В 2021 году в России введен рекордный объем новых торговых площадей за пять лет – более 900 тыс. кв. м

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги 2021 года на рынке торговой недвижимости России. Согласно исследованию, общий объем предложения качественных торговых площадей в стране к концу прошлого года составил 29,96 млн кв. м, две трети из которых приходятся на региональный рынок.

В 2021 году зафиксирован максимальный объем ввода в эксплуатацию новых площадей за последние пять лет: в целом по России было введено 35 торговых центров общей арендопригодной площадью 901,8 тыс. кв. м, что на 49,3% и 3,6% выше показателя 2020 и 2019 гг. соответственно.

В региональных городах (за исключением Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга) реализовано более половины торговых центров, заявленных к открытию, – 18 объектов суммарной арендопригодной площадью 515,8 тыс. кв. м (+126,2% и +7,8% по сравнению с показателями 2020 и 2019 гг.).  

Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Russia:

«На данный момент многие региональные города России находятся в условиях жестких ограничений: локдаун, QR-коды при входе в магазины, приостановка бизнеса операторов досугового профиля, что существенно влияет на работу торговых центров. Снижение трафика арендаторов и потеря товарооборота влияет на темпы новых открытий, спрос игроков рынка на ТЦ.  Поэтому сегодня накладываемые ограничительные меры являются одним из ключевых сдерживающих факторов для развития региональных рынков торговых центров».

Московская область

По итогам 2021 года общее предложение качественных торговых площадей в Московской области пополнилось одним новым объектом – ТЦ «Пятачок» (GLA 3,1 тыс. кв. м), что является минимальным показателем за последние 10 лет.

Анализ рынка торговой недвижимости Московской области, 2021 г.

Основные показатели	Значение
Общее предложение действующих объектов, млн м² (GBA/GLA)	2,80/1,75
Введено в эксплуатацию в 2021 г. (GBA/GLA), тыс. м²	5,0/3,1
Планируется к вводу в эксплуатацию в 2022 г. (площадь общая/арендуемая), тыс. м²	190,98/115,49
Обеспеченность качественными торговыми площадями, кв. м/1 000 чел.	227
Справочно: г. Москва – обеспеченность качественными торговыми площадями, м2/1 000 чел.	569

Фактически только треть из заявленных к открытию в 2021 году торговых центров введена в эксплуатацию. В связи с пандемией коронавирусной инфекции 78,7% заявленного на 2021 год объема было перенесено. Однако поскольку объекты находятся в высокой степени готовности, их выход на рынок ожидается в ближайшие пять лет.

По-прежнему рынок торговой недвижимости Московской области формируют торговые центры районного и микрорайонного формата, которые ориентированы на потребителей в пешеходной доступности. Однако стоит отметить, что на удалении более 30 км от Москвы (в третьем поясе) функционирует большое количество торговых объектов, которые не относятся к качественному предложению.

Кроме того, в зависимости от удаления от Москвы меняется уровень и формат представленных торговых сетей: в ближнем поясе присутствуют практически все федеральные и международные операторы. По мере отдаленности от столицы состав арендаторов все больше представлен российскими федеральными сетями и ретейлерами, работающими в сегменте «ниже среднего».

Россия

В целом по России было введено 35 торговых центров общей арендопригодной площадью 901,8 тыс. кв. м, что на 49,3% и 3,6% выше показателя 2020 и 2019 гг. соответственно. В региональных городах России (за исключением Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга) реализовано более половины торговых центров, заявленных к открытию, – 18 объектов суммарной арендопригодной площадью 515,8 тыс. кв. м (+126,2% и +7,8% по сравнению с показателями 2020 и 2019 гг.). Результат отложенных прошлогодних планов повлиял на новое предложение 2021 года, особенно это ощущается за пределами двух столиц. Так, пять крупных ТЦ (площадью от 40 тыс. кв. м GLA), реализованных в 2021 году, являются переносами 2019-2020 гг.

Анализ рынка торговой недвижимости России, 2021 г.

Основные показатели	Значение
Общее предложение действующих объектов в России (площадь общая/арендуемая), млн м²	50,14/29,96
Общее предложение действующих объектов в региональных городах* (площадь общая/арендуемая), млн м²	28,82/17,94
Введено в эксплуатацию в 2021 г. в региональных городах* (площадь общая/арендуемая), тыс. м²	918,66/515,78
Планируется к вводу в эксплуатацию в региональных городах* в 2022 г. (площадь общая/арендуемая), тыс. м²	527,50/282,63

* Без учета Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга

Динамика прироста предложения торговой недвижимости, 2011-2022 гг., тыс. кв. м   

Стоит отметить, что средняя площадь нового торгового центра в 2021 году увеличилась на 13% относительно 2020 года и составила 25,8 тыс. кв. м, но по-прежнему остается в диапазоне площадей, характерном для торгового центра районного масштаба. Увеличение произошло за счет открытия нескольких объектов – самого крупного торгового центра Пермской области «Планета» (GLA 83,0 тыс. кв. м), ТРЦ «Рамус Молл» (GLA 78,0 тыс. кв. м) в Нижнекамске и ТРЦ VEER MALL (GLA 76,0 тыс. кв. м) в Екатеринбурге. Поскольку на рынок вышли объекты, спроектированные несколько лет назад, тренд на увеличение средней площади носит временный характер: уже сегодня половина строящихся в регионах объектов с запланированной датой открытия в 2022 году являются торговыми центрами микрорайонного и районного формата.

