Скачать программу
01.07.2022
Новости органов власти
01.07.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Вариантов улучшения жилищных условий множество. Выбор конкретного из них зависит от исходных условий и конечной цели клиента. Причем это не обязательно увеличение площади жилья. Возможно, речь идет о смене неблагоприятного района на более привлекательный или о переезде из коммуналки в пусть крошечную, но отдельную студию.

Рассмотрим наиболее типичные ситуации улучшения условий жизни.

Вырваться из «коммуны»

Редко кто может себе позволить поменять комнату в коммуналке на многокомнатные апартаменты. Есть, конечно, вариант продать ее (по сведениям Центра исследований и аналитики Группы компний «Бюллетень Недвижимости», средняя стоимость комнаты в Петербурге сейчас составляет 1,5 млн руб.), взять небольшой кредит и купить квартиру в другом городе. Например, в Великом Новгороде можно приобрести «брежневскую» трехкомнатную квартиру всего за 2 млн руб.

Или, возможно, у вас огромная комната в малонаселенной квартире в «золотом треугольнике» Петербурга. Она может стоить до 3 млн руб., и, доплатив кредитными средствами (или из собственных накоплений), вы купите двух- или трехкомнатную квартиру в новостройке. Скромная «двушка» обойдется в 3,5-4,5 млн руб., «трешка» – в 4-5 млн.

Но это не типичные случаи. Обычно жители коммуналок рады получить хотя бы однокомнатную квартиру или квартиру-студию. Причем студия может оказаться даже меньше по площади, чем продаваемая комната. Главный ее плюс для покупателя – то, что это отдельная квартира, где не нужно ждать очереди в санузел, пока его занимает сосед, и делить кухню с другими жильцами.

Если продать комнату за 1,5 млн руб., то студия – самый доступный вариант. На первичном рынке можно найти квартиры по 1,5-2,5 млн. То есть если повезет, то можно обойтись и без доплаты. Или вложить в строящееся жилье основную часть средств, а остаток погасить в рассрочку. Чаще всего она у застройщиков действует до сдачи объекта в эксплуатацию.

Купить «однушку» в новостройке можно по ценам от 2,5 млн руб., но такие расценки – большая редкость, и рассчитывать на подобную дешевизну можно только в объектах на самом начальном этапе строительства.

На вторичном рынке цены на однокомнатные квартиры начинаются примерно от 3 млн руб., значит, придется брать довольно большой кредит. «Коммунальщики», как правило, люди с не очень большими доходами, так что получить от банка одобрение на кредит свыше 1 млн руб. для многих –задача нереальная.

Некоторые банки кредитуют покупку комнат в коммуналке. Этот вариант для тех, кому отдельное жилье не по карману, и улучшение жилищных условий для них означает хотя бы увеличение своей жилплощади в коммуналке. Например, есть одна комната, а хотелось бы приобрести еще одну-две.

Или в коммуналке вам принадлежат все комнаты, кроме одной. Выкупив ее, вы станете полным хозяином квартиры. Для таких случаев банки предлагают особые условия кредитования: более низкие процентные ставки, чем для приобретения комнаты в первом варианте (от 11%), минимальный первоначальный взнос (от 10%), длительная рассрочка (до 30 лет). Банку интереснее кредитовать такого клиента, так как в залог он получает квартиру целиком, а это более ликвидный объект, чем комната.

Комната «на вырост»

Самый распространенный вариант – когда однокомнатную квартиру требуется поменять на двухкомнатную (реже – трехкомнатную). Причем можно обойтись без доплаты, если вы, к примеру, живете в престижном Московском или Центральном районе и готовы перебраться в Красногвардейский или Невский. Однокомнатные квартиры в центре стоят подчас дороже, чем «двушки» на рабочей окраине. Средняя стоимость «квадрата» на Московском проспекте 116 тыс. руб., а возле метро «Елизаровская» – 83,3 тыс. руб. (сведения Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»). Самая плохонькая «однушка» в районе Парка Победы стоит не меньше 3 млн руб., а на улице Цимбалина за те же деньги можно купить небольшую «двушку».

Но это вариант для тех, кому важно не место проживания, а площадь квартиры. Если же вы хотите остаться в своем районе или поменять его на нечто похожее по уровню престижности, то доплата за «наращение» одной комнаты составит около 1-2 млн руб.

Для кого-то улучшение условий, наоборот, означает переезд квартиры из неблагоприятного района (с плохой экологией или транспортной доступностью) в более привлекательный. Тогда в условиях задачи с Московским проспектом и улицей Цимбалина нужно поменять «дано» на «доказать». То есть из двухкомнатной хрущевки от «Елизаровской» требуется переехать в однокомнатную брежневку у «Парка Победы». Чем выше уровень притязаний, тем больше будет разница для доплаты за комфорт.

Зачет по «первичке»

Можно существенно расширить жилплощадь, не сильно увеличивая при этом затраты. Речь идет о продаже своего жилья и покупке квартиры в строящемся доме. По словам генерального директора «Первого ипотечного агентства» Максима Ельцова, это один из самых распространенных вариантов использования небольших ипотечных кредитов. Взяв 1-2 млн руб. в банке и продав свою квартиру, люди покупают жилье в новостройке, где квадратный метр дешевле, что позволяет приобрести таких «квадратов» немного больше, чем было в старой квартире.

Правда, при этом варианте нужно знать, где вы будете жить, пока не построят ваш дом. Причем к официально объявленной застройщиком дате его сдачи нужно прибавить как минимум полгода. Даже если он не задержит введение дома в эксплуатацию, все равно, прежде чем въехать, вам придется дождаться получения ключей, оформления прав собственности, сделать в квартире ремонт (если она покупалась без отделки).

Некоторые застройщики предлагают специальный продукт – взаимозачет, когда клиенту не требуется самому продавать квартиру – строительная компания принимает ее в зачет части стоимость жилья в новостройке. Как рассказала ведущий специалист департамента вторичной недвижимости ООО «НДВ СПб» Алина Жукова, вначале человек должен определиться с будущей квартирой в новостройке исходя из своих требований к расположению объекта, срокам сдачи, стоимости. Затем нужно обратиться к специалисту по взаимозачету, который оценит то жилье, что он собирается продать. Алина Жукова подчеркнула, что квартира будет продана не по заниженной, а по рыночной стоимости. Если не получается продать объект по стоимости вновь приобретаемого жилья, то выбираются различные схемы доплаты. Это ипотека и беспроцентные рассрочки. После чего компания заключает договор купли-продажи, и продает объект.

На это время бронируется квартира в новостройке, которую клиент хочет приобрести. «Главное достоинство взаимозачета – это то, что на время продажи жилья за клиентом закрепляется тот объект, который он уже выбрал. Кроме того, в договоре фиксируются стоимости продаваемой и приобретаемой квартир», – пояснила она.

По взаимозачету наиболее выгодно приобретать жилье эконом-класса, квартиры-студии в зачет комнат в коммуналках. Также этот способ подходит для тех, кто хочет переехать в новое жилье из хрущевок.

Предвиденные затраты

Помимо затрат на покупку собственно жилья нужно быть готовым раскошелиться на расходы по оформлению сделки, услуги риэлтора (если вы прибегаете к его помощи), аренду сейфовой ячейки в банке.

Расходы по оформлению сделки включают в себя оплату нотариальной пошлины за регистрацию договора купли-продажи (но это не обязательно, если вы заключаете договор купли-продажи в простой письменной форме), а также оплату пошлины за государственную регистрацию сделки Росреестром. Нотариальная пошлина составляет 1% от стоимости объекта недвижимости, указанной в договоре купли-продажи. Государственная пошлина за регистрацию сделки – 1 тыс. руб.

Банковскую ячейку обычно арендуют на три недели. Расценки составляют от 15 руб. в сутки. Правда, обычно банки предпочитают заключать договор сразу на месяц, тогда за весь срок придется заплатить от 500 руб.

Услуги риэлтора обычно стоят 5-10% от суммы сделки. То есть если вы приобретаете квартиру за 3 млн руб., то приготовьтесь выложить за риэлторское сопровождение 300 тысяч.

Оценить, сколько времени у вас уйдет на весь процесс продажи, обмена, оформления сделки, очень трудно. В идеале, если вы устанавливаете реальную цену на продаваемое жилье и не слишком капризны в выборе квартиры, в которой хотели бы справить новоселье, на поиск покупателя на вашу квартиру и объекта, куда вы переедете из нее, уходит около месяца. В течение недели готовится сделка, которая проводится в один день. Если это встречная покупка, то есть ваш покупатель, как и вы, продает свое жилье, чтобы купить другое, подписание его договора купли-продажи и вашего риэлторы стараются провести одновременно. На регистрацию сделки, как правило, требуется две недели (максимальный срок – месяц).

Если же цена вашей недвижимости завышена или у вас слишком жесткие требования к приобретаемой квартире (например, только на пятом этаже в кирпичном доме на определенной улице), да вдобавок жилье покупается в кредит, то определить время, когда наступит долгожданное улучшение жилищных условий, невозможно.

Аренда с обменом

В Петербурге примерно 80% жилья приватизировано, и описанные варианты – именно для них. Но «красиво жить» хотят не только собственники квартир, а и соцнаниматели. У них, правда, выбор небогат. Можно поменять имеющееся жилье на большее – доплатить за дополнительные метры или переехать в менее престижный район (или менее престижный дом – скажем, из старого фонда в хрущевку). Таких сделок на рынке крайне мало, но они есть, отмечают риэлторы. Операция не быстрая, так как количество вариантов обмена невелико, к тому же требуется переоформлять договоры социального найма с одного лица на другое.

Другой способ – попытаться добиться улучшения условий с помощью городских жилищных программ, встав в жилищную очередь. Скажем сразу: этот путь малореальный, потому что средств на социальные выплаты для таких целей у государства очень мало, а желающих их получить – тьма.

Одна из последних новаций властей в сфере поддержки очередников – коммерческий наем. По словам заместителя директора ГУ «Горжилобмен» Надежды Березуевой, такая возможность появилась у петербуржцев с 1 июля 2011 года, когда в силу вступил закон, позволяющий горожанам арендовать дешевые квартиры у Смольного. Он предусматривает, что граждане, которые стоят на очереди по улучшению жилищных условий, могут претендовать на получение помещения в коммерческую аренду. Плата за съем такого помещения в несколько раз ниже, чем рыночная. Чтобы получить квартиру в коммерческую аренду, претендент должен покинуть жилищную очередь. При этом у него остается и та квартира, которой он пользовался до этого, и та, которую он будет снимать по коммерческим расценкам. Одинокому очереднику полагается не более 33 кв. м жилья, семейным – по 18 кв. м на каждого члена семьи. Договор коммерческой аренды заключают на пять лет.

Правда, жилья под коммерческий наем пока у города не слишком много: в этом году для этих целей выделено лишь около полутора тысяч квартир.

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
ФНС лого

Где может вести деятельность предпринимателей при применении АУСН

Если ИП состоит на налоговом учете по месту жительства физ. лица на территории регионов, включенных в эксперимент по введению АУСН, то он вправе применять этот режим при работе в других субъектах РФ.
00
ФНС лого

В четырех регионах запускается автоматизированная упрощенная система налогообложения

1 июля 2022 г. в четырех субъектах РФ (Москва, Московская область, Калужская область, Республика Татарстан) введен новый специальный налоговый режим «Автоматизированная упрощенная система налогообложения», или АУСН.
00
Минцифры России: Более 1 тыс. новых компаний вошли в реестр для льготной ИТ-ипотеки

Более 1 тыс. новых компаний вошли в реестр для льготной ИТ-ипотеки

В актуализированном реестре — более 10 тыс. компаний. Чтобы попасть в этот перечень, организация должна быть аккредитована Минцифры и получать налоговые льготы.
00
Комплекс Экономической политики и имущественно-земельных отношений правительства Москвы

Почти 8 тысяч рабочих мест появятся в ТиНАО благодаря масштабным инвестиционным проектам

По итогам реализации масштабных инвестиционных проектов (МаИП) в ТиНАО построят пять промышленных объектов общей площадью свыше 300 тысяч квадратных метров.
00
Компания Est-a-tet - инвестиции в будущее

В новостройках Москвы – рекорд нового предложения

В Est-a-Tet подсчитали, что новое предложение 2 квартала 2022 года на первичном рынке — максимальное с начала 2020 года. За апрель-июнь в столице появилось в продаже 427,3 тысячи кв. метров нового жилья.
00
Центр управления городским имуществом лого

Высоколиквидный лот в ЦАО на торгах от города

Лот расположен по адресу улица Пятницкая, дом 53/18, строение 4. Его площадь – 191,8 кв. м, начальная цена составляет 23 млн рублей. Торги состоятся 13 июля, заявки на участие торгов принимаются до 6 июля.
00
ЖК «Скандинавия» дом 35.1

ГК «А101» выводит в продажу 683 квартиры в ЖК «Скандинавия»

ГК «А101» объявляет о старте продаж квартир в домах 35.1 и 36.2 в центральной части жилого комплекса «Скандинавия». Рядом Бутовский лесопарк и будущая станция метро «Потапово».
00
ЖК MYPRIORITY Basmanny

ГК «Гранель» выбрала подрядчика на разработку дизайн-концепции освещения фасадов ЖК MYPRIORITY Basmanny

Дизайн-концепцию освещения фасадов ЖК MYPRIORITY Basmanny разработает компания L1 GROUP. Проект возводится в Басманном районе Москвы, рядом с метро «Бауманская», МГТУ им. Баумана и набережной реки Яузы.
00
Исследование «Устойчивое строительство зданий: мировые тренды и перспективы для России»

ДОМ.РФ и Национальный Центр ГЧП  оценили потенциал «зеленого» строительства жилья при соответствующей сертификации

Создание российской системы «зелёной» сертификации зданий позволит сформировать новые подходы к строительству жилья в стране с использованием энергоэффективных технологий и экологических принципов.
00
Центр управления городским имуществом лого

Город представил инвесторам новые лоты на роуд-шоу

Лоты, расположенные в семи округах Москвы, показали инвесторам на роуд-шоу «Участвовать в торгах от города выгодно - и точка: объекты недвижимости для расширения бизнеса».
00
Проект пешеходного моста через Нагатинский затон

«Ривер Парк Коломенское»: Соединяя берега – в Нагатинском Затоне появится пешеходный мост

Власти Москвы утвердили проект пешеходного моста в районе Нагатинский Затон. Он соединит территорию городского квартала «Ривер Парк Коломенское» и будущий крупный транспортно-пересадочный узел.
00
Нагорная улица, владение 5А, дом по реновации

В Котловке началось строительство жилого дома по программе реновации

В районе Котловка по адресу: Нагорная улица, владение 5А началось строительство жилого дома для переселения по программе реновации. Дом рассчитан на 188 квартир.
00
Knight Frank, логотип

Элитка в Сочи окончательно ушла в отрыв от Москвы

В настоящее время в Сочи за условный миллион долларов можно приобрести всего 23 квм элитного жилья, в Москве – 39 квм, а в Петербурге – 100 квм.
Или войти с помощью: