В ближайшие 3 года в Москве введется в эксплуатацию 17 млн кв. м жилья

Во II полугодии 2022 г. в Москве планируется ввод более 4 млн кв. м жилой недвижимости.

Объем строительства жилья в Москве на начало июля 2022 г. составил 16,7 млн кв. м, что на 2,3% выше показателя на июль 2021 г. и на 2,9% выше показателя на июнь 2022 г.

Сейчас на фоне постепенной стабилизации экономической ситуации, снижения ключевой ставки и стоимости проектного финансирования для девелоперов, после 4 месяцев затишья (февраль-май) мы наблюдаем активизацию девелоперской активности, ряд компаний стал активнее интересоваться приобретением перспективных площадок и выводом на рынок новых проектов.

Учитывая дефицит свободных площадок под жилое строительство в Москве, девелоперы активно рассматривают крупные земельные наделы на периферии и площадки с морально устаревшими коммерческими объектами (склады, гипермаркеты, парковки, торговые и бизнес-центры). По прогнозам Nikoliers, в конце 2022-начале 2022 года девелоперы будут активнее выводить на рынок новые проекты.

Объем ввода жилой недвижимости в Москве за первое полугодие 2022 г. составил более 3 млн кв. м, около 470 тыс. кв. м из них пришлось на июнь 2022 г. Девелоперами анонсировано к вводу еще 4,1 млн кв. м. жилья до конца 2022 г. Таким образом, годовой объем ввода достигнет 7,1 млн кв. м, что на 9% ниже прошлого года, однако выше показателей ввода в Москве за предыдущие 10 лет с 2011 по 2020 гг.

Динамика ввода в эксплуатацию жилья в Москве с прогнозом*

*Без учета ИЖС, по данным выданных РНС под строительство МКД

Объем ввода жилой недвижимости в Московской области за первое полугодие 2022 г. составил 7,7 млн кв. м, около 629 тыс. кв. м из них пришлось на июнь 2022 г. Девелоперами анонсировано к вводу еще 2,8 млн кв. м. жилья до конца 2022 г.  

В отличие от Москвы, в Московской области прослеживается тренд на снижение объема строительства, начиная с сентября 2019 года. Если осенью 2019 г. объем строительства находился на уровне 14-15 млн кв. м, то на начало июля 2022 г. этот показатель составил 8,9 млн кв. м. Такое снижение связано как с переходом в 2019 году на проектное финансирование, когда после перехода многие застройщики притормозили выход новых проектов, что и повлияло на снижение объема строительства в перспективе.

Также снижение объема строительства связано с тем, что в области многие девелоперы уже раскупили крупные кластеры под строительство жилья, однако не спешат выводить данные проекты на рынок из-за высоких затрат на масштабное строительство, а также обязательств по строительству социальной инфраструктуры и улучшения транспортных и подъездных путей, так как в области это все еще основная проблема.

При этом в Москве рост объема строительства обусловлен, во-первых, развивающимся направлением девелопмента на территории Новой Москвы (ТиНАО). С другой стороны, увеличение объема строительства на территории Москвы фиксируется последние пару месяцев, за счет снижения девелоперской активности в начале года и откладывание старта продаж.  

Большинство крупнейших девелоперов, которые реализуют проекты в Москве, наращивали объемы своего строительства с начала года. Наибольшее количество площадей сейчас строит ПИК – 3,6 млн кв. м (+13,5% с начала года), «Донстрой» - 1,2 млн кв. м (+7,9% с начала года), А101 – 737 тыс. кв. м (-15,5% с начала года).

Топ-10 девелоперов Москвы по объему строительства на начало июля (динамика к началу 2022 г.)

В Московской области наблюдается обратная тенденция – практически все крупнейшие девелоперы в этом регионе демонстрируют сокращение объемов строящихся площадей. Исключение – компании «Самолет», «Гранель» и «ИНГРАД». «Самолет» является лидером по строительству жилья в Московской области, с начала года компания увеличила объем строительства в Московской области на 2,2% до 1,6 млн кв. м площадей. «Гранель» с начала года увеличила объем строящегося жилья на 8,8% до 655 тыс. кв. м площадей. «ИНГРАД» с начала года увеличил объем строящегося жилья на 1,9% до 328 тыс. кв. м площадей.

Топ-10 девелоперов Московской области по объему строительства на начало июля (динамика к началу 2022 г.)

Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers: 

«В настоящий момент мы наблюдаем активизацию девелоперской активности на московском рынке – девелоперы планируют реализацию новых проектов и приобретение земельных площадок под новый девелопмент. Учитывая данный тренд, мы ожидаем увеличение анонсов новых проектов в конце 2022 - начале 2023 года. Прирост нового строительства поможет справиться с дефицитом предложения на рынке новостроек в Московском регионе. Здесь важно учитывать, что помимо целевых показателей по вводу жилья, стоит задача и по увеличению обеспеченности населения жильем, а для достижения таких целей необходим вывод новых проектов на рынок».

Тимур Рывкин, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers:

«Московский регион остается одним из наиболее перспективных как для уже работающих на рынке жилой недвижимости девелоперов, так и для новых региональных игроков. Безусловно, текущая ситуация изменит подход и стратегии ряда девелоперов к реализации и пополнению текущего портфеля проектов. Ключевым игроком на рынке продаж и приобретений проектов с разрешительной документацией являются кредитные организации, и с учетом их активизации, а также смягчения кредитно-денежной политики и продолжающегося субсидирования жилищного рынка, мы ожидаем возвращение активности по сделкам с проектами с полученными ИРД на уровень прошлого года. Сделки по земельно-имущественным активам без разрешительной документации, где девелоперу предстоит их капитализация через получение градостроительной документации, даже в условиях нестабильности не останавливались, а сейчас по мере улучшения экономической ситуации активно набирают обороты».