Торговые центры региональных городов России, введенные в эксплуатацию в 2021 году

Федеральный округ	Город	Название	GBA	GLA
ПФО	Пермь	Планета	150 000	83 000
ПФО	Нижнекамск	Рамус Молл	120 000	78 000
УФО	Екатеринбург	VEER MALL	167 000	76 000
СКФО	Грозный	Грозный Молл	132 000	59 000
ПФО	Киров	Макси	55 000	45 000
ПФО	Нижний Новгород	Океанис (бывш. Акватика)	46 800	31 876
УФО	Нефтеюганск	Рандеву (бывш. Energy Mall)	42 500	27 600
ДФО	Владивосток	Море	26 813	16 000
ДФО	Южно-Сахалинск	Аллея (II очередь)	20 000	15 000
СФО	Улан-Удэ	FORUM (II очередь)	36 550	14 500
УФО	Нефтеюганск	Оранжерея	20 000	14 000
ЦФО	Тамбов	Рио (II очередь)	28 000	12 900
ЮФО	Новороссийск	Черноморский	15 000	10 000
СФО	Кемерово	Проспект	12 000	8 400
СЗФО	Калининград	Z-форт	26 000	8 300
СЗФО	Петрозаводск	Ягуар	10 000	8 000
ПФО	Пермь	Спешиlove (II очередь)	7 000	5 000
ПФО	Казань	Птичий рынок	4 000	3 200

География предложения осталась прежней: 2/3 рынка качественных торговых площадей представлены в региональных городах (GBA 28,8 млн кв. м/ GLA 17,9 млн кв. м).

Распределение нового предложения по городам открытий, 2021 год

Структура предложения качественных торговых площадей в России

Лидером России по вводу нового предложения в 2021 году является ЦФО (введено GLA 375,6 тыс. кв. м, или 42% от общего объема), на втором месте – ПФО (введено 246,1 тыс. кв. м, или 27%), на третьем – УФО (введено GLA 117, 6 тыс. кв. м, или 13%). Примечательно, что СКФО вошел в рейтинг топ-5 и занял четвертое место (59,0 тыс. кв. м или 7%) благодаря открытию первого крупного ТРЦ в регионе – ТРЦ «Грозный Молл».

Распределение нового предложения по федеральным округам России, тыс. кв. м

Пятерка лидеров среди городов-миллионников в России по показателю обеспеченности качественными торговыми площадями за год не изменилась. Пятый год подряд Самара традиционно является лидером среди региональных городов-миллионников (765 кв. м на 1 000 жителей). При этом последнее открытие крупного объекта в городе – ТЦ «Эль Рио» (GLA 53 тыс. кв. м) – состоялось в IV квартале 2019 года, что в совокупности с отрицательной динамикой численности населения обеспечило увеличение показателя. Помимо Самары в рейтинг входят такие города, как Екатеринбург (684 кв. м на 1 000 жителей), Нижний Новгород (579 кв. м на 1 000 жителей). Екатеринбург остается ведущим городом-миллионником после Москвы и Санкт-Петербурга по объему профессиональных торговых площадей с GLA в 1 023 тыс. кв. м.

Обеспеченность городов-миллионников на 1 000 жителей, кв. м

Прогноз

В случае реализации всех проектов в анонсированные девелоперами сроки объем качественных торговых площадей во всех городах России к концу 2022 года может достичь 30,9 млн кв. м, т. е. предложение на региональном рынке за год увеличится на 3,1%, или на 913,8 тыс. кв. м в абсолютном выражении, что на 1,3% и 51,3% выше показателей 2021 и 2020 гг.

Примечательно, что в региональных городах России (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга) объем нового предложения будет ниже 2021 года на 45,2% и составит всего 282,6 тыс. кв. м. Для сравнения: в Москве ожидаемый прирост торговых площадей составляет 448,2 тыс. кв. м, что на 24,7% выше показателя 2021 года, а рынок Санкт-Петербурга, согласно анонсируемым планам, пополнится на 67,5 тыс. кв. м. В числе значимых новых торговых центров, ожидаемых к выходу на рынок в 2022 году: ТРЦ «Мармелад» (GLA 45,0 тыс. кв. м) в Череповце, ТРЦ iMALL в МФК «Эспланада» (GLA 40,5 тыс. кв. м) в Перми, а также МФК ARSIB Tower (GLA 27,0 тыс. кв. м) в Тюмени.

   Будущий объем ввода будет сформирован объектами (помимо ЦФО), которые расположены в трех федеральных округах – ПФО, CЗФО и УФО. Показатель вакансии в новых торговых центрах ожидается на уровне 40%. – перенесла сюда эту часть из выводов.

До 50% качественных региональных торговых центров в ближайшие годы будут нуждаться реконцепции.

Возрастная структура торговых центров, % (от общего количества действующих торговых центров)

*За исключением Москвы и Санкт-Петербурга

Торговые центры, запланированные к вводу в 2022 г. в России