.

Зачет по «первичке»

Можно существенно расширить жилплощадь, не сильно увеличивая при этом затраты. Речь идет о продаже своего жилья и покупке квартиры в строящемся доме. По словам генерального директора «Первого ипотечного агентства» Максима Ельцова, это один из самых распространенных вариантов использования небольших ипотечных кредитов. Взяв 1-2 млн руб. в банке и продав свою квартиру, люди покупают жилье в новостройке, где квадратный метр дешевле, что позволяет приобрести таких «квадратов» немного больше, чем было в старой квартире.

Правда, при этом варианте нужно знать, где вы будете жить, пока не построят ваш дом. Причем к официально объявленной застройщиком дате его сдачи нужно прибавить как минимум полгода. Даже если он не задержит введение дома в эксплуатацию, все равно, прежде чем въехать, вам придется дождаться получения ключей, оформления прав собственности, сделать в квартире ремонт (если она покупалась без отделки).

Некоторые застройщики предлагают специальный продукт – взаимозачет, когда клиенту не требуется самому продавать квартиру – строительная компания принимает ее в зачет части стоимость жилья в новостройке. Как рассказала ведущий специалист департамента вторичной недвижимости ООО «НДВ СПб» Алина Жукова, вначале человек должен определиться с будущей квартирой в новостройке исходя из своих требований к расположению объекта, срокам сдачи, стоимости. Затем нужно обратиться к специалисту по взаимозачету, который оценит то жилье, что он собирается продать. Алина Жукова подчеркнула, что квартира будет продана не по заниженной, а по рыночной стоимости. Если не получается продать объект по стоимости вновь приобретаемого жилья, то выбираются различные схемы доплаты. Это ипотека и беспроцентные рассрочки. После чего компания заключает договор купли-продажи, и продает объект.

На это время бронируется квартира в новостройке, которую клиент хочет приобрести. «Главное достоинство взаимозачета – это то, что на время продажи жилья за клиентом закрепляется тот объект, который он уже выбрал. Кроме того, в договоре фиксируются стоимости продаваемой и приобретаемой квартир», – пояснила она.

По взаимозачету наиболее выгодно приобретать жилье эконом-класса, квартиры-студии в зачет комнат в коммуналках. Также этот способ подходит для тех, кто хочет переехать в новое жилье из хрущевок.

Предвиденные затраты

Помимо затрат на покупку собственно жилья нужно быть готовым раскошелиться на расходы по оформлению сделки, услуги риэлтора (если вы прибегаете к его помощи), аренду сейфовой ячейки в банке.

Расходы по оформлению сделки включают в себя оплату нотариальной пошлины за регистрацию договора купли-продажи (но это не обязательно, если вы заключаете договор купли-продажи в простой письменной форме), а также оплату пошлины за государственную регистрацию сделки Росреестром. Нотариальная пошлина составляет 1% от стоимости объекта недвижимости, указанной в договоре купли-продажи. Государственная пошлина за регистрацию сделки – 1 тыс. руб.

Банковскую ячейку обычно арендуют на три недели. Расценки составляют от 15 руб. в сутки. Правда, обычно банки предпочитают заключать договор сразу на месяц, тогда за весь срок придется заплатить от 500 руб.

Услуги риэлтора обычно стоят 5-10% от суммы сделки. То есть если вы приобретаете квартиру за 3 млн руб., то приготовьтесь выложить за риэлторское сопровождение 300 тысяч.

Оценить, сколько времени у вас уйдет на весь процесс продажи, обмена, оформления сделки, очень трудно. В идеале, если вы устанавливаете реальную цену на продаваемое жилье и не слишком капризны в выборе квартиры, в которой хотели бы справить новоселье, на поиск покупателя на вашу квартиру и объекта, куда вы переедете из нее, уходит около месяца. В течение недели готовится сделка, которая проводится в один день. Если это встречная покупка, то есть ваш покупатель, как и вы, продает свое жилье, чтобы купить другое, подписание его договора купли-продажи и вашего риэлторы стараются провести одновременно. На регистрацию сделки, как правило, требуется две недели (максимальный срок – месяц).

Если же цена вашей недвижимости завышена или у вас слишком жесткие требования к приобретаемой квартире (например, только на пятом этаже в кирпичном доме на определенной улице), да вдобавок жилье покупается в кредит, то определить время, когда наступит долгожданное улучшение жилищных условий, невозможно.

Аренда с обменом

В Петербурге примерно 80% жилья приватизировано, и описанные варианты – именно для них. Но «красиво жить» хотят не только собственники квартир, а и соцнаниматели. У них, правда, выбор небогат. Можно поменять имеющееся жилье на большее – доплатить за дополнительные метры или переехать в менее престижный район (или менее престижный дом – скажем, из старого фонда в хрущевку). Таких сделок на рынке крайне мало, но они есть, отмечают риэлторы. Операция не быстрая, так как количество вариантов обмена невелико, к тому же требуется переоформлять договоры социального найма с одного лица на другое.

Другой способ – попытаться добиться улучшения условий с помощью городских жилищных программ, встав в жилищную очередь. Скажем сразу: этот путь малореальный, потому что средств на социальные выплаты для таких целей у государства очень мало, а желающих их получить – тьма.

Одна из последних новаций властей в сфере поддержки очередников – коммерческий наем. По словам заместителя директора ГУ «Горжилобмен» Надежды Березуевой, такая возможность появилась у петербуржцев с 1 июля 2011 года, когда в силу вступил закон, позволяющий горожанам арендовать дешевые квартиры у Смольного. Он предусматривает, что граждане, которые стоят на очереди по улучшению жилищных условий, могут претендовать на получение помещения в коммерческую аренду. Плата за съем такого помещения в несколько раз ниже, чем рыночная. Чтобы получить квартиру в коммерческую аренду, претендент должен покинуть жилищную очередь. При этом у него остается и та квартира, которой он пользовался до этого, и та, которую он будет снимать по коммерческим расценкам. Одинокому очереднику полагается не более 33 кв. м жилья, семейным – по 18 кв. м на каждого члена семьи. Договор коммерческой аренды заключают на пять лет.

Правда, жилья под коммерческий наем пока у города не слишком много: в этом году для этих целей выделено лишь около полутора тысяч квартир.

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
«Курьерист» - служба экспресс доставки

«Курьерист» - услуги курьеров стали еще более доступными

«Курьерист» изменила тарифы на свои услуги, благодаря чему сотрудничество с компанией для клиентов стало более выгодным. Благодаря внедрению более эффективной системы организации труда удалось разнообразить услуги и добиться снижения их себестоимости.
00

Как вылечить алкоголизм?

Зачастую серьезная алкогольная зависимость не проходит даже после медикаментозного курса или кодирования. Такие методы только на время избавляют человека от пагубной привычки, не оставляя ему альтернативы расслабиться.
00

Спрос на двух- и трехкомнатные квартиры в Новой Москве растет

Владимир Жидкин, глава Департамента развития новых территорий, рассказал о том, что застройщики в ТиНАО обратили внимание на новую тенденцию: спрос на двух- и трехкомнатные квартиры стал расти.
00

Международная школа-кампус «Летово» будет открыта в 2018 году

Владимир Жидкин, глава Департамента развития новых территорий, сообщил о том, что к октябрю 2018 года планируется завершить строительство первой очереди Международной школы-кампуса «Летово».
00

Мосгосстройнадзор проверил ход работ на строительной площадке ЖК «Испанские кварталы»

Олег Антосенко, глава Мосгосстройнадзора, сообщил, что специалисты ведомства совместно с экспертами ГБУ «Центр экспертиз, исследований и испытаний в строительстве», провели проверку на строительной площадке ЖК «Испанские кварталы». Для проверки использовались мощности выездных лабораторий.
00

В Хорошёво-Мневники построят жилой комплекс с детским садом и подземной стоянкой

Валерий Леонов, глава Москомэкспертизы, сообщил о том, что Комитет по ценовой политике в строительстве и госэкспертизе проектов согласовал проектную документацию для возведения нового жилого комплекса в Хорошёво-Мневники (СЗАО).
00
Дом мечты в рассрочку

Приобретайте недвижимость в рассрочку и оцените все преимущества такой финансовой операции

Далеко не каждый человек в современном мире обладает необходимой суммой для моментального приобретения собственной недвижимости. Люди предпочитают более простые и выгодные для них пути.
00
Фундамент для частного дома

Для строений на неустойчивых грунтах лучше выбрать фундамент на ж/б сваях

Технология строительства с использованием забивных железобетонных свай широко применяется сегодня не только в многоэтажном, но и в частном строительстве. Такой вариант является одним из самых экономически целесообразных, к тому же подходит буквально для всех типов зданий: кирпичных, деревянных, каменных и т.д.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: