В 2025 году самая дорогая недвижимость Сочи подорожает на 5-7%

Аналитики консалтинговой компании NF GROUP провели исследование, согласно которому первичный рынок элитного жилья в Сочи демонстрирует рекордный рост: объем предложения увеличился на 82% за 2024 год и достиг 600 лотов, главным образом за счет премиального сегмента. Средневзвешенная цена квадратного метра в премиум-классе выросла на 14%, а в делюкс-классе – на 16% (1,8 и 2,9 млн руб. соответственно).

Несмотря на снижение количества сделок на 9%, спрос остается устойчивым благодаря выходу новых проектов и высокой инвестиционной привлекательности курортной недвижимости. В 2025 году цена квадратного метра в сегменте делюкс может превысить 3,1 млн руб. Показатель будет зависеть от внешнеполитической и экономической ситуации, драйвером интереса и, соответственно, роста цены может выступить отмена ограничений на авиасообщение с югом России, снижение ключевой ставки ЦБ РФ, а также готовность девелоперских проектов. 

С точки зрения прогнозов мы ожидаем сохранение умеренной положительной динамики средневзвешенной цены на первичном рынке элитной жилой недвижимости Сочи. При этом учитывая, что показатель на конец декабря практически достиг исторического максимума, обновление ценового рекорда в сегменте возможно уже в первой половине 2025 года.

Однако важно отметить, что изменение цены на рынке в основном определяется структурой предложения, поэтому во многом динамика последующих периодов будет зависеть от того, в каких проектах начнутся продажи. Так, возможна корректировка показателя с появлением крупномасштабных проектов, в которых лоты предлагаются по отличным от среднерыночных ценам. Основными факторами поддержки спроса остаются произошедшее расширение линейки предложения, в том числе вариативность лотов под любые цели и запросы клиентов, а также сохранение общего интереса покупателей к приобретению курортного жилья. Кроме того, вложения в элитную недвижимость по-прежнему остаются одним из самых доступных и понятных способов сохранения капитала.

На конец 2024 года на первичном рынке элитной жилой недвижимости Сочи экспонировалось около 600 лотов, что стало рекордно высоким значением за последнее десятилетие. В годовой динамике объем предложения увеличился на 82%, чему поспособствовал старт продаж новых проектов как в прибрежном, так и в горном кластере.

За последние 12 месяцев рынок пополнился двумя новыми премиальными проектами Benefit Collection Sochi Chalet и The Biltmore by The Name, а также был объявлен стал старт продаж второго корпуса комплекса LeePrime residences. Помимо этого, предложение на протяжении года также периодически пополнялось новыми пулами лотов из резерва в нескольких уже реализуемых новостройках.

Стоит отметить, что рынок жилья Сочи в целом, и элитный сегмент в частности, остается привлекательным направлением как для конечных покупателей, так и для инвесторов, что усиливает уверенность девелоперов касательно вывода новых проектов.

За счет того, что все новые проекты и корпуса относятся к премиум-классу, именно данный сегмент внес основной вклад в расширение линейки предложения. По сравнению с 2023 годом количество премиальных лотов увеличилось более, чем в два раза и достигло почти 500 шт. (+113% за год), в то время как в классе делюкс объем предложения сохранился практически на прежнем уровне – около 100 шт. (+5% за год). По этой же причине произошло значительное перераспределение долей классов в общей структуре первичного рынка: доля премиума увеличилась на 12 п. п. за год и составила 83%, на долю делюкса соответственно пришлись остальные 17%.

Динамика объема предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости Сочи, шт.

Источник: NF GROUP

На конец 2024 года в разрезе классов были зафиксированы максимальные значения средневзвешенной цены квадратного метра на первичном рынке. В премиум-классе показатель достиг 1,8 млн руб. (+14% в годовой динамике), что связано как с вымыванием наиболее ликвидного предложения, так и появлением большого объема нового по достаточно высоким ценам. В классе делюкс аналогичный показатель составил 2,9 млн руб. (+16% за год), где помимо структурных изменений отмечался фактический рост цен в ряде реализуемых проектов.

При этом средневзвешенная цена по элитному рынку в целом продемонстрировала меньший годовой прирост по причине изменения долей сегментов (доля класса премиум выросла до 83%): за последние 12 месяцев цена увеличилась всего на 4% до значения 2,1 млн руб./кв. м. В среднесрочной перспективе также ожидается умеренная положительная динамика показателя, что позволит преодолеть рубеж прошлого рекорда в размере 2,11 млн руб./кв. м, зафиксированный в I полугодии 2022 года.

Динамика средневзвешенной цены предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости Сочи, тыс. руб./кв. м

Источник: NF GROUP

Суммарно в элитных новостройках Сочи по итогам 2024 года зафиксировано около 160 сделок, что на 9% ниже значения прошлого года. Несмотря на отрицательную динамику, данный объем продаж является хорошим результатом, учитывая общую ситуацию на первичном рынке и наблюдаемое постепенное снижение покупательской активности на протяжении последних двух лет. Основным драйвером поддержки спроса в 2024 году стало появление новых премиальных проектов и расширение линейки предложения, поэтому в премиум-классе наблюдалось менее существенное снижение количества сделок. Так, в премиальных новостройках за январь-декабрь 2024 года было реализовано около 130 лотов (-4% за год), в то время как в классе делюкс зафиксировано чуть более 30 шт. (-25% за год).

Стоит отметить, что приобретение недвижимости в Сочи – далеко не первое, и даже не второе жилье для состоятельных покупателей, поэтому здесь не возникает вопроса «срочности» сделки, клиенты ориентированы в первую очередь на поиск оптимального варианта. Кроме того, с ростом ключевой ставки ЦБ многие сместили фокус на среднесрочные и долгосрочные высокодоходные вклады, что на время «заморозило» свободный капитал.

В целом, оживлению сегмента могут поспособствовать выход новых проектов по инвестиционно привлекательным ценам, развитие профессиональных услуг в сфере консалтинга и брокериджа в регионе, развитие курортов, появление большего числа профессиональных управляющих компаний и т. д. Также в элитном сегменте зачастую играет роль эмоциональная составляющая покупки, поэтому проекты с проработанной концепцией, качественным продуктом и инфраструктурой, уникальными лотами и определенными «фишками» будут пользоваться популярностью на рынке.

Динамика количества сделок на первичном рынке элитной жилой недвижимости Сочи, шт.

Источник: NF GROUP

Ольга Широкова, партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF GROUP: «Наблюдаемые сегодня активный выход новых объектов и существенное расширение линейки предложения становятся значимым событием на рынке элитной жилой недвижимости Сочи, потенциал которого раскрывается не только в количественном, но и в качественном объеме. Учитывая возросший уровень конкуренции в сегменте, девелоперы более тщательно подходят к вопросу проработки будущих проектов. Создание высококлассного продукта, отвечающего требованиям современного покупателя, становится первостепенной задачей. При этом на рынке сохраняется положительная динамика ценовых показателей, но в большей степени она обусловлена именно структурными изменениями рынка».

Андрей Соловьев, партнер региональный директор департамента городской недвижимости NF GROUP: «Сочи сохраняет позиции ключевого курортного направления на юге России. В 2024 году мы наблюдали активное развитие первичного рынка элитной недвижимости – стартовали продажи нескольких новых проектов, что значительно расширило предложение в премиальном сегменте. Высокий интерес покупателей подтверждает устойчивый спрос на качественные курортные резиденции, а растущая конкуренция между девелоперами стимулирует создание проектов с продуманной концепцией и развитой инфраструктурой. В ближайшие годы можно ожидать дальнейшего роста предложения, что сделает рынок еще более привлекательным для инвесторов и конечных покупателей».