В 2025 году спрос на складские площади прогнозируется на уровне 3,7-4,2 млн. квм

По оценке Nikoliers, объем деловой активности на рынке складской недвижимости России в 2025 году может достичь размера до 4,2 млн кв. м, что на 22% меньше по сравнению с 2024 годом и на 36% меньше, чем в 2023 году

Ожидаемый объем спроса на складском рынке России может составить от 3 700 — 4 175 тыс. кв. м в 2025 году в зависимости от рыночной и экономической конъюнктуры в стране. Снижение деловой активности на рынке, особенно после пиковых показателей 2023-2024 гг., говорит о стабилизации спроса после периодов высокой активности.

Эта ситуация обусловлена замедлением динамики экономического роста в стране, а также оптимизацией площадей, занимаемых маркетплейсами ввиду их консолидации в новых BTS-проектах. На снижении потенциального спроса также оказывает влияние растущая арендная ставка. Многие конечные пользователи будут не готовы арендовать склад по высокой ставке, что в свою очередь может привести к охлаждению спроса и высвобождению спекулятивных площадей на рынке.

Динамика объема заключенных сделок аренды и продажи по основным рынкам России, тыс. кв. м

Источник: Nikoliers

Объем заключенных сделок аренды и продажи складских площадей в 2024 г. на первый взгляд демонстрирует внушительные результаты даже на фоне выдающегося 2023 г., составив 5,3 млн кв. м, что на 18% уступает рекордному значению рынка. Однако стоит учитывать важный аспект: практически четверть от указанного объема приходится на крупные сделки по строительству под заказ по всей России, заключенные компанией «СберЛогистика». В конце прошлого года на рынке появилась информация о возможном расторжении договоров аренды на значительную часть занимаемых складских площадей. Без учета этих сделок совокупный объем реализованного спроса составляет 4,1 млн кв. м, что является третьим лучшим показателем за всю историю рынка.

Объем сделок аренды и продажи в городах-миллионниках в 2024 г., тыс. кв. м (без учета рынков Москвы и Санкт-Петербурга)

Источник: Nikoliers

Географически наибольший объем заключенных сделок аренды и продажи был зафиксирован в таких крупных региональных городах, как Уфа (216 тыс. кв. м), Самара (186 тыс. кв. м), Новосибирск и Ростов-на-Дону (по 139 тыс. кв. м).

По прогнозу Nikoliers, наибольший объем деловой активности в 2025 г. ожидается в столице на уровне 2 450 тыс. кв. м, в регионах России этот показатель может составить от 870 — 1 330 тыс. кв. м, а на Санкт-Петербургскую агломерацию может прийтись 390 тыс. кв. м спроса.

Распределение объема заключенных сделок аренды и продажи по типу

Источник: Nikoliers

Половина от общего объема заключенных сделок аренды и продажи складских площадей в 2024 г. пришлась на формат BTS (52%), который преимущественно выбирали маркетплейсы. Онлайн-ритейлеры доминировали в структуре спроса на всех трех ключевых рынках, их доля составила 57% в структуре заключенных сделок аренды и продажи по бизнес-отраслям. Причина этого заключается в необходимости в специализированных складских объектах для удовлетворения потребностей быстрорастущего сектора электронной коммерции.

Источник: Nikoliers

Также стоит отметить увеличение объема спроса со стороны производственных компаний, чья доля в общем объеме спроса по всей России в 2024 г. достигла 15%. Данный тренд отражает постепенную адаптацию производственного сектора России к современным требованиям логистики и цепочки поставок, что способствует дальнейшему развитию складской инфраструктуры в стране.

Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости, земли Nikoliers:

«В 2025 г. мы ожидаем снижение деловой активности на рынке, в первую очередь со стороны онлайн-ритейлеров. Замедление роста рынка электронной коммерции и стабилизация спроса приводят к тому, что ведущие маркетплейсы после значительного наращивания складских портфелей займут выжидательную позицию, сосредоточившись на оптимизации логистических процессов и точечных сделках небольшого формата.

Мы также прогнозируем смещение деловой активности на рынке сторону продажи, а не аренды. Это обусловлено возросшими инвестиционными рисками и высокой стоимостью финансирования, прямо влияющей на увеличение стоимости строительства проекта, поэтому девелоперы все чаще предлагают строительство «под ключ» с последующей продажей часто с условием поэтапного финансирования строительства со стороны покупателя. Хотя они и проявляют интерес к приобретению складских объектов, их финансовые возможности ограничены высокими ценами и труднодоступностью заемных средств